Emlakta 'banker' endişesi

Mortgage sistemi, konut kredileri ve yükselen fiyatlar, “başını sokabileceği bir ev” arayışında olan ya da “yatırımını konuta yapan” milyonlarca insanın kafasını karıştırdı. Kimi, kredi faizlerinin yüzde 1’ler seviyesine inmesiyle elini çabuk tutup borçla da olsa evini aldı, kimi son pazarlığını yaptığı daireyi bile almaktan vazgeçti. Konut pazarında kafalar iyice karıştı. Biz de gelişmeleri geçmişte ‘Hakan Kıral’ mahreciyle gazetecilik yapan, daha sonra ‘Emlakçılar Kralı’ olarak nam salan, Dünya Emlak Federasyonu’nun da Başkan Yardımcısı olan Salim Taşçı’ya sorduk.

Vatandaşları ‘ayaklarını yorganlarına göre uzatmaları’ uyarısında bulunan Taşçı, kredi anlaşmalarının da mutlaka bilen birisine danışılarak yapılması gerektiğini vurguluyor. Emlak piyasasında son dönemde yaşanan hareketlilikle fiyatların yüzde 100 şiştiğini dile getiren Taşçı’nın uyarıları bir hayli dikkat çekici.

Fiyatlar çok şişti

Son dönemde emlak sektörüyle ilgili gelişmeler sürekli gündemde. Özellikle ‘konut kredileri’ ve ‘Mortgage’ sistemi çok tartışılıyor. Uzman gözüyle mevcut tabloyu nasıl görüyorsunuz?

Türkiye’de kredi faizleri yüksek. Geçen yıl yüzde 2-2.5 iken yüzde 1’e kadar düştü. Ancak bu birşey ifade etmiyor. Vatandaş işe 4-0 yenik başlıyor; çünkü fiyatlar yüzde 100 çıktı. 50 milyar liralık malı 100 milyara alıyorlar. Şu an verilen banka kredileri, ‘konut kredisi’ değil, ‘tüketici kredisi’dir. Mortgage sistemi gelirse, konut kredisi olacaktır.

Krediler konusunda bankacılar hazırlıksız yakalandı, birden talep arttı. Emlakçılar hazırlıksız yakalandı, işleri birden açıldı ‘ne oluyoruz’ dediler. Müteahhit hazırlıksız yakalandı, elinde stok yoktu. Tüketici de ‘kredi düştü’ diye seçici davranmayı bıraktı, sanki kaçıyormuş gibi saldırdı. Bir altyapı oluşturulmadan krediler verildi, bu da fiyatları yükseltti. Şimdi fiyatlar yüzde 100 şişti, balon oldu. Bazı vilayetlerde bunun da üzerine çıktı.

Krediler düşmeli

Mortgage sisteminin yansıması nasıl olur?

Mortgage, tek haneli enflasyonda yaşar. Kredi faizlerinin düşmesi lazım. Mortgage’in ilk uygulanmaya başlandığı ABD’de, 1980 yılında reel faizler 2 iken, 1 puan arttı ve finans kuruluşları zora girdi. Bu sebeple istikrar önemli, Türkiye’de Mortgage tek haneli enflasyonda yaşar. Aksi halde yaşama şansı yoktur.

Mortgage’in yaşayabilmesi için banka faizlerinin de mutlaka 0.50-0.56 aralığına düşmesi lazım. Hazırlanan yasa tasarısında benim gördüğüm eksikliklerden biri, ikinci elde yüzde 15 stopaj getirmesi. Bu sistemin işlediği yerlerde stopaj bu kadar ağır değildir; 5-6 oranındadır. İngiltere’de kendin oturacaksan yıllık yüzde 4.5’tir. Türkiye’de şu an 14. 44’le veriliyor; uçan daire sanki. İkinci el piyasanın hareket kazanabilmesi için Mortgage’de bu stopajın böyle çıkarılmaması lazım.

Burada müteahhide iş düşüyor; kâr oranını fazla koymasın. Emlakçıya iş düşüyor; müşteriyi iyi yönlendirsin. Bankalara, finans kuruluşlarına iş düşüyor; kredi faizlerini aşağı çeksin, uzun vadeli açsın ki herkes ev sahibi olsun.

‘Konut faciası’ yaşanabilir

Krediyle ev alacak vatandaş nasıl davranmalı?

Vatandaşın burada seçici olması lazım. Tavsiyem şu: Değişken faize girmesinler. Eğer enflasyon çıkarsa, değişken faizde tüketici zarar görür. Sabit faizle alsınlar, önle