Kiracı tahliye davaları mahkemeleri ağırlaştırdı: 1 yıl sonraya gün veriyorlar

Murat KAYA

Türkiye’de enflasyonla birlikte evlerin kiralarında yaşanan fahiş artış, ev ve iş yeri sahipleri ile kiracılarını karşı karşıya getiriyor. Bu sorunu mahkemelerde halletmek isteyen mülk sahiplerinin son çare olarak başvurdukları mahkemelerde dosyalar o kadar çoğaldı ki acil tahliye talepli davaların duruşmaları bile tam bir yıl sonrasına atılıyor.  Avukat Cesim Parlak bu durumun, yargının yavaşlık sorununu gösterdiğine dikkati çekiyor.

KADİM EV SAHİBİ-KİRACI SORUNU

Ülkenin kadim sorunlarından biri olan ev sahibi ve kiracı sorunu, son dönemde yaşanan ekonomik daralmayla içinden çıkılmaz boyutlara geldi. Enflasyondan ve fiyat artışlarından etkilenen kiracılar, fahiş bir artış gösteren kira bedellerinden kaçmak için hazır bulundukları mülklerden çıkmama yoluna gidiyor. Ev veya iş yeri sahipleriyse, kira miktarını günümüz kuruna uyarlayamamaları bir tarafa hazır kiracıyı mülkünden çıkaramıyor.

Bu sorunu, ilk önce kiracılarıyla çözmeye çalışan ancak tepki alan ev veya iş yeri sahipleri bir anda kendilerine tartışmayla başlayan, sonra da fiziksel şiddete dönebilen kavgaların içinde bulabiliyor. Hatta bu tür ev sahibi-kiracı kavgaları ülkedeki haberlere sıklıkla yansıyor.

ÇÖZÜM BİR BAŞKA BAHARA ERTELENİYOR

Tartışma, kavga, aracı bulma, gitme ve gelmelerle çözülemeyen, bir yumak haline gelen sorun; daha sonra savcılık, arabuluculuk ve mahkemeler aracılığıyla çözülmeye çalışılıyor. Ancak burada da devreye, hukuk sisteminin kağnı yavaşlığındaki işleyişi giriyor ve sorunların çözümü bir başka bahara erteleniyor. 

Çünkü mahkemelerin kapasitesi; enflasyondan etkilenmemek için kiracılarını tahliye etme yolunu seçen ev sahiplerinin kiracılarına, kiracıların da zorla çıkma talebine karşılık haklarını koruma adına ev sahiplerine açtıkları dava dosyalarıyla dolu. Arabuluculuk veya uzlaşmacılıkla çözülmeyen yüz binlerce dosya, mahkemelerin raflarında bekletiliyor.

TARAFLAR SAĞLIKLIYSA ÇÖZÜM DE GELİYOR

Mahkemeler, günü gelince bu dosyaları o tozlu raftan indirip haklı ve haksızı belirliyor. Ancak ev sahibi ve kiracıdan biri arasında ceza davasına dönüşen başka bir sorun yaşanmamışsa veya taraflardan birinin başına hastalık veya ölüm gelmemişse…

Ev sahibi veya kiracıları zorda bırakan bu hukuki yavaşlık sorunundan aslında mahkemeler de muzdarip.  Çünkü onlar, ev sahibinin enflasyonun fiyatlara yansıttığı yüksek kira beklentisi ile kiracının kazancı ölçütünde daha az kira verme savaşıyla çoğalan davaların tek çözüm makamı haline geldi.

BİLİRKİŞİ BAKACAK, İNCELEYECEK, RAPOR SUNACAK, MAHKEME KARAR VERECEK

Raflarda biriken on binlerce hatta yüz binlerce dosya, raftan inmeyi, mahkemenin duruşma yoluyla tarafları dinlemeyi, bilirkişiye gitmeyi, alınan raporla kanaat oluşturmayı ve kanaatin de karara dönüşmesini bekliyor.

Özellikle tahliye davalarında dosyanın emlak veya maliye uzmanı bilirkişilere gönderilmesi, davanın daha da uzamasına neden oluyor. Hakimler bu tür davalarda kendi uzmanlıklarını yeterli görmeyip dosyayı bilirkişilerce çözdürüyor.

ORTADAN KALKAN ACİLLİK

Ancak iş karar vermekle de bitmiyor. Mahkemenin kararına taraflar itiraz edebiliyor. Böylece o dosya temyiz makamı istinaf ve Yargıtay’da kesinleşmesiyle beraber sağlam bir hükme bürünüyor. Ve aradan geçen 2-3 yıl, acil tahliye davaları için, “acil” durumunu ortadan kaldırıyor.

SULH HUKUK DAVALARININ YÜZDE 60’I KİRAYLA İLGİLİ

Sulh hukuk mahkemelerinde açılan davaların yüzde 60’ının kirayla ilgili olduğu tespit edildi. Yoğunluktan bilirkişi bile bulamayan mahkemeler, bir yıl sonrasına duruşma günü veriyor.

Kira tespit veya tahliye talepli davalar böylece, çözülmez bir sorun olarak ortada duruyor.

BİR ÖRNEK: DURUŞMA TARİHİ BİR YIL SONRASINA VERİLEN DAVA

Bu gerçeği kanıtlayan son örnek, İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’ne geçtiğimiz ağustos ayında açılan ve mahkemece kabul edilen tahliye talepli bir davanın duruşmasının önümüzdeki yıl (2025) eylül ayına bırakılmış olması.

Emine I, Çekmeköy Hamidiye Mahallesi Atatürk Caddesinde, kahvehane olarak kullanılan taşınmazını bir türlü tahliye etmeyen ve orada iş yapmaya devam eden H.P’yi, mülkünden çıkarmak için son çare olarak mahkemeye başvurmak zorunda kaldı.

14 YILLIK KİRACI, ÇIKMAMAKTA ISRARCI

Dava dilekçesine yansıyanlara göre, mülk sahibi kadını dava açmaya zorlayan kiracı sorunu, şöyle yaşandı:

Davalı H.P, mülkiyeti Emine I’ya ait taşınmazı, 1 Ağustos 2011’de kiraladı ve kahvehane olarak kullanmaya başladı. Davalının hukuki bir sınırlama olan 10 yıllık oturma süresi, 1 Ağustos 2021’de doldu.

Mülk sahibi kadın, Borçlar Kanununun, “10 yıllık süre sonunda kira sözleşmesi önceden (en az 3 ay) haber verilmek kaydıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin feshedilebilir” şeklinde hüküm yer alan 347. maddesi kapsamında kiracısının iş yerinden çıkmasını talep etti.  Ancak kiracısı kadını oyaladı ve bugüne kadar iş yerinden çıkmadı.

ÖNCE İHTARNAME SONRA DAVA

Avukatı aracılığıyla 8 Mart 2024’te ihtarname gönderen mülk sahibi kadın, dava açmak zorunda kaldı. Hukuki olarak önce İstanbul Anadolu Arabuluculuk Bürosuna başvuran mağdur kadın, görüşmelerde de kiracısıyla anlaşmaya varamadı.

Böylece İstanbul Anadolu 41. Sulh Hukuk Mahkemesi’ne 28 Ağustos 2024’te dava açıldı ve bu dava talebi, mahkemece kabul edilerek 20 Eylül’de tensip zabtı hazırlandı.

MAHKEMEDEN 1 YIL SONRASINA DURUŞMA

Mahkeme bu dava dosyasını diğer dava dosyalarının arasına ekledi.

Taraflara duruşmaya katılma bildirimi yapan ve katılınmaması doğrultusunda davanın açılmamış sayılacağını bildiren mahkeme, kiralananın tahliyesi davalarında harcın, davanın açıldığı tarihte ödenen kira bedeli üzerinden hesaplanacak yıllık kira bedeli (12 aylık kira bedeli) miktarının toplamı üzerinden alınmakta olduğunu hatırlattı.

Eksik harcın tamamlanması için süre veren ve verilen sürede harç ikmal edilmediği takdirde dosyanın işlemden kaldırılacağı uyarısı yapan mahkeme, aynı duyarlılığı duruşma tarihi verirken göstermedi.  Mahkeme, mülk sahibini tahliye için uzun bir süre daha beklemeye zorlayacak bir tarihi, tam bir yıl sonrasını, 25 Eylül 2025’i duruşma günü olarak ayarladı.

AVUKAT PARLAK: DAVALARIN TOPLAM SÜRECİ 6-7 YIL ARASINDA DEĞİŞMEKTEDİR

PD editörünün bu konuda görüş aldığı Avukat Cesim Parlak, bu tür yavaşlamaların önüne geçmek ve yargı süreçlerinin kısaltılmasını amaçlamak için yargıda hedef süre uygulamasına geçildiğine, ancak bunun özellikle kira sözleşme feshi davalarında yerine getirilemediğine dikkati çekti.

Özellikle sulh mahkemelerinde kira tespit ve tahliye davalarında, hedef süreye rağmen ilk duruşmaların genellikle bir yıl sonra yapılabildiğini vurgulayan Parlak, şöyle konuştu:

“Bu durum, yargının kira uyuşmazlıkları ile yoğunluğunu ve hedef süre stratejisinin uygulamada yetersiz kaldığını göstermektedir. Kira tespit veya tahliye davaları yerel mahkemelerde ortalama 2 yıl sürmekte, istinaf aşamasında ise bu süre 3 yıla kadar uzayabilmektedir. Buna Yargıtay sürecinin de 1 ila 2 yıl sürebileceği düşünüldüğünde, davaların toplam süresi ortalama 6 ila 7 yıl arasında değişmektedir. Bu süreler, adil yargılanma hakkının ihlal edildiği ve yargı sisteminin içinde bulunduğu sorunları ortaya koymaktadır”

 

“YARGININ NE KADAR KÖTÜ DURUMDA OLDUĞUNU GÖSTERİR”

Sulh mahkemelerindeki bu yığılmanın, yargının ne kadar kötü duruma düştüğünü ve toplumda yargıya olan güvenin sarsıldığını gösterdiğini belirten Parlak, “Kira davalarında arabuluculuk sistemi getirilmiş olmasına rağmen, birçok kira davası arabuluculuk aşamasında çözümlenmektedir. Ancak, arabuluculuk olmasa, davaların ilk duruşmasının yapılması belki iki yıl daha gecikebilirdi. Tüm bu önlemlere rağmen, kira davaları hala mahkemelerdeki en yoğun davalardan biri olarak yerini korumakta ve yargı sisteminin sorunlarının devam ettiğini ortaya koymaktadır” diye konuştu.

patronlardunyasi.com