AVM’lerde en yüksek ciroyu hangi markalar yapıyor? Küçük metrekare büyük kazanç döneminde Beymen ve Vakko öne çıkıyor

Patronlar Dünyası olarak hakkını teslim edelim…

Oksijen Gazetesi’nde “Malumat” köşesi son haftalarda perakende dünyasının nabzını tutuyor.

Geçen hafta, Abdullah Gül’ün oğlu Mehmet Emre Gül’ün İstinye Park’ta dünyanın en pahalı çikolata markalarından biriyle sahaya indiğini yazmış, sadece bir mağaza açılışını değil, Türkiye’ye uzanan küresel sermaye ağını işaret ederek fark yaratmıştı.

Bu hafta ise çıtayı bir adım daha yukarı taşıdı. “AVM’lerde en yüksek ciroyu kim yapıyor” sorusunun yanıtını inceledi.

Türkiye’de AVM yatırımı çılgınlığı 2018’den sonra hız kesse de, hem markalar hem de tüketiciler için bir numaralı “pazar yeri” yine de çoğu devasa büyüklükte olan bu binaların ışıltılı koridorları. 2025 sonu itibarıyla Türkiye’de 445 AVM bulunuyor. Brüt kiralanabilir toplam alan (BKA) yaklaşık 14 milyon metrekare. 2010’da 255 olan AVM sayısı, 2018’e kadar yüzde 65 artarak 421’e ulaşıyor. 2019-2025 arasında ise sadece yüzde 5.7 büyümeyle toplam sayı 445’i buluyor. Aynı dönemde toplam BKA ise 13 milyondan 14 milyon metrekareye çıkarak yüzde 7.7 artış gösteriyor.

Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği’nin (AYD) verilerine göre, Türkiye genelindeki AVM’lerde 2025 yılında kiralanabilir metrekare başına düşen ciro 191.803 TL olarak gerçekleşti. Dernek Başkanı Nuri Şapkacı toplam yıllık ciroyu 59 milyar dolar olarak açıkladı. Türkiye genelinde kiralanabilir AVM alanının yaklaşık üçte biri İstanbul’da. İstanbul AVM’lerinin metrekare başına ortalama cirosu Anadolu AVM’lerinin yaklaşık yüzde 30 üzerinde. Örneğin 2026 Şubat ayında metrekare başına ortalama ciro İstanbul’da 17.737 TL olurken, Anadolu’da 13.365 TL seviyesinde. 2026’da AVM cirolarının enflasyonun hafif üzerinde, dolar kuru artışının ise enflasyonun hafif altında kalacağını varsayarsak, toplam AVM cirosunun 65 milyar dolar civarında gerçekleşmesini bekleyebiliriz.

Peki bu ışıltılı koridorların öne çıkan markaları hangileri? Maalesef bunu tam olarak bilmek mümkün değil. Ama Türkiye’de iki büyük AVM zinciri sahibi halka açık şirketin açıkladığı bilgilerden, öne çıkan markaları büyük ölçüde kestirebilmek mümkün. Verilerini kullandığımız iki şirket Rönesans GYO ve Torunlar GYO.

1 MİLYON M²’LİK İKİ AVM ZİNCİRİ

Neden bu iki şirketin verileri önemli, onu izah etmeye çalışalım: Rönesans GYO 650 bin metrekarelik alana sahip 12 AVM ile Türkiye’nin en büyük AVM işleticisi. (Bu, şirketin kendi ifadesi) Şirketin portföyünde Karşıyaka ve Küçükyalı Hilltown, Samsun, Şanlıurfa, Maltepe ve Kahramanmaraş Piazza, İstanbul, İzmir, Adana ve Ankara Optimum, Maltepe Park ve Kozzy adlı AVM’ler bulunuyor. Ofislerle birlikte 12 milyar lirayı aşan cirosu bulunan şirketin net aktif değeri de 3 milyar euro’nun üzerinde.

Torunlar GYO ise Zafer Plaza, Antalya Deepo, Bursa Korupark, İstanbul Torium, Mall of İstanbul ve Mall of Ankara’nın sahibi. Yılda 58.6 milyon ziyaretçi ağırlayan bu AVM’lerin toplam kira ve kiracılara yansıtılan ortak alan gelirleri 8.8 milyar TL’yi aşıyor. AVM’lerin toplam cirosu ise 60.8 milyar TL seviyesinde. Şirketin brüt kiralanabilir alan büyüklüğü yaklaşık 420 bin metrekare.

AVM piyasasında nispeten coğrafi olarak dengeli bir portföye ve rakiplerinin üzerinde bir alana sahip olan bu şirketlerin verileri, “AVM’lerde en yüksek ciro yapan markalar hangileri” sorusuna gerçeğe en yakın cevabı bulmamıza olanak tanıyor. Tek başına ele aldığımızda İstinye Park, Akmerkez, Zorlu Center ve Kanyon gibi görece daha yüksek gelir grubuna hitap eden AVM’lerde farklı sonuçlar çıkabilir. Ama Malumat’ın amacı Türkiye geneline göz atmak.

Marka sıralamasında geçmeden önce, AVM’lerin gelir modeline yani kiralama sistemine bir göz atalım. Hemen hemen tüm AVM’lerde hemen hemen tüm markalar AVM sahibine cirolarının belli bir payını kira olarak ödüyorlar. Finansal jargonda buna Occupancy Cost Ratio (OCR) deniyor. Rönesans GYO’nun yatırımcı sunumlarında OCR, “Doluluk Maliyet Oranı” olarak isimlendiriliyor ve “Bu oran, bir kiracıdan elde edilen toplam gelirin, kiracının ilgili lokasyondaki cirosuna oranıdır…” diye teknik tarifi yapılıyor.

CİRONUN SEKİZDE BİRİ KİRAYA GİDİYOR

Rönesans’tan devam edelim: Son yatırımcı sunumuna göre şirketin 2025 ortalama OCR’si yüzde 9.2. Sunuma şu not eklenmiş: “Portföy OCR’si 2025’te yüzde 9.2 ile tarihsel yüzde 12-13 seviyelerinin altındadır…” Sunumda OCR’nin yüzde 15.5’le 2018’de zirve yaptığını görebiliyoruz.

Bir de Torunlar GYO’ya bakalım: Şirketin 2025 yılı sunumunda portföy OCR’si yüzde 11.3.

Bu iki bilgi bize sektörde ortalama OCR’nin tarihsel olarak yüzde 12-13’lerde seyrettiğini, yani markaların AVM’lerde yaptığı cironun kabaca 8’de birini AVM sahiplerine kira olarak ödediğini gösteriyor. Bir başka ifadeyle ortalama olarak yaptığınız her 1000 liralık alışverişin 125 lirası AVM işleticisine gidiyor. Elbette bu oran, hamburger yediğinizde veya gömlek aldığınızda farklılaşıyor. 8’de bir ortalamayı ifade ediyor.

MARKA MARKA GELİRDEKİ PAYLAR

Gelelim marka listesine, önce Rönesans. Yatırımcı sunumundan aktaralım:

Inditex grubu: Zara, Zara Home, Massimo Dutti, Bershka, Stradivarius, Oysho, Pull and Bear, Lefties markalarıyla Türkiye’de. Rönesans AVM’lerinde ciroya bağlı toplam kira ödemelerinin yüzde 5.3’ünü gerçekleştiriyor.

MediaMarkt: Kira ödemelerindeki payı yüzde 2.9.

LC Waikiki: Türkiye’de en çok ciro yapan perakendecilerden. Rönesans kira ödemelerinde payı yüzde 2.7.

Boyner Grup: Perakendede ana markaları Boyner ve Brooks Brothers. (Communité 2026’da devreye girdi) Rönesans kira ödemelerindeki payı yüzde 2.1.

TAB Gıda: Burger King, Popeyes, Arby’s, Sbarro, Subway, Usta Dönerci, Usta Pideci restoran zincirlerinin sahibi. Rönesans kira ödemelerinde payı yüzde 2.1.

Mavi: İstikrarlı büyüyen yerli kot markası. Kira payı yüzde 2.

Mayhoola Grubu: Beymen, Beymen Club, Network gibi markaların sahibi. Bazı küresel lüks moda markalarının Türkiye’deki solo mağazaları da Mayhoola’nın. Rönesans’taki kira payı yüzde 1.8.

DeFacto: Yine hızlı büyüyen yerli markalardan. Kira payı yüzde 1.5.

Migros: Orta ve üst segmentte Türkiye’nin en büyük süpermarket zinciri. Rönesans kira hacmindeki payı yüzde 1.5.

Eren Grubu: Lacoste, Burberry, Gant, Superstep, Converse, Intersport, Nautica gibi mağazaların sahibi. Rönesans kira gelirleri içindeki payı yüzde 1.4.

“Eyy Malumat, bana oran verme, marka cirolarını söyle” derseniz, söyleyemem. Ama şöyle bir akıl yürütmek mümkün: Ofis kiralarını düşerek Rönesans’ın ciroya dayalı AVM kira gelirini 10 milyar TL olarak alalım. Rönesans GYO kira gelirini cironun yüzde 9.2’si olarak ilan etmişti. Yani kabaca 11’de bir. Inditex’in toplam kira gelirleri içindeki payı yüzde 5.3. Bu da 530 milyon liralık kira ödemesine denk geliyor. Bunu 11’le çarparsak Inditex’in 12 Rönesans AVM’sinde yaklaşık 5.8 milyar TL ciro yaptığını iddia edebiliriz. İddia diyorum, çünkü her sektörün ve her markanın ayrı ayrı oranlar içeren kira sözleşmeleri olabilir.

Gelelim Torunlar GYO’ya. Orada da benzer bir liste var. Sunumdaki sıralamaya göre en çok ciro yapan markalar, Torunlar portföyündeki kiraladıkları toplam metrekare ve kira geliri payları şöyle:

1- Inditex, 9.459 m2, yüzde 3.9.

2- LC Waikiki, 15.177 m2, yüzde 2.3.

3- Boyner, 10.093 m2, yüzde 2.1.

4- MediaMarkt, 9.589 m2, yüzde 2.

5- Beymen (Mayhoola), 3.774 m2, yüzde 1.9.

6- Migros, 19.584 m2, yüzde 1.7.

7- TAB Gıda, 2.864 m2, yüzde 1.4.

8- Aydınlı Grup (Pierre Cardin, Cacharel, U.S.Assn).3.906 m2, yüzde 1.2.

9- Mavi, 5.093 m2, yüzde 1.1.

10- Vakko, 2.249 m2, yüzde 1.1.

Tablo dikkatle incelendiğinde Beymen ve Vakko’nun daha küçük metrekarelerde daha yüksek cirolar yaptığı göze çarpıyor.

Torunlar GYO’nun yatırımcı sunumu oldukça detaylı. Meraklısı için şahane rakamlar var: Örneğin Mall of İstanbul 160 bin metrekare kiralanabilir alana sahip. Bu AVM’de yer alan mağazaların 2025 toplam cirosu 27.3 milyar TL. Yüzde 12.3’lük kira ciro rasyosu üzerinde Torunlar’ın kira geliri 4 milyar 258 milyon lira seviyesinde. Mall of İstanbul’un net faaliyet karı 3 milyar 367 milyon lira.

Torunlar’ın Bursa Korupark’ı da yüksek rakamlara sahip. Yaklaşık 71 bin metrekarelik alanda yer alan mağazaların geçen yılki cirosu 14 milyar 968 milyon lira. Korupark 1 milyar 884 milyon lira kira geliri elde ederek 1 milyar 547 milyon lira net faaliyet karı sağlamış.

Mall of Ankara 6.35 milyar, İstanbul Torium 5.42 milyar, Antalya Deepo 3.58 milyar, Zafer Plaza ise 3.15 milyar TL’lik alışverişe sahne olmuş.

Rönesans bünyesindeki AVM’lerde elde edilen toplu cirolar açıklanmamış. Gruba ait bazı AVM’lerin 2025 yılı kira gelirleri ise şöyle: Hilltown Karşıyaka 2.18 milyar, Maltepe Piazza 1.64 milyar, Optimum Adana 1.2 milyar, Optimum İzmir 1.44 milyar, Kozzy 220 milyon, Optimum Ankara 468 milyon, Optimum İstanbul 526 milyon lira. (Yukarıdaki notu tekrarlayalım. Bu AVM’lerin ciroları hakkında kabaca bir fikir sahibi olmak için ciroları 11’le çarpmalısınız)

patronlardunyasi.com