Gayrimenkullerine ek vergi getirileceği iddiası ortamı kızıştırdı. Uzmanlar Patronlar Dünyası'na konuştu

Mustafa Ali AYKOL

14 Haziran Cuma günü TBMM’ye verilmesi beklenen Torba Yasa Teklifi’nde, gayrimenkul sektörüyle ilgili yeni ve mevcut maddelerde değişiklik öngören çok sayıda düzenleme yer alıyor.

Son bir yılda yapılan değişikliklerle gayrimenkul yatırımcısına tanınan vergisel avantajların kaldırılmasıyla birlikte bu torba yasa teklifiyle daha da ileri adımlar atılacağı konuşuluyor.

Bu tablo, birçok vatandaş için konut sahibi olmanın her geçen gün zorlaştığı Türkiye’de birden çok konutu olanların konutlarını elden çıkarıp mevduat gibi farklı yatırım araçlarına yönelmesini, satılığa çıkan evlerin sayısındaki artışın sonucu olarak da konut sahibi olmanın kolaylaştırılmasının amaçlandığı yönünde bir algıya neden oldu.

Peki eğer ekonomi yönetiminin bu adımları atarken amacı gerçekten buysa, bu plan ne kadar işlevsel ve ne kadar uygulanabilir?

Gayrimenkul uzmanları Ufuk Tetik ve Ahmet Büyükduman, Patronlar Dünyası’na değerlendirdi.

UFUK TETİK: HEM GAYRİMENKUL YATIRIMCILARI HEM DE KİRACILAR İÇİN OLUMSUZ BİR DURUM OLUŞUR

Türkiye’de son iki yılda gayrimenkulle ilgili atılan adımların genel olarak konut sahipliğini artırmak amacını taşıdığını söyleyen gayrimenkul uzmanı Ufuk Tetik, “Aslında dünyada da Türkiye’de de gayrimenkul bir yatırım aracı. Siz parası olduğu için ikinci, üçüncü dairesini alan ve bundan dolayı da kira getirisi yapan insanlara ek vergi çıkarttığınızda bu insanları birincisi gayrimenkul aldırmamaya teşvik ediyorsunuz, ikincisi ise burada alabilecek olanları yurtdışındaki alternatif kanallara yönlendirmiş oluyorsunuz. Özellikle son iki yılda Türklerin yurtdışında milyar dolarlara varan konut alımları olması da bunun bir göstergesi. Böyle olduğu zaman, konut fiyatlarındaki düşüşle birlikte düşündüğümüzde bu tarz vergilendirmelerin ülkeden daha fazla para çıkmasına sebep olacağı, insanların yurtdışında gayrimenkul yatırımına yöneleceği net bir durum.”  dedi.

Ek vergilendirmelerle insanların ellerindeki konutları elden çıkartmaya çalışmalarının olumlu bir etki yaratmayacağını, tam tersine yatırımcıları uzaklaştıracağını söyleyen Tetik şunu ekledi:

“Ayrıca kiralamaların çok yüksek olduğu, satılıkların çok düştüğü bir ortamda yatırım için gayrimenkul alanları da siz caydırdığınızda kiralama yapmak isteyen insanların bu mülklere erişimini de dolaylı şekilde engellemiş oluyorsunuz.”

“YÜKSEK FAİZ ORANLARI KONUT SATIŞLARI ÖNÜNDE CİDDİ BİR ENGEL OLARAK DURUYOR”

Son bir yılda Türkiye’deki gayrimenkul yatırımcılarında yatırımlarını satıp KKM gibi, mevduat gibi ya da yurtdışı gayrimenkul yatırımı gibi farklı alanlara yönelim olduğunu söyleyen Ufuk Tetik, sektörde fısıltıların da etkili olduğunu beliretek şunları ekledi:

“Bir de tabii ekonomi aslında biraz da fısıltının etkili olduğu bir alan olduğu için daire almak isteyen insanlar da yüksek faiz oranlarını görüp konut artış hızının da yavaşladığını gördüklerinde konut alma eğilimlerini ötelediler şu anda. Çünkü dediler ki, ‘Piyasalar durgun. Bu konutların fiyatları bir yılda çok fazla değişemeyecek çünkü satış yok. Ama ben bir yıl içinde yüzde 70’e varan faiz alma şansım var. O yüzden ben şu anda konut alımımı erteleyeyim ve bunun yerine paramı yükselteyim. Bu konutlar nasıl olsa satılmıyor, ben nasıl olsa alırım.’ Sahada böyle bir düşünce, böyle bir psikoloji hakim maalesef. Yüksek faiz oranları konut satışlarının önünde ciddi bir engel olarak duruyor.”

Peki şu anda konut almayıp parayı faizde ya da KKM gibi araçlarda değerlendirmek stratejik açıdan doğru bir hamle mi? Bu yolu izleyenler, yarın bu parayı çekip ev almak istediğinde alabilecekler mi?

“GAYRİMENKULÜNÜ SATANLAR YENİDEN ALMAKTA ZORLANACAK”

Ufuk Tetik şu cevabı verdi:

“Gayrimenkul yatırımı dediğiniz şey çok uzun vadeli bir yatırımdır. Katma değerli bir yatırımdır, ucuz bir yatırım değildir. Gayrimenkul yatırımını şu içinde bulunduğumuz son bir yıllık sürece indirgeyip düşünmek yanlış olur. Evet şu anda bir durum var ama açıklanan ve uygulanan ekonomik programın sonuçları gelmeye başladığında, yani enflasyonun bu aydan itibaren kademeli bir şekilde düşmeye başlamasıyla birlikte herkes görecek ki gayrimenkul fiyatları her halükarda enflasyonunda üstünde seyredecek. Enflasyonun düşmesiyle birlikte bankalardaki faiz oranları, mevduat oranları da düşecek. İnsanlar paralarını bankalardan çekip gayrimenkule dönecekler. Ama döndükleri zaman bankanın her türlü getirisine rağmen gayrimenkulün her halükarda enflasyonun üzerinde seyrettiğini görecekler.”

“Yani aslında parasını faizde tutan insanların çok kazandıklarını gösteren bir durum yok. Çünkü dediğim gibi gayrimenkul çok uzun süreli bir yatırım. Evet, son bir yılda gayrimenkul faize yenildi ama bundan sonraki süreçte enflasyonun üzerinde seyredecek. O yüzden doğru zamanda parasını çekmeyip gayrimenkule yatıramayanların daha sonra gayrimenkul alamadıklarını göreceğiz. Çünkü Türkiye’de gayrimenkul arzı ihtiyacın altında. “

AHMET BÜYÜKDUMAN: SADECE SAHİPLİK PROFİLİ VE KİRACI – EV SAHİBİ YÜZDESİ DEĞİŞİR

Gayrimenkul değerleme uzmanı Ahmet Büyükduman da Patronlar Dünyası’na yaptığı açıklamada gayrimenkule ek vergilendirmenin hedeflenen amaçlara hizmet etmeyeceğini söyledi.

Büyükduman şunları söyledi:

“İnsanların ikinci, üçüncü evini vergilendirelim ve konut arzı artsın diye bir şey mantıklı değil çünkü o konutlar zaten arz edilmiş durumda. Eğer insanlar boş tutmuyorlarsa ikinci, üçüncü evlerini demek ki oralarda kiracılar vardır, birileri oturuyordur. Dolayısıyla mekan anlamında konutlar dolu demektir ve yeni bir konut arzı anlamına gelmez. Sadece Ali’nin konutu Veli’ye geçmiş olur. Sadece sahiplik profili değişmiş olur.

Bunun tek bir istisnası var; velev ki bu ikinci, üçüncü, dördüncü konutlar boş olsun. Eğer bu konutlar boşsa, insanlar da “Neden bunu boş tutayım” deyip satmaya karar verirlerse o zaman bir konut arzı söz konusu olabilir. Öbür türlü zaten kullanılmakta olan bir konut, piyasadaki mevcut konut miktarını artırmayacağı için bence herhangi bir anlamı yok. Sadece sahiplik oranını değiştirmiş olur, kiracı-ev sahibi yüzdesi değişmiş olur.

Böyle bir analizde eksik bazı noktalar var. Öncelikle kaç tane boş konut var?  İkincisi insanların bu boş konutu ellerinde tutmaktan caydırmak için koyacağımız ek verginin oranı ne olmalı? Üçüncüsü bu verginin miktarını netleştireceğimiz değeri nasıl belirlemeliyiz?

Bunlarla ilgili hiçbir bilgimiz yok. Kaç tane boş konut olduğunu bilmiyoruz, boş tutanların neden boş tuttuğunu bilmiyoruz, onları boş tutmaktan caydırmak için uygulayacağımız maddi yaptırımın şiddeti ne olmalı bilmiyoruz. Maddi yaptırımın şiddetinin ne olması gerektiğini biliyor olsak bile onu uygulayacağımız bir vergi tabanı var mı? Neye göre hesaplayacağız onu?

Diyelim ki benim bir tane evim var ve oturuyorum. İki tane daha evim var ve boş. Diyelim ki bu evlerim de 10’ar milyon lira. Ben bunları neden boş tutuyorum? Demek ki bu evlerin gelecekteki sermaye getirisine odaklanıyorum. Çünkü 10 milyon liralık bir evin yıllık kira getirisi nereden baksanız 300-400 bin lira. Ben bu gelirden vazgeçiyorum ve evimi boş tutuyorum. Bir maliyete katlanıyorum. Siz bana demelisiniz ki ‘Kardeşim senin 10 milyonluk bir evin var ama benim belediye vergi rayiçlerinde 1 milyon gözüküyor. Hakikaten de öyle…

“BÖYLE BİR VERGİYİ UYGULAMAK TEKNİK OLARAK ÇOK ZOR”

Peki belediyede vergi rayici 1 milyon gözüken eve, zaten yıllık 300 bin lira kira getirisinden sarf-ı nazar etmişken ne kadar daha ek vergi getirilecek? Diyelim ki 300 bin lira da vergi geldi. Ben de derim ki “En iyisi bu evi satıp kurtulayım.” Ama o 300 bin liralık vergiyi, belediye rayiç bedeli 1 milyon olan eve nasıl yapacaksın? Yüzde 30 mu olacak vergi? Şu anda binde 2 bu oran, büyükşehir sınırları içinde de binde 4. Dolayısıyla bunu yapacak bir altyapı yok. Bunu yapabilmek için elinizdeki konut stoklarının tamamının değeriyle ilgili veri stokuna sahip olmanız lazım. Değer haritasına sahip olmanız lazım. Dolayısıyla böyle bir vergiyi uygulamak teknik olarak çok zor.”

Ahmet Büyükduman, derde deva olacak çözümün ise 50 metrekare altı konutların teşvikini sunuyor:

“Derde deva olan çözüm, 50 metrekareden küçük kiraya verilebilir konut üretimini teşvik etmektir. Yani içinde kiracı olan 50 m2’den küçük olan evlere emlak muafiyeti ve buradan elde edilecek kira gelirlerine gelir vergisi muafiyeti verilmeli. Ancak o zaman kiraya vermek üzere konut yatırımı yapmak cazip hale gelir ve bu yer kirada olduğu sürece emlak vergisi alınmaz, kirada olduğu sürece kiradan vergi alınmaz. Böylece vatandaşlar da başkalarının birikimleri ile daha ucuz konutlarda oturma şansı yakalar. Buradaki şart 50 metrekareden küçük olması.”

“İÇERİDE KÜSTÜRDÜĞÜMÜZ GAYRİMENKUL YATIRIMINI DIŞARIYA KAÇIRIYORUZ”

Türkiye’de gayrimenkuller için getirilmesi gündemde olan ek vergilendirmelerin Türkiye’deki yatırımcıları yurtdışı gayrimenkul yatırımına yönlendirdiğini ve yönlendireceğini söyleyen Ahmet Büyükduman şunları ekledi:

“En son Mart ayında 300 milyon dolar tutarında Türkler yurtdışına yatırım yapmışlar. 2024’ün ilk çeyreğinde 600 milyon dolar bu rakam. Bunu yıllığa vurursak 2,5-3 milyar dolar yurtdışına gayrimenkul yatırımı yapılacak demek oluyor.

Geçen sene bu rakam 2 milyar dolardı, ondan önceki yıl ise 800 milyon dolardı. Türkler her geçen gün yurtdışına daha çok gayrimenkul yatırımı yapıyor. Çünkü Türkiye’de insanların gayrimenkul yatırımı yapması caydırılıyor. Kiraya yüzde 25 sınır konuyor, sürekli ikinci, üçüncü konuttan vergi alınacak deniyor. Böyle olunca da insanlar yurtdışına gayrimenkul yatırımı yapmaya yöneliyor.

Gayrimenkul yatırımı Türkiye toplumunda önemli bir servet unsuru ve gelecekle ilgili önemli bir sosyal güvenlik mekanizması. Dolayısıyla bu bizim kültürümüze, genetiğimize işlemiş bir şey. “Geleceğimi garanti altın almak için bir kira getirim olsun” diyen bir kesim var. Onların önü bu şekilde kesilirse o zaman onlar da “Gideyim Karadağ’dan, KKTC’den, Yunanistan’dan, Dubai’den alayım. Hem de dövizle kira getirisi kazanırım” diyor. Böyle olunca da içeride küstürdüğümüz insanları dışarıya kaçırıyoruz. Öbür taraftan ise yurtdışından insanlar gelip gayrimenkul alsın diye vatandaşlık dağıtıyoruz.”

patronlardunyasi.com