Mortgage yasalaştı

Konut finansmanından kaynaklanan alacakların menkul kıymetleştirilerek, Toplu Konut İdaresi'ne (TOKİ), bankalara ve ipotek finansmanı kuruluşlarına yeni kaynak sağlama olanağı getiren konut finansman sistemine (Tutsat) ilişkin yasal düzenleme tamamlandı.

Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun, Resmi Gazete'nin bugünkü sayısında yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanun ile konut finansman sisteminin işlemesine yönelik, İcra ve İflas Kanunu, Sermaye Piyasası Kanunu, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, Finansal Kiralama Kanunu, Toplu Konut Kanunu, Gider Vergileri Kanunu, Harçlar Kanunu ve Katma Değer Vergisi Kanunu'nda değişiklikler yapıldı. Kanun uyarınca, konut finansmanından kaynaklanan alacaklara dayalı olarak veya bu alacakların teminatı altında menkul kıymet, varlık veya ipotek teminatlı menkul kıymetler, ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç edilebilecek.

İpotek teminatlı menkul kıymetler, bankalar ve kurulacak ipotek finansmanı kuruluşları tarafından ihraç edilecek. İhraççıların genel yükümlülüğü niteliğinde olan, alacaklar ve duran varlıkların teminatı altında ihraç edilen borçlanmaya yönelik ''varlık teminatlı menkul kıymetler'' ihraç edecek kuruluşlar ve ihraç usulleri, SPK tarafından belirlenecek. İpotek finansmanı kuruluşlarınca ihraç edilecek ipotek teminatlı menkul kıymet ihraçlarında, yapı kullanma izni alınmış konutlar ve diğer gayrimenkuller üzerinde tesis edilen ipotekler ile teminat altına alınmış alacaklar dikkate alınacak.

İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehin edilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. Kanuna göre, konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile TOKİ'nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilecek veya haciz yoluna başvurulabilecek. Söz konusu alacakların takibinde, satışı istenen taşınmazın kıymet takdiri, yetki verilmiş kişi ve kurumlarca yapılacak.

KONUT FİNANSMANI

 Kanunda, konut finansmanı, ''konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların finansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip oldukları konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılması'' olarak tanımlandı. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de ''konut finansmanı'' sayılacak.

Konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da finansal kiralama yapan bankalar ile BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri, ''konut finansmanı kuruluşları'' olarak kabul edildi. Hazine Müsteşarlığı, konut finansmanına ilişkin sigorta sözleşmeleri ile ilgili usul ve esasları, ilgili kurum ve bakanlıklardan görüş alarak belirleyecek.

KONUT VE VARLIK FİNANSMAN FONLARI KURULABİLECEK

 İhraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında, ''konut finansman fonu'', ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ''varlık finansman fonu'' kurulabilecek. Söz konusu fonların kuruluş ve işleme esasları SPK tarafından belirlenecek. Kanun ile sermaye piyasası kurumları arasına, ipotek finansmanı kuruluşları, konut finansmanı fonları, varlık finansmanı fonları da eklendi.

İPOTEK FİNANSMAN KURULUŞLARI

Münhasıran konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla, anonim ortaklık şeklinde, ''ipotek finansmanı kuruluşları'' kurulabilecek.

Bu kuruluşlar, faaliyetlerinin gerektirdiği risk yönetimi amaçlı işlemleri yürütebilecekler. İpotek finansmanı kuruluşlarının kuruluşuna, faaliyet ilke ve esaslarına, faaliyetler itibarıyla izin esaslarına, tabi olacakları yükümlülüklere ilişkin hususlar, BDDK'nın uygun görüşünü almak suretiyle, SPK tarafından belirlenecek. Bankalar, ipotek finansman kuruluşlarına iştirak edebilecek. SPK, ipotek finansmanı kuruluşunun tedricî tasfiyesine karar verebilecek. Tasfiye işlemleri, Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek.

TÜRKİYE DEĞERLEME UZMANLARI BİRLİĞİ

Gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği kurulacak. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, bu birliğe üye olacaklar.

MEVCUT KREDİ SÖZLEŞMELERİ İÇİN 3 AYLIK BAŞVURU SÜRESİ

Kanunda, söz konusu düzenlemelere aykırı hakaret ve uygulamalara ilişkin cezai müeyyideler de yer aldı. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan ve kanundaki konut finansmanı tanımına uyan kredi ve finansal kiralama sözleşmelerinin tarafı olan tüketiciler, 3 ay içerisinde, sözleşmenin yapılmış bulunduğu konut finansmanı kuruluşuna başvuruda bulunarak, sözleşmenin kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek.

Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, bu maddenin yürürlüğe girmesinden önce düzenlenmiş bulunan sözleşmeleri, kanun kapsamında değerlendirilecek. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanuna göre akdedilen sözleşmelerde, her halükârda borcun vadesinden önce ödenmesi durumunda 4077 sayılı kanun hükümleri uygulanacak. Finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri, altı ay içerisinde konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak.

DEĞİŞKEN ORANLI KREDİ İÇİN ERKEN ÖDEME ÜCRETİ ALINMAYACAK

Sözleşmede belirtilmek suretiyle, konut finansmanına yönelik kredilerde ve finansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya her iki yöntem esas alınarak belirlenebilecek. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması halinde, finansman kuruluşları tüketiciden erken ödeme ücreti talep edebilecek. Erken ödeme ücreti, erken ödenen tutarın yüzde 2'sini geçemeyecek. Değişken oranlı kredilerde, tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilmeyecek.

TÜKETİCİYE KARŞI SORUMLULUK

 Kanun uyarınca, ayıplı maldan, kredi veren konut finansmanı kuruluşu da sorumlu olacak. Konut finansman kuruluşunun sorumluluğu, teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ve kullandırdığı kredi miktarı ile sınırlı olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, imalatçı-üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak.

KONUT FİNANSMANI SÖZLEŞMELERİ

Kanunda, konut finansman sözleşmelerinin içeriği ve imzalanma süreci de ayrıntıları ile belirlendi. Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak. Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüte düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde bulunacak. Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek.

TEMERRÜTE DÜŞME DURUMU

Borçlunun temerrüte düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek.

Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşları tarafından devir alınabilecek veya devir edilebilecek.

VERGİ, RESİM VE HARÇ İSTİSNALARI

Kanun ile kanun kapsamında ihraç edilecek menkul kıymetlere yönelik vergi, resim ve harç istisnaları da düzenlendi. Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları, sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar; ipotek ve konut finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı fonlarının yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacak. Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak.

Sermaye piyasası araçları, konut finansmanı kuruluşları ve fonları ile TOKİ'nin menkul kıymet ihracatı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklanan her türlü işlemleriyle ilgili makbuz ve kağıtlar, damga vergisinden muaf tutulacak. Konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları veya ipotek finansmanı kuruluşları ya da 3. kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil), katma değer vergisi dışında tutulacak.