Gayrimenkulde 'Saadet zinciri'ne dikkat!

2003 yılından beri ürettiği markalı konut projeleriyle adından söz ettiriyor. Sur Yapı, bu yıl İzmir ve İstanbul’da yedi projeye daha başlayacak. Şirketin açık sözlü Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, konut alacakları ve inşaat şirketlerini dikkat etmeleri gereken noktalar konusunda uyarıyor.

MİMAR olarak 20 yıl önce inşaatçılığa başlayan ve o zamandan bu yana başarılı projelere imza atan Sur Yapı’nın Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas tam anlamıyla işin içinde yetişmiş bir isim. Sektöre ilişkin sıkıntıları doğrudan dile getiren ve eleştiriden sakınmayan tarzı ile tanınıyor. Tecrübeli girişimci, hareketli ve dinamik inşaat sektöründe projelerinin kendi maliyeti ve satış dinamikleri ile yürümesi gerektiğini söyleyerek şu uyarıyı yapıyor: “Projeler, birinin diğeriyle finanse edildiği saadet zincirlerine dönüşmemeli.”

Birkaç yıl önce, “Ucuz projelerde 2012’de teslimat problemi yaşanabilir” diyerek dikkatleri üzerine çeken Elmas, “Sektör olarak art arda proje açıklayan firmaların bu inşaatları nasıl bitireceğini merak ettik. Bu firmalar belki kötü niyetli değil, ama projeleri bu şekilde finanse etmek sistem açısından doğru değil” diyor.

Sur Yapı olarak inşaat sektöründe uzun yıllar kalıcı ve markalı konut üretmek için emek harcadıklarını ifade eden Altan Elmas’a, inşa ettiği ilk projesinden Sur Yapı’nın kuruluşuna, markalı konut üretimine geçiş sürecinden yeni projelerine ve sektörde yaşanan sıkıntılara kadar her konuda soru sorduk…

Asıl mesleğiniz mimarlık… Peki, inşaatçılığa nasıl başladınız?

1992 yılında daha okulu bitirmeden şirketimi kurdum. Adını da Taha İnşaat koydum. Aslında ben hem alaylı hem de mektepliyim. Babamın Taksim Talimhane’de oto yedek parça dükkanı vardı. Daha sonra inşaat mühendisi olan amcamla kardeşleri Elmaslar İnşaat’ı kurdu. Babamın şirkette dörtte bir payı vardı. 1975-89 yılları arasında İstanbul’un çeşitli semtlerinde inşaatlar yaptılar. Ortaokul ve lisede okurken ben de inşaatlarda çalıştım.

Mimarlığı seçmenizde babanız ve amcanızın etkisi var mı?

Sanırım... Çünkü başka hiçbir meslek düşünmedim. Gençken mimarlığı seçtim. 1986 yılında İTÜ Mimarlık Fakültesi’ne girdim, 1992’de mezun oldum.

Şirketi ne zaman kurdunuz?

1992 yılında Taha İnşaat’ı kurduğumda henüz diplomamı almamıştım. Askerlikten dolayı tek ders bırakmıştım. Proje ve dekorasyon işleri yapmaya çalışıyordum. Görüşmeye gittiğim her yerde mimarım diyordum. Sonra bu durumdan rahatsız oldum. Aynı yıl o tek dersi de verip mezun oldum ve diplomamı aldım.

Taha’nın bir anlamı var mı?

Ben inancı olan bir insanım. Sanırım Kuran-ı Kerim’deki Taha suresinden esinlendim.

Daha sonra şirketin ismini mi değiştirdiniz?

Hayır, şirketin ismini değiştirmedik. 1997 yılında 15 ortaklı, sermayesi daha büyük ve güçlü bir şirket kurmak istedim. İş dünyasındaki arkadaşlarımla Sur Yapı’yı kurduk. Bir süre iki şirket de ayrı ayrı faaliyetine devam etti. Daha sonra Taha İnşaat ile Sur Yapı’yı birleştirdik.

Sur ismini nerden esinlendiniz?

Yıllara meydan okuyan dayanıklılığı ve gücü temsil ettiği için “sur” ismini tercih ettik. Sonuna inşaat yerine yapı kelimesini koymayı seçtik. Türkiye’de bizden sonra 45 tane daha Sur Yapı şirketi kuruldu.

İlk hangi projeyi gerçekleştirdiniz?

Altunizade’deki Hayat Holding binası benim projemdir. Mimar olarak tabii… Libadiye’deki OPET binası ve Sur Yapı’nın içinde bulundu bu bina benim projemdir. Örneğin, Greenium konut projesi mimarlarımızdan Ferda hanımla, Corridor projesi ise Filiz hanımla birlikte benim projemdir. Anlayacağınız hemen her projeye benim elim değmiştir.

Sizinle çalışan mimarların işi zor desenize…

Sıkıntı oluyor tabii bazen. Son yıllarda artık projeler büyüdüğü için mimarlık ofisleriyle birlikte de çalışmaya başladık. Mimar olduğum için anlatılan projeyi daha hızlı anlayabiliyorum. Gelen projeyi beğenmezsek, projeyi kendimiz de çizebiliyoruz.

Bugüne kadar kaç proje gerçekleştirdiniz?

20 yılda 120’ye yakın irili ufaklı konut, ofis ve endüstriyel bina projesi yaptık. 2003’ten bu yana da markalı konutlar üretiyoruz. Tek partili iktidarın getirdiği avantajlar ve faizlerin düşmesi ile birlikte 2004-06 yılları arası dönemi en iyi değerlendiren firmalardan biriyiz. O yıllarda geliştirdiğimiz Greenium, Villa Sera, Dora Park ve Selvice Evler projeleri, bizim için çok önemli bir sermaye birikimi sağladı. Piyasanın uyuma dönemini çok iyi değerlendirdik.

Bu işte çok para var gibi görünüyor. Her gün gündeme çok sayıda inşaat şirketi ve yeni bir proje geliyor…

Bir projeye başladığınız ve bitirdiğiniz noktada, finansal giderleri düştüğünüzde çok büyük kazançlar yok aslında. Bu işte en büyük kar arsa rantında. 2006’dan sonda arazi fiyatları aldı başını gitti. İstanbul’un en çeper noktasında bile insanlar arsalarına yüzde 40 istiyor.

Geçtiğimiz yıllarda inşaat projelerine başlayan bazı şirketlerin sıkıntıda olduğunu, hatta bazılarının iflas ertelettiklerini duyuyoruz. Sizce sorun ne?

Bir projenin kendi maliyet ve satış dinamikleri ile yürümesi lazım. Projelerin başka projelerle finanse edilerek saadet zincirine dönüşmemesi lazım. Geçtiğimiz yıllarda gündeme gelen ve ucuz konut üreten bazı firmaların, bu projeleri nasıl bitireceği hep merak konusu oldu. İki yıl önce bir gazeteye, “Ucuz projelerde 2012’de teslimat sorunu yaşanabilir” diye demeç vermiştim. Çünkü, sürdürülebilir projeler değildi. Esenyurt’ta imarla ilgili sorunlar da inşaat firmalarını zora soktu. Bu maliyetlerle ucuza konut satmak, sistem açısından doğru değil. İki üç yıllık geçmişi olan firmalar büyük projelere girmemeliler. Bin tane konutun tapusunu dağıtmak bile ciddi bir organizasyon gerektiriyor. Ama asıl iş konut alıcısına düşüyor. Alıcı daha ciddi araştırma yapmalı. Firmaların derinliğine bakmalı. Ünlü bir sanatçı ile reklam filmi çekmek o firmanın derin olduğunu göstermez.

Yeni kurulan ya da kurulacak olan bir inşaat firmasına öneriniz var mı?

Maliyet tabii ki çok önemli, ama asıl önemli olan nokta konutu katma değerli satmaktır. Fabrika inşaatı ile konut inşaatı bambaşka şeylerdir. Hele site gibi pazarlamaya namzet projeler için çok daha başka hesaplar yapmak gerekir. İnşa ettiğiniz projeye yatırım yapan tüketiciye kazandırıp kazandırmadığınız en önemli noktadır.

Projelerinizden konut alan yatırımcılar için de aynı şeyleri söyleyebilir misiniz?

Biz hep belli bir fiyatın üzerinde konut projeleri ürettik. 2004-05’te Çekmeköy’deki Villa Sera projesinde 400-450 bin dolara sattığımız villalar, bugün bir milyon 500 bin dolara satılıyor. Ürettiğimiz projeler hep prim yaptı. Spekülatif satış yapmadığımız için ikinci eldeki fiyatlar da hep aynı seviyelerde sürdü. Projelerimizde hep marka yaratmaya çalıştık. Örneğin, Exen projesi firma olarak bize yüzde 15 kazandırdıysa, yatırımcısına yüzde 85 kazandırdı. O markayı sattıktan sonra da arkasında durmaya ve masraf yapmaya devam ediyoruz. Her yıl üç dört marka yaratıyoruz. Bir markayı yaratırken de projesine göre 7-8 ile 20 milyon TL arasında para harcıyoruz. Ama o noktadan sonra, marka bizim değil yatırımcının markası oluyor.

2012 sizin açınızdan nasıl geçti?

Geçtiğimiz yıl sattığımız konutları teslim etme yılımız oldu. 2013’te de Exen, Adapark ve Metrogarden projelerinin son etaplarını sahiplerine teslim etmiş olacağız. Aynı dönemde Hayat Kimya ile Kağıthane’de Axis AVM’yi inşa ettik.

Yeni projelere başlayacak mısınız?

2006 yılında Topkapı’da Uzel Fabrikası’nın yanında 45 dönümlük bir arazi satın almıştık. Bu yıl o arazide yeni bir AVM ve ofis projesine başlayacağız. Torunlar ve Hayat Kimya ile 2007’de Henkel’in 45 dönümlük arazisini de satın almıştık. Karşıyaka-Bayraklı arasında denize cephesi olan o araziye de AVM ve konut projesi yapacağız. Marina yapmak için de başvurduk, ama henüz izin çıkmadı. Bu yıl ayrıca Exen’in AVM inşaatına, Hayat Kimya ile ortak Bayrampaşa Axis AVM’nin inşaatına ve Taşdelen’de yeni bir konut projesine başlayacağız. Bir de Beykoz Kavacık’ta Fiba Villaları’nın karşısında iki parselden oluşan bir araziyle ilgileniyoruz. Parsellerden biri boş ama diğerinde evler var. Kentsel dönüşüm projesi gibi olacak.

Kentsel dönüşüm alanlarında Sur Yapı’nın ismini neden göremiyoruz?

Fikirtepe’de yokuz, çünkü giremiyoruz. Hak sahipleri çok şey istiyor. Fikirtepe’de metrekaresi 7-8 bin TL’den 10 bin konutluk bir projeyi satmak çok zor. Metrekare fiyatı olarak 3 bin TL’nin üzerine çıktığınız zaman başka bir dünya başlıyor. 10 katlı bir bina ile 25 katlı bir binanın maliyeti çok farklıdır. 5 metrekare ile bir müteahhidin karlılığını veya karsızlığını belirlersiniz. Fikirtepe, inşallah Esenyurt gibi olmaz.

Sur Yapı’nın geleceği ile ilgili bir hayaliniz var mı?

Mesleğimiz yaşam alanları yaratmak ve gayrimenkul üretmek. İlk projem, Dudullu’da ekmek fabrikası üreten Türkoğlu Makine’nin binasıydı. Bünyamin Türkoğlu, sen bu işten zarar ettin diyerek bana fark verdi. 1993’de Altunizade’de otoparkı bulunan ilk konut projesini ben yaptım. Hep gücü olan projeler yapmak istedim. Suya bir taş bırakırsınız dalga dalga yayılır ya işte öyle dinamik projeler üretmeye çalışıyoruz. Bugüne kadar hep bu niyetle başladık ve çevremizdeki birçok projeye örnek olduk. Sur Yapı, bu ülkenin bir kurumu olsun istiyorum. O anlamda da kurumsallaşmaya önem verdim. Değerleri olan ve ahlaklı bir kurum inşa etmeye çalıştım.

Sur Yapı’nın doğuşu

İstanbul Teknik Üniversitesi’ni bitir bitirmez 1992 yılında Taha İnşaat’ı kuran Altan Elmas, şirkete kardeşleri Ufuk ve Hakan Elmas’ı da ortak eder. Beş yıl boyunca konut ve sanayi tesisi inşaatı yapan Elmas, 1997’de sermayesi daha büyük bir şirket kurmak ister. 15 ortaklı ve daha güçlü bir şirket için tanıdığı ve güvendiği arkadaşlarına teklif götürür. Teklifi önce beş arkadaşı kabul eder, ama sayı daha sonra üçe ardından da ikiye düşer. Altan, Ufuk ve Hakan Elmas’ın yanı sıra turizmci Bilal Özkan ile tekstilci Abdullah Armağan’ın katılımıyla 1997’de Sur Yapı’yı kurar. Ardından da Taha İnşaat ile Sur Yapı birleşir. 2001’de Hayat Kimya’nın Limaş Liman İşletmeleri şirketinde genel müdür olan Hakan Elmas şirketten ayrılır. Yerine ise en küçük kardeş olan Atilla Elmas katılır. Kurulduğu günden itibaren proje geliştirme-fizibilite çalışmaları, projelendirme, imalat yönetimi ve inşaat yapan Sur Yapı, bugüne kadar 3 milyon metrekareyi aşan yaşam alanları üretti.

Biraz da enerji alanındaki yatırımlarınızdan bahseder misiniz?

2007 yılından itibaren enerji yatırımlarına başladık. Dört adet hidroelektrik santrali ve iki adet rüzgâr enerjisi santrali ile 70 megavat kurulu güce ulaşmayı hedefliyoruz. Ağırlıklı olarak yenilenebilir enerjiye yatırım yapıyoruz. Bu alanda 250 milyon dolarlık yatırımla orta ölçekli bir yatırımcı olmayı planlıyoruz.

Bülent Ekimci/Para dergisi