Halis Toprak'ın yatırım tavsiyesi

TOPRAK HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI SN.HALİS TOPRAK" IN BASIN AÇIKLAMASI

Saygın gayrimenkul değerleme şirketlerinden birinin Genel Müdürü"nün basına yansıyan “Carlton arsasının fiyatı 500 milyon USD"yi bulur” görüşüne rağmen, TMSF tarafından 3 Nisan 2007 tarihinde ihaleye çıkarılan ve muammen bedeli yaklaşık 50 milyon YTL. olan arsamıza, ilk ihalede talipli çıkmamıştır. Boğazın en prestijli bölgesinde yer alan ve tek satılık arazi olan Carlton arazisi sadece ekonomik değeri ile değil, alıcısına getireceği itibar da göz önüne alınarak değerlendirilmelidir.

Gayrimenkul sektörüne girmek veya yer edinmek isteyen şirketler böyle bir araziyi portföylerine katarak kendileri için önemli bir reklam aracı olarak kullanabilirler. Yeniköy"deki Carlton arazimiz basında da belirtildiği gibi bir Picasso, Mona Lisa tablosundan farklı değildir. Nasıl böyle bir tabloyu elde etmek için değer biçilemiyorsa, bu arazinin ekonomik değerinde artı olarak aynen bir tablo ve antika gibi yaratacağı itibarın değeri de dikkate alınmalıdır.

Carlton arazimizin deniz tarafındaki cephesi ile bitişiğinde bulunan ve 49 yıllığına devredilen Sait Halim Paşa Yalısı"nın cephesi birlikte değerlendirilirse denize 141 metre, yola ise 117,5 metre cepheli bir kompleks elde edilmiş olur. Sait Halim Paşa Yalı"sının basında devredileceği yolunda haberler yer almaktadır. Dolayısıyla bu yerin hem denize hem de yola cephesi vardır. Bu durumda Carlton arazisi İstanbul"un incisi olmaktan çıkar, Dünya"nın incisi haline gelir. Ayrıca yolun üst kısmında yer alan parsellerin yola cephesi 69 metre olup, arazinin meyilli olması nedeniyle, kot farkından dolayı çok katlı yapılaşmaya imkan sağlamaktadır. Carlton arazisi iki bölümden oluşması nedeniyle bir deniz, iki yol cephesi ile toplam 3 cepheli bir konum arz etmektedir.

 “Yeniköy"deki gayrimenkul fiyatları çok yüksek” deniliyor, ama durum böyle değil. Bizim Londra da ki şirketimizin kullandığı iş merkezinin değeri aldığımız günden bu tarihe kadar oldukça yükselmiştir. Yine Paris"te bulunan şirketimizin mülkiyetindeki iş merkezinin değeri de oldukça artmıştır. Ancak artık Londra ve Paris gibi şehirlerde gayrimenkul fiyatlarının daha fazla artmasını beklemiyorum. Bunun yanı sıra İstanbul gibi sürekli gelişen ve değişen illerde gayrimenkul fiyatlarının diğer merkezlerle kıyaslanmayacak kadar çok artacağını öngörüyorum.

4 sene evvel TGRT"de yaptığım söyleşide, dolar 1.750.000 TL iken, doların 1.300.000 TL."ye düşeceğini iddia etmiş ve doları olan bozdursun, % 70 ile TL faizine yatırsın diye eklemiştim. Dolar söylediğim gibi 1.750.000 TL den 1.300.000 TL ye düştü ve ön gördüğüm gibi, 1 milyon dolarını bozdurup TL. faizine yatıran kişinin bugün itibariyle 5,5 trilyon TL parası oldu. Şimdi de iddia ediyorum ki, dolar daha da düşecek. Çünkü T.C Merkez Bankasının döviz rezervi 2008 yılı başında 100 milyar USD"yi geçecektir. Sadece Ocak 2007"de 6 milyar USD yabancı sermaye girişi olmuştur. Yabancı sermaye girişi 2007"de 50 milyar USD"yi geçecektir. Şu anda TL faizler düşük olduğu için doları olan bozdurup gayrimenkul alsın. Bence müesseseler ve şahıslar varlığının  % 50"sini gayrimenkule yatırmalıdır. Çünkü gayrimenkul kara gün için kurtarıcıdır. Meşgul olduğumuz sektörel işler her zaman zararla sonuçlanabilir. Kapıya alacaklı geldiğinde sizi önce Allah"ın kudreti sonra gayrimenkulleriniz kurtarır. Varsa gayrimenkulünüzü satar borcunuzu kapatır ve saygınlığınızı kurtarmış olursunuz. Bu tarih boyunda bütün Dünya"da böyle olmuştur, böyle de devam edecektir.

GAYRİMENKULE YATIRIM YAPIN

Gayrimenkul fiyatlarının çok arttığı ifade ediliyor ve “artık gayrimenkul alınmaz” deniliyor. Bu görüşe kesinlikle katılmıyorum. 2004 yılı sonunda  Roche fabrikasının 35 dönümlük arsası metrekaresi 770 USD"den üç taksitle    27 milyon USD ye Özdilek Grubu"na satıldı. Bu bölgeye çok yakın konumdaki 46.241 m²"lik alana sahip İETT arsası ise, tüm cephesi ile yola sıfır konumda olmayıp derinlikli bir arsa olduğu halde 2 yıl sonra, metrekaresi 18.000 USD"den 832 milyon USD"ye alıcı bulmuş ve arsa fiyatları iki yıl içinde 23 kat artmıştır. Dünya"nın neresinde böyle bir kazanç söz konusudur. Dolayısıyla İstanbul"daki gayrimenkul fiyatlarının da bugün geldiği noktada duracağına inanmıyorum. Bilindiği gibi, 2010 yılında, İstanbul, Avrupa Kültür başkenti oluyor, yürürlüğe giren mortgage yasası faizlerin düşmesiyle işlerlik kazanacak ve gayrimenkul alım satımı üzerinde etkisini göstermeye başlayacaktır. Bu iki nedenden dolayı gayrimenkullerin değeri 2010 yılına kadar bugünküne göre asgari 10 misli artacaktır. Şimdi “tahmin edilen bu artış ile fiyatların batı"yı geçeceğini öngörmüş oluyorsunuz” denilebilir. Geçebilir de. Çünkü ülkemiz, gerek cografi konumu, gerek stratejik önemi ile Batı ülkeleri ile kıyaslandığında daha cazip hale gelmiştir. Ayrıca Dünya petrolünün % 80"ine sahip komşularımız Ortadoğu ve Rusya, son yıllarda petrolün aşırı değerlenmesinden elde ettiği kazancı yatıracak yer aramaktadır. Ortadoğu da konuşlu olan komşularımız faiz içerdiği için banka satın almaz. Sanayi ile de hiç ilgilenmezler. Bunların yatırım yapabileceği tek konu gayrimenkuldür. Ve onlar için bizim gayrimenkul pazarımız 10 misli artsa bile diğer ülkelerle kıyaslandığında hala ucuz kalmaktadır. Ekonomik kalkınma çabamızda hedef aldığımız Japonya"da bugün en zenginler bile 65 m² evde yaşamayı tercih etmekte olup, bu dairelerin ederleri de afaki olmaktan öte mantığın kabul edemeyeceği büyük rakamları içermektedir.

Sayın Başbakanımız R.Tayyip ERDOĞAN"ın İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanı iken başlattığı ve Sayın Büyükşehir Belediye Başkanımız Kadir TOPBAŞ"ın başarı ile devam ettirdiği örnek yönetim ile, İstanbul her bakımdan Dünya"nın sayılı şehri olmaya adaydır. Bu nedenle Ortadoğu ve Rusya  elde ettiği petrol gelirini aktaracak yer ararken, İstanbul da bu yatırımlardan büyük bir pay koparabilecektir. Bugün İspanya"da yabancıların edindiği mülkün değeri 180 milyar Euro"yu geçmiştir. Dini bağımızda bulunan Ortadoğulu yatırımcılara yapacağımız gayrimenkul satışları ile bizimde yabancılara gayrimenkul satışımızın 200 milyar Euro ya ulaşması mümkündür.

Benim tavsiyem imkanınız var ise gayrimenkule yatırım yapın ve asla dolar ve faizde kalmayın. Bunu bir örnekle açıklamak isterim. Yılbaşında Holding binamızın ikinci bloğunun 5 katını metrekaresi 12 dolardan Amerikalı bir şirkete kiraladık. Bugün metrekaresine 50 dolar istiyorum ve kabul edilecek gibi görülmektedir. Artık böyle yer bulmak çok zor. Çünkü yabancılar ülkemize yatırım yapmaya başladı ve bu bir başlangıç olup, devamı artarak gelecektir.

Bilindiği üzere 1999"da yurdumuzda büyük bir deprem yaşandı ve ülke perişan oldu. Allah kimsenin başına böyle felaketler getirmesin. Depremin etkisi ile ekonomi çöktü ve krize girildi. Gecelik faizler % 7.500"e fırladı. Ama Allah"ın kudretine bin şükür 2003 yılından bu yana ekonomide ciddi bir düzelme yaşanıyor. Umarım önümüzdeki iki seçimi de siyasi bir kriz olmadan selametle atlatırız. İnanıyorum ki, bu yakalanan ivme ile gayrimenkul fiyatları çok daha fazla artacaktır. Ben Carlton Oteli projesinin 1 milyar dolar mertebesinde olduğunu söylediğimde bu rakamın afaki olduğu ifade edildi. Aslında yapılacak projenin değeri 1 milyar dolar değil, 7,5 milyar USD"dir. Bundan 100 milyon dolar değerindeki inşaat maliyeti düşülünce 7,4 milyar dolar gelir kalır. Bunu söylediğim için beni delilikle itham edebilirler. Ama bundan 2 sene evvel, ülkemizde saygın bir bankanın hisselerinin 15 milyar USD üzerinden alınıp satılacağını ve hatta orta halli bir bankanın da 5 milyar dolardan satılabileceğini dile getirseydim, bu insan bizi yanlış yola sevk ediyor derdiniz ve demekte de haklıydınız. Çünkü o dönemde bu fiyatlar mantık dışıydı. Zira Türkiye"nin orta halli bankalarından birinin yarısı, 15 ve 5 milyar USD"lik satışlardan 1 yıl önce 200 milyon dolara satıldı. Ama bugün görüldüğü gibi bu yüksek fiyatlarla satışlar yaşanıyor. Bugün ülkemizde 50 civarında banka var. Bu rakamı bir kararname ile 150"ye çıkarabilirler. Bu hükümetin yetkisinde olan bir durumdur. Ama 100 tane kararname çıkarsanız, Carlton arazisinin alanını 1 m² arttıramazsınız. Onun için gayrimenkul çok kıymetlidir. Carlton arazisinin kıymeti de buradan kaynaklanıyor. Yine doların 1.750.000 TL. olduğu dönemde, 1.350.000 TL."ye düşeceğini söylediğimde, kişiler haklı olarak “bu ülkede yıllık enflasyon % 70-80 mertebesinde, 4 yıl da enflasyondan kaynaklanan kur farkı dikkate alındığında dolar asgari 6.000.000 TL. olur” diye düşünmüş olabilirler. Ama bugün dolar görüldüğü gibi 1.350.000 TL. seviyesine kadar düştü.

Ülkemizin geleceğini çok aydınlık görüyorum. Moralimizi bozmamalıyız. Edinilen gayrimenkuller ucuza satılmamalı ve parası olan gayrimenkul almalı. Müesseselerin ve şahısların itibarı gayrimenkul varlıkları ile ölçülür. Umarım Ortadoğu ve Rusya"daki yatırım yapacak yer arayan paralar ülkemize akar ve Allah"ın izni ile ülkemiz refah saadet, huzur ve sukün ortamında daha da mesafe kat eder. Sonuçta işsizliğin lafı bile edilmez. Bir örnek daha vermek istiyorum. Türkiye Cumhuriyetinin en gelişmemiş ve köhne yerlerinden biri Lice idi ve bende bu yörenin insanıyım. Biz yatırım yapmadan önce burada evlerin değeri   3 milyar TL. idi. Oraya kurduğumuz 3 fabrika ve İlköğretim okulu, Teknik Lise, Atölye, Kültür Merkezi, Hastane, yurt ve lojmanlardan oluşan sosyal tesisler ile, Lice"deki evlerin fiyatı 50 milyar TL."ye yükseldi. Neden? çünkü oraya varlık girdi. Ülkemizde de fert başına milli gelir 10 bin dolara çıkarsa (ki bu ülkeye       % 100 varlık girişi demektir) ve  bizde yolumuza şimdiki gibi devam edersek, yabancılara gayrimenkul satışı ile ülkemize döviz yağar.

Şunu da ifade etmek isterim ki, ülkelerin başarısı o ülkedeki kurum ve şahısların maziden ders almasına bağlıdır. Bir ülke geçmişinden ders almaz ise başarısı deniz dalgası gibi olur, nasıl geldiyse öyle geri gider, elinde tutamaz. Gençler hatırlamayabilir. 1944 yılında ülkemiz varlık vergisi adı altında bir vergi ile tanıştı. 10 Lira sermayesi olana 100 Lira vergi tebliğ edildi. O dönemde babam koyulan vergiyi ödeyemediği için, Aşkale"ye tren yolu yapımına  gitmekten zor kurtuldu. 1956 yılında da mili koruma kanunu çıkarıldı. Bu kanun kapsamında yerli olmayan bir malı bulundurmak suç teşkil ediyordu. Dolayısıyla cezadan korkan halk elindeki ithal çay bardağı dahil ne var ne yoksa imha etti, hatta denize attı. 1961 yılında ise yüksek faizli ve kısa vadeli Hazine Bonosu, % 6 faizli ve 15 yıl vadeli tasarruf bonosuna çevrilerek, bono sahipleri büyük zarara uğratıldı. 16 Şubat 1978"de dönemin Maliye Bakanı, 1976"da çıkmış olan bir tebliğ ile müktesep hak olan ve ülke menfaati için hayati önem arz eden sanayi yatırımlara ilişkin Devletin taahhüt ettiği kur farkı uygulamasını, geriye dönük olarak kaldırdı. Bunun sonucu olarak ülkede 363 sanayi tesisi kapandı. Ancak bir ayrıcalık yapılarak Asil Çelik"i Devlet borcu ile geri aldı, üstüne üstlük 10 milyon USD ödeme yaptı. Bu adil ve eşit olmayan bir uygulama idi. Bir ülkede eşitlik yok ise başka hiçbir şeyden söz edilemez.    1979"da Irak"da değeri 12 milyon USD olan petrol talebimiz, Irak hükümetince parasını peşin yatırma koşuluyla kabul edildi. Araya üst düzeydeki Devlet yöneticileri ve hatta Bakanlarımızın girmesine rağmen, parası yatırılmadan petrolü almak mümkün olamadı. Bu dönemde kamyon ve arabalar yolda kalmasın diye bagajlarına benzin ve mazot depolardı ve ne yazık ki iyi muhafaza edilemediği için zaman zaman kazalar yaşanırdı. Bunların yanı sıra Devlet Luksemburg"dan 1 milyon USD krediyi bile almakta zorlanırdı. Özetle ülke çok badireler atlattı. 2001 yılında çıkan ekonomik krizde 21 bankaya el konuldu. Bu bankalarda çalışan tecrübeli, lisan bilen ve iyi eğitim görmüş 50 bin kişi işinden oldu. Hazine Bonolarının taksite bağlanacağı veya erteleneceği söylentileri bile dolaşmaya başladı. Bazı müesseseler perişan oldu, bazıları da yara aldı. Allah o günleri bize bir kere daha yaşatmasın.

Bu arada Sayın Ahmet Zorlu"ya son zamanda gayrimenkule göstermiş olduğu ilgiden dolayı teşekkür eder, aldığı Karayolları arazisi için Tüpraş"ta yaşandığı gibi herhangi bir engelleme ile karşılaşmamasını temenni ederim.

Bizim TMSF"den tek ricamız, günü gelmiş bir borcumuz olmaması ve hatta borcumuzu vadesi gelmeden önce ödüyor olmamız nedeniyle, Carltron arazisi satışının Cumhurbaşkanlığı seçiminden sonraya bırakılmasıdır. Seçim öncesi satış yapılırsa tüm yatırımcılar bekle gör konumuna geçtiğinden ederinin çok çok altında gider. Sayın Cumhurbaşkanımız inşallah seçilip görevine başladıktan sonra piyasadaki tereddüt ortamı dağılacak, ekonomik değerler yerli yerine oturacaktır. Çünkü emin ellerde yönetildiğimize canı gönülden inanıyorum.