Faizler düşerken yatırımcı ne yapmalı? Gözler gayrimenkul yatırım fonlarına çevrildi

Faiz indirimiyle birlikte yatırımcılar yeni alternatifler aramaya başladı. Borsa dalgalı, konut pahalı, altın zirvede... Bu tabloda Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF), profesyonel yönetim ve düzenli getiri avantajıyla öne çıkıyor. Dünya'dan Ufuk Korcan konuyla ilgili " Gayrimenkul fonları stres testinden geçti" başlıklı yazı kaleme aladı. İşte Korcan'ın yazısının tamamı:

Faiz indi mi, yatı­rımcı hemen düşünmeye başlar: “Peki şimdi ne yapacağız?” Tam da bu noktadayız. Yüksek faiz dö­nemi yavaş yavaş yerini indirim­lere bırakıyor. Genel beklenti faiz indirimlerinin gelecek toplantı­larda devam edeceği yönünde. Yıl sonuna kadar faiz indirimi devam eder, yüzde 30-35 bandına gelir diyenlerin sayısı oldukça fazla. Üstelik küresel ya da yerel büyük bir kriz yaşanmazsa, bu gevşeme sürecinin 2026’da da devam et­mesi sürpriz olmayacak.

PEKİ YATIRIMCI NE YAPACAK?

Faizler düştüğünde ilk akla ge­len elbette borsa olur. Ancak bor­sa, çalkantılı bir deniz gibidir. Bü­yük kazançların yanında büyük kayıplar da mümkün. Yani ris­ki yüksek. Klasik Türk yatırım­cısının vazgeçilmezi gayrimen­kul desen orda da başka bir sorun var: Erişilebilirlik. Fiyat­lar öyle bir noktaya geldi ki, elinde birikimi olan bi­le artık “Bir ev alayım da kiraya veririm” diyemiyor kolay kolay. Ayrıca likit de­ğil. Yani istediğiniz zaman satıp, nakde dönemiyor­sunuz. Üstelik getirisi son dönemde enflasyonun al­tında. Belirsizliklerin ya­tırım aracı altın ise tarihi zirvesinde. Mevduat desen hem faiz cazibesini yitiriyor hem de stopaj yüzde 17.5’e çktı.

PROFESYONELLER YÖNETİYOR

Ama bir yol daha var: Gayri­menkul yatırım fonlarını (GYF)…

Hemen “O da nereden çıktı?” demeyin. Aslında GYF’ler, giri­şim sermayesi yatırım fonlarıyla (GSYF) birlikte 2014’te Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından düzenlendi ve hayatımıza girdi. GYF’lerin sunduğu model basit ama etkili: Doğrudan bir taşın­maz almıyorsunuz, ama onun ge­lirine ve değer artışına ortak olu­yorsunuz. Yani sermayenizle bir AVM’ye, bir konut projesine ya da bir ofis binasına paydaş oluyor­sunuz.

Üstelik tüm bunlar pro­fesyonel fon yöneticileri tarafın­dan yürütülüyor ve SPK deneti­minde. GYF’leri anlatırken, aynı zamanda sermaye piyasalarımız­daki bu yeni yatırım modelinin stres testinden nasıl başarıyla geçtiğinin güzel bir örneğini de paylaşmak istiyorum. Bursa’nın merkezindeki 85 bin metrekare kiralanabilir alana sahip Down­town AVM, Türkiye’nin en büyük karma projelerinden biri. Down­town AVM’nin kiralanabilir ala­nı ise size yukarda bahsettiğim GYF’lerin en büyüğü olan Down­town AVM GYF’nin varlık portfö­yünde bulunuyor. RePie Portföy tarafından yönetilen bu fon, Tür­kiye’nin en çok yatırımcıya sahip GYF’si durumda.

Ocak 2023’te ilk ihracı yapılan Downtown AVM GYF, 2024 yıl sonu itiba­rıyla yüzde 193.9’luk geti­ri sağladı. Üstelik yatırım­cının kazancı sadece değer artışıyla sınırlı değil. Fo­nun elde ettiği kira gelirle­ri, temettü olarak yatırım­cılara dağıtılıyor. Yani fon büyüyor, siz de kazanıyor­sunuz. Kabaca 500 bin TL yatıran biri, yılda ortalama 50 bin TL kira geliri elde ediyor.

Buraya kadar her şey normal. Ancak gayrimenkulde dolaylı or­taklık modeli olan bu yeni yatı­rım aracının stres testi burada başlıyor. Haziran ayında Down­town AVM’nin yüklenicisi olan Atış Yapı, konkordato ilan etti. Normal şartlarda yatırımcının paniklemesi, mağdur haberleri­nin çıkması beklenirdi. Ama bun­ların hiçbiri olmadı. Neden? Çün­kü, AVM’nin tapusu ve yönetimi doğrudan yatırımcıların yatırım yaptıkları fona ait. Yani AVM’nin sahibi RePie Portföy’ün yönetti­ği bu GYF. AVM çalışmaya devam ediyor. Kiracılar yerinde. Gelir akışı sürüyor. Fon düzenli ola­rak 6 ayda bir bağımsız değerle­me firmaları tarafından raporla­nıyor. Şeffaf, denetimli, disiplinli bir sistem.

SON 5 YILIN EN ÇOK KAZANDIRANLARI

GYF’ler uzun vadeli fonlar. Bu perspektiften son 5 yılda TEFAS verilerine göre en çok değer kaza­nan GYF’lere bakarsak, ilk sırada Albaraka Portföy’ün yatırımcısı­na yüzde 781 bin 943 kazandıran Metropol GYF’si yer alıyor. İkinci sırada ise Tera Portföy’ün değeri 5 yılda yüzde 569 bin175 artan Alfa Konut Katılım GYF’si geli­yor. Üçüncü sırada yer alan RePie Portföy’ün Milenyum GYF’si ise, 5 yılda yatırımcısına yüzde 103 bin 353 kazandırmış durumda. Sonuç olarak, yatırımcı için sağ­lam ama erişilmesi güç bir alan olan gayrimenkul artık daha ula­şılabilir. GYF’ler sayesinde, bü­yük sermaye gerektirmeden pro­fesyonel şekilde işleyen bir ya­pının parçası oluyorsunuz. Ne kiracıyla uğraşmanız gerekiyor, ne tapu işlemleriyle. Ama geli­rinden pay alıyorsunuz. Hem de strese girmeden…

patronlardunyasi.com