Kiralarda yıllık artış yüzde 78,94 ile enflasyonun 2,3 katına ulaştı: Arz-talep dengesi ve yüksek talep zamları hızlandırıyor

Taşımaların yaz dönemiyle artması, üniversitelerin açılacak olması, evlenmeler, boşanmalar, iş amaçlı ikametgahlar ve kentsel dönüşümle birlikte kiralık ev ihtiyacı artarken, bozulan arz-talep dengesi ve yükselen taleple kira zammı enflasyonu katladı. Tüketici enflasyonu yıllık yüzde 33,52, son 12 aylık enflasyon yüzde 41,13 olurken, gerçek kira yüzde 78,94’le enflasyonu 2,3 kat aştı.

TÜİK’in açıkladığı yıllık yüzde 33,52'lik enflasyondan arındırıldığında gerçek kira yüzde 45,4’lük oranla enflasyonun üzerinde getiri sağladı. Sektör temsilcileri, "Enflasyon düşmesine rağmen kira zamlarının iki katı artış göstermesi, arz-talep dengesinin bozulması, yeni kontratlara yapılan radikal zamlar ve kiranın yatırım aracı haline gelmesi, alım gücündeki düşüşle satın almanın yerini kiralıklara bırakması ve yüksek talep, kira enflasyonunu yukarı taşıyor” değerlendirmesinde bulundu.

“KİRA ENFLASYONU DAHA YAPIŞKAN OLABİLİR”

TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Makbule Yönel Maya, şu değerlendirmelerde bulundu: “Kira artışlarının temelinde iki ana dinamik öne çıkıyor. Birincisi, kiralık konut talebi güçlü şekilde devam ederken, yeni konut arzı oldukça sınırlı. İkincisi ise, genel yaşam maliyetlerinin yükselmesiyle birlikte kira gelirinin hane bütçesindeki önemi artıyor.

Dünya'dan Hamide Hangül'ün haberine göre, bu iki unsurun birleşimi, kiralar üzerinde yukarı yönlü bir baskı oluşturuyor. Son açıklanan yıllık TÜFE oranı yüzde 33, on iki aylık ortalama yüzde 41 seviyesinde. Bu oranların baz alınmasıyla birlikte, kira artış hızında önümüzdeki aylarda kademeli bir yavaşlama beklenebilir. Enflasyondaki düşüş eğiliminin sürmesi halinde, kira artışlarındaki ivme de daha sınırlı kalacaktır.” Enflasyondan arındırıldığında da kiradaki yüzde 45,4’lük artışa işaret eden Maya, “Kira enflasyonu daha yapışkan olabilir. Enflasyon düşüyor ancak kira enflasyonundaki düşüş daha geriden geliyor” dedi.

“KİRALIK TALEBİ EN YÜKSEK DÖNEMDEYİZ”

İTO Gayrimenkul Hizmetleri Meslek Komitesi Başkanı Hakan Akdoğan, şunları söyledi:

"TÜFE’de mayıs ayından bu yana aydan aya düşüş gösteren bir enflasyon var. Daha önce yıllık yüzde 50 bandında olan enflasyon gerilemesini sürdürerek ağustos ayında yüzde 40 bandına geriledi. Son 12 aylık ortalamalara göre yüzde 41,13. Söz konusu oran şu anda yasal kira artış oranı. Sözleşme yenilecek kiracı ve ev sahipleri bu oran üzerinden yenileme yapabilecekler. Yasal zam oranı bu.

Ancak kirada beş yıl tamamlandıysa, ev sahibi o bölge rayicinin altında kira geliri alıyorsa güncelleme isteyebilir yasal olarak. Bu noktada kira tespit davası açabiliyor ev sahibi. Kiralık konuta talep sürekli var, kiralık konuta ihtiyaç var. Çünkü yaz sezonu olmasının da etkisiyle taşımalar var, üniversiteler açılacak, oradan bir kiralık talebi olacak, yaz ayları düğünlerin olduğu bir dönem. O nedenle kiralık talebi en yüksek dönemdeyiz.”

DAVALAR ARTIYOR

Kakıcı & Şimşek Hukuk Bürosu kurucularından Av. Elvan Kakıcı Şimşek, kira artışlarının son 12 aylık TÜFE’ye göre belirlendiğini anımsatarak, yapılacak yeni kira kontratlarda o ay son açıklanan orana baktıklarını söyledi. Kira artışlarıyla birlikte davalarda da artış gözlemlendiğine işaret eden Elvan Kakıcı Şimşek, “Kiracı beş yılı doldurduysa kira tespit davası, 10 yılı doldurduysa tahliye davası açılabiliyor. O nedenle davalar her geçen gün artıyor” değerlendirmesinde bulundu.

“GETİRİ ODAKLI YATIRIM ARACINA DÖNÜŞÜYOR”

Denge Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Mehmet Ali Hartavi, kira artışları son aylarda hız kaybetse de seviye olarak yüksek olduğunu belirterek, şöyle devam etti:

“Konut yatırımı, son dönemde değer artışı beklentisinden çok kira getirisi üzerinden şekillenmeye başladı. Özellikle portföyünü çeşitlendirmek isteyen bireysel yatırımcılar ile küçük ölçekli fonlar için konut, yeniden sürdürülebilir bir gelir kaynağına dönüşüyor.

Enflasyondaki düşüş devam ederse, konutla ilgili kalemlerde de sınırlı bir dengelenme görülebilir. Bununla birlikte arz kısıtı, göç hareketliliği ve yüksek maliyetlerle kiraların hâlâ yukarı yönlü risk barındırdığı unutulmamalı. O açıdan parasal sıkılaştırmanın yanı sıra; sosyal konut üretimi, kiracı destek programları ve mekânsal planlamayla desteklenmiş arz politikaları da bu süreci destekleyecektir. Sonuç olarak, kiralar, TÜFE’nin neredeyse iki katı hızla artıyor. Konut fiyatları görece yatay, yatırım artık kira getirisi temelli yapılıyor. Kiralardaki yukarı yönlü baskı devam edecek gibi görünüyor.

“KİRALAMAYA YÖNELEN KİTLE GENİŞLİYOR”

Vartur Real Estate CEO’su Şerif Varlı, yılık enflasyonun yüzde 33, son 12 aylık yüzde 41,13, gerçek kira enflasyonunun ise yüzde 79 olduğuna işaret ederek, şöyle devam etti: “Yani kira enflasyonunun, genel enflasyonun neredeyse 2 katı artması, birkaç temel dinamiğe dayanıyor: Bunlardan biri arz-talep dengesi bozuldu. Konut sahipliği azaldı, yani faizlerin yüksek olması nedeniyle alıcılar kiracı pozisyonunda kalıyor. Göç baskısı var, özellikle İstanbul, Antalya, Ankara gibi şehirlere hem iç göç, hem yabancı ilgisi devam ediyor. Sonuç olarak, kiralığa talep artarken, kiralanabilir konut stoku düşüyor, bu da kira fiyatlarını yukarı çekiyor.

Yine mevcut kiracıyı tahliye eden mal sahipleri, evi piyasa koşullarına göre yeniden kiraya vererek yüzde 100’lere varan artışlar uygulayabiliyor. Özellikle yaz aylarında tayin dönemi, üniversite tercihleri ve taşınmalarla talep zirve yapmış durumda. Ev almak yerine kiralamaya yönelen kitle genişliyor. Şu anda talep, genellikle 20 bin35 bin TL bandındaki dairelere yoğunlaşıyor. Özetle, gerçek kira enflasyonunun yüzde 79’a çıkması, arz-talep dengesizliği, yeni kontratlara yapılan radikal zamlar ve gayrimenkul piyasasında kiralığın yatırım aracı haline gelmesi gibi nedenlerle açıklanabilir. Talep halen yüksek, özellikle küçük ve orta büyüklükteki dairelerde."

patronlardunyasi.com