Soyak'ın kuşatma planı

Burak Mavi / Hülya Ödemişli'nin Forbes Dergisi Kapak röportajı

Soyak Türkiye'nin en büyük enerji yatırımlarından birinin startını verdi. Beş hidroelektrik, bir rüzgar bir de doğalgaz santralinin inşasına başladı. Yatırımın büyüklüğü 550 milyon dolar. 2010-2011 yılında tamamlanacak santraller devreye girdiğinde yılda 2 milyar 414 milyon kilovatsaat elektrik üretilecek. Diğer yandan çimento fabrikası kuruyor ve holding ifltiraklerinden Trakya Döküm'ün kapasitesini üç katına çıkarıyor. Müteahhitliği ise tamamen bıraktı. Soyak artık bir yatırımcı.

Soyak Holding'i izleyenler üç sene sonra büyük bir sıçramaya tanıklık edebilir. Cirosunu birkaç katına çıkarıp şaşırtıcı büyüklükte bir enerji grubu oluşturması için gereken tek şey zaman. Bu tür bir ilerleme şaşkınlığa yol açabilir ama büyük sıçramayı mümkün kılan, çok yetenekli ve radikal bir yöneticinin inatçı takibi.

Babası Yılmaz Soyak'tan yönetimi devralalı henüz sekiz yıl oldu. Erkut Soyak'ın sekiz yıllık performansı çoğu kolaycı, hedonizmin rüzgarına kapılmış ikinci kuşak yöneticilerden bariz şekilde daha iyi. Soyak, babasından aldığı işleri büyütmekle kalmayıp ağırlıklı olarak taahhüt işleri yapan Soyak Grubu'nun holdinge evrilmesinin de mimarı oldu. Üstelik bunu ana faaliyet alanı olan müteahhitlikten tamamen çıkarak yaptı.

Soyak Holding, sekiz yılda göz kamaştırıcı bir değişim geçirdi

Dört yıl önce ani bir kararla enerji sektörüne yatırım kararı alan Erkut Soyak, şu anda beş ayrı noktada hidroelektrik santralleri (HES), bir rüzgar santrali ve bir de doğalgaz santrali inşa ediyor. Soyak önümüzdeki üç yılda yeni santraller inşa edebilmek için sermaye harcamalarını 550 milyon dolar artırmayı planlıyor.

Santrallerin tamamı 2010 ve 2011 yıllarında devreye girecek. Bu yedi santralin toplam elektrik üretiminin yıllık 2 milyar 414 milyon kilovatsaat olacağı tahmin ediliyor (bir dönem Uzanların büyük gürültüyle açılışını yaptığı dünyanın 16'ıncı büyük barajı Berke'nin yıllık üretimi 1,7-2 milyar kilovatsaat arasında değişiyor).

Soyak, hidroelektrik santrallerinin üçünü Erzurum'da Çoruh nehri üzerine, Nevşehir'de Avanos'a ve Mersin'e kuruyor. Kalan ikisi ise Düzce'de yapılıyor. Bu beş santralin yılda 514 milyon kiloatsaat elektrik üretmesi hedefleniyor. Trakya'da kurulacak rüzgar santralinden yılda 250 milyon, doğalgaz santralinden ise 1 milyar 600 milyon kilovatsaat elektrik üretimi hedefleniyor.

Tüm bu enerji yatırımlarının finansmanı sağlanmış ve inşasına başlanmış. Enerjide yüzde 20 oranında bir özsermaye yatırımı yapacak. Kalanı ise uzun vadeli kredilerden oluşuyor. Doğalgaz ve rüzgar santralinin yapımına başlandığını söyleyen Soyak, nedense santralleri nereye kuracağı hakkında en ufak bir bilgi vermiyor.

Erkut Soyak bir yandan elektrik üretiminde yatırım yaparken diğer taraftan da enerji dağıtım lisansı almış şirketleri gözünün ucuyla izliyor: “Şu anda dağıtım lisans hakları tıkanmış durumda, vaktinde lisans almış ama işin üstesinden gelemeyen firmalar olacak. Biz de yapamayanları devralacağız. Çok büyük bir enerji şirketi olmak istiyoruz.”

Soyak, inşaatta ise babasının kurduğu güçlü taahhüt grubunun DNA'sını değiştirecek iki hamle yaptı. İlk olarak müteahhitlikten tamamen çekilip arazi geliştirme işine odaklandı. Özellikle son iki yılda ucuz sermaye akışından faydalanan emlak sektörü ivme kazanırken yatırım enstrümanlarının getirilerindeki gerileme sayesinde gayrimenkul çok daha çekici bir varlık sınıfı haline geldi. Kimilerine göre bu durum yıllarca sürebilir. Her ne olursa olsun bu çılgınlık yakın zamanda sona erecek gibi görünmüyor.

GRI-PWC'nin ortak çalışması olarak sunulan 2007 emlak raporunun sonuçlarına göre İstanbul, Avrupa'daki 27 metropol arasında yatırım geri dönüş süresi ve gelişim seyri endeksinde birinci sırada yer alıyor. Sektördeki bu cazibe, derme çatma bir yeni müteahhitler grubu oluştururken şirketlerin birbirini itip kakmasıyla birlikte kar marjları da dip seviyeleri gördü.

MÜTEAAHTLİĞİ SONLANDIRDI

Soyak, holdingin yönetimine geçer geçmez bu durumu görüp 38 yıldır sürdürülen müteahhitlik faaliyetlerini sonlandırdı: “Müteahhitlik çok emek isteyen ama artık herkesin yapabildiği bir iş haline geldi. Dolayısıyla biz orada rekabet gücümüzü kaybetmiş vaziyetteyiz. Kar oranları çok düşük, riskler ise çok büyük. Bunu görerek faaliyetlerimizi daha büyük yatırımlara kaydırdık” diyor.

İlgisini arsa geliştirme, satış pazarlama alanında ağırlıklı konut projeleri olmak üzere ofis ve alışveriş merkezleri yatırımlarına yöneltmiş durumda. Soyak Holding özellikle konut satışında iyi işler çıkaran sistemlere sahip. Yılda üç-dört bin konut satışı yapıyor. Orta sınıf tüketicilerin sayılarının giderek artması, uzun vadeli ve düşük faizli kredi imkanları şu aralar işini bir hayli kolaylaştırıyor. Soyak İnşaat'ın portföyünde 200 binin üzerinde müşteri var. 30-55 yaş arasındaki yatırımcıların yıllık geliri 70 bin YTL'nin üzerinde. Yani orta ve üst sınıf. Bu nedenle orta sınıf tüketicilerin sayılarının giderek artması şirketin geleceği açısından çok önemli. Soyak konut satışındaki başarısını şöyle açıklıyor:

“Bu tamamen bir know-how işi. Hangi arsada ne yapacağınızı çok iyi bilmeniz gerekiyor. Her arsaya inşaat yapılır ama biz her arsaya ev yapmıyoruz. Fiyat aralığını iyi belirliyoruz. Müşterinin mutlak suretle para kazanması lazım yaptığı yatırımdan. Aldığı ev prim yapmalı. O yüzden proje aşamasında
alan her zaman iyi paralar kazanmıştır yaptığımız konutlarda. Bizim konut satışında temel stratejimiz bunun üzerine kurulu.”

İNŞAATLARI TAŞERONLARA YAPTIRIYOR

Soyak, inşaatlarını artık taşeronlar aracılığıyla yaptırıyor. Müteahhitlikten yatırımcılığa geçen Soyak'ın en büyük avantajı, duyanın gözlerini yuvalarından fırlatmaya yetecek büyüklükteki gayrimenkul stoku. Soyak, “En iyi bildiğimiz iş gayrimenkul alımıdır. Bu işte ana stratejimiz çok uzun vadedir. 10-20 yıl sonra üzerine inşaat yapacağımız arsayı bugün satın alırız. Bugün İstanbul'dan gayrimenkul almayız çünkü arsa fiyatları çok yükseldi. Önümüzdeki yıllarda hiçbir gayrimenkul alımı yapmasak bile bizi 15 yıl götürecek, üzerine 30 bin konut yapabileceğimiz büyüklükte bir arazi stokumuz var” diyor.

Soyak'ın arazi stokunun çoğunluğu İstanbul'da, kalan kısmı ise Türkiye'nin diğer büyük şehirleri ve sahil şeridinde yer alıyor. Gayrimenkuldeki bu çok uzun vade stratejisiyle eskiden kenar mahalle bile sayılmayan fakat şimdi çok gözde olan yerlerden, o dönem için pek de abartılı sayılmayacak rakamlara araziler aldığı ortada. Bunun için kentin 10-20 yıl önceki imar planını tasvir
etmek yeterli. Krea Gayrimenkul'ün İcra Kurulu Başkanı Hakan Kodal'ın, Soyak'ın “Üzerine 30 bin konut inşa edebilirim” dediği gayrimenkul stokunun büyüklüğü konusunda bir tahmini var. Kodal, “Soyak'ın inşa ettiği dairelerin ortalama büyüklüğü 120-130 metrekare. 130 metrekare üzerinden bir hesap yaparsak portföyündeki arazilerin toplam büyüklüğünün dört-beş milyon metrekare olduğunu varsayabiliriz” diyor.

HOLDİNGİN YAPACAĞI PROJELER

Holdingin 2007-2010 arasında yapacağı projeler şimdiden belli. İstanbul'da biri 3 bin diğeri 10 bin konuttan oluşan iki büyük projeyi devreye sokmaya hazırlanan Soyak İnşaat ayrıca 200 rezidans dairesi ile 500 villa yapmayı planlıyor. Soyak'ın arka bahçesi İzmir'de ise 2 bin konutluk yeni bir proje hayata geçecek. 2010- 2015 arasında ise İstanbul'da 20 bin konut, 300 bin metrekare ofis alanı ve alışveriş merkezinin yapımı planlanıyor.

İzmir'de ise 400 bin metrekare ofis alanı, alışveriş merkezi, otel ve konut hedefliyor. Yurtdışında da Kazakistan'da yatırıma kalkan Soyak, Almaata'da yapılacak büyük bir konut projesi için arazi satın almış. Soyak, “Kazakistan dışında önümüzdeki beş yıl içinde her yıl iki ülkeye girme üzerine kurulu bir strateji benimsedik. Ukrayna bu ülkeler arasında. Bu ülkelerin tamamında konut satışını hedefliyoruz. İşi taşeronlar yapacak satış ve pazarlaması bizde olacak diyor.”

Her ne kadar Soyak Moskova'da müteahhitlik yapıyor gibi görünse de bu tam olarak doğru değil: “Moskova'da eniştem Necmi Tüfekçi Moscow International Business Center'da otel, ofis ve rezidanstan oluşan 71 katlı bir yapı için Moskova Belediyesi ile anlaşma imzaladı. Bu iş ağırlıklı olarak eniştemin ama Soyak markası altında yapılıyor.”

Soyak ilk hamlesi ile grubu müteahhitlikten yatırımcılığa taşıdı. İkinci hamlesi ise onu inşaat sektöründe tedarikçi konumuna getirecek. Soyak Holding bünyesinde 20 yıldır faaliyet gösteren bir beton şirketi var. Soyak Beton Sanayi bu yıl 900 bin metreküp beton üretip satmayı hedefliyor. Soyak Beton'un İstanbul'un her iki yakasında üç ayrı tam otomatik santrali var ve yılda 700 bin metreküp beton üretim kapasitesine sahip.

BETON VE ÇİMENTO FABRİKASI YAPACAK

Erkut Soyak şimdi bu beton fabrikasına bir de çimento fabrikası ekliyor. Dokuz ay sonra devreye girecek çimento fabrikası Kırıkkale'nin Vize ilçesinde ve iki milyon ton kapasiteye sahip. Bu fabrikanın holdinge maliyeti ise 200 milyon dolar. Soyak, “Bu saatten sonra Türkiye'de güçlenip dünyaya açılmamız gerekiyor. Temel stratejimiz bu doğrultuda. Sat ve kurtul bana göre bu ülke için hainlik olur. Elimizden geldiği kadar şirketlerimizi büyütüp yeni yatırımlar yapacağız” diyor.

Soyak Holding'in dördüncü büyük gelir kaynağı Trakya Döküm. Soyak, “Çok büyük bir döküm fabrikamız var. Üretimde birkaç parça mamulü var. Bunlardan birisi boru ekleme parçaları. Türkiye'de bu alanda üretim yapan bir tek biz kaldık. Hepsi iflas etti, biz dayanıyoruz. Türkiye çapında 400 bayisi var Trakya Döküm'ün. Bunun yanında otomotiv ve beyaz eşya sanayiine de imalat yapıyoruz. Mercedes'ten Bosch'a kadar geniş bir müşteri portföyümüz var. Üretimimizin yüzde 32'sini ihraç ediyoruz. Sanırım bu yıl İSO 500 sıralamasında ilk 100 içinde olacak” diyor.

Soyak Trakya Döküm fabrikasının kapasitesini 25 milyon euroluk bir yatırımla yıl sona ermeden üç katına çıkarmayı planlıyor. Trakya Döküm 2005 yılında 80 milyon YTL'lik cirosu ile İSO 500 sıralamasında 443'üncü sırada yer alıyordu. 2006 yılında ise 95 milyon YTL'yi bulan cirosuyla 436'ncı basamağa yükseldi.

Soyak Holding geçen yıl 720 milyon dolar ciro elde etti. Soyak bu yıl da benzer bir performans bekliyor, “Şu anda yatırım dönemindeyiz. 2009'dan itibaren ciromuz yükselmeye başlar. Çimento ve enerji yatırımlarımız devreye girdiğinde ciromuzda büyük miktarda yükselme olacak” diyor.

Holdingin 720 milyon dolarlık cirosunun 450 milyon dolarlık bölümü gayrimenkul yatırımlarından geliyor. 100 milyon dolarlık bölümü döküm işinden, kalanı ise beton fabrikası ve diğer küçük çaptaki yatırımlardan kaynaklanıyor. Erkut Soyak bundan sonrası için yeni bir sektöre girmeyi düşünmüyor: “Faaliyet gösterdiğimiz sektörlerin sayısını artırırsak konsantrasyonumuz kaybolur. Bulunduğumuz sektörlerin sayısı belki azalabilir ama artacağını sanmıyorum. Mesela liman işletmemiz vardı Ambarlı'da, 10 yıl işlettik sonra Arkas Grubu'na sattık. İşi en iyi bilenler yapmalı” diyor.

Yabancı şirketlerden ortaklık teklifleri aldığını anlatıyor Soyak, “Son beş yıldır giderek artan miktarda ortaklık teklifi alıyoruz. Ancak şu an yabancılarla hareket etmemizi gerektiren bir durum yok ortada. Türkiye'deki projeler üstesinden gelemeyeceğimiz kadar büyük değil. Yabancıların gayrimenkul konusunda bize katabileceği hiçbir şey yok. Bir tek finansman sağlayabilirler onu da zaten
biz rahatlıkla hallediyoruz. Yurtdışında farklı bir sektörde yerel partnerlere ihtiyacımız olabilir ama onlar da buna sıcak bakmıyor”diyor.

Şirketinin geleceğinden emin, bilgisine ve 22 yıllık tecrübesine güveniyor. Ekonominin geleceğine yönelik endişeleri de son beş yılda yapılan yabancı sermaye yatırımlarıyla rafa kalkmış. Soyak'a göre fert başına düşen milli gelirde altı bin 600 dolar kritik bir seviye. Türkiye'nin bu seviyeyi aştıktan sonra rahatlayacağına inanıyor. Yatırım planlarını da ekonominin son beş yılki performansının önümüzdeki beş yılda da devam edeceği öngörüsü üzerine kurmuş.

Erkut Soyak işten arta kalan zamanlarında doğayla iç içe olmayı seviyor. Ağva yakınlarında içinde atların, tavuskuşlarının, koyun ve keçilerin bulunduğu büyük bir çiftliği var. Her yıl ortalama on kez bu çiftliğe yolu düşüyor. Soyak, “Toprakla uğraşmayı çok severim. Mısır, buğday ekerim gittiğimde. Yaz aylarında Çeşme'deki evime giderim. Her sabah mutlaka yarım saat yürürüm. Genelde
kimsenin çalışmadığı zamanlarda iş yapmayı severim” diyor.

Bunun dışında önemli bir vakit ayırdığı sosyal sorumluluk projeleri var. Soyak ailesi 46 yılda dördü okul, ikişer sağlık merkezi ve cami olmak üzere toplam 18 sosyal sorumluluk projesini hayata geçirdi. Erkut Soyak, daha çok sayıda sosyal sorumluluk projesini daha doğru bir şekilde hayata geçirebilmek için vakıf kuracaklarını söylüyor.

DEVAM EDEN VE PLANLANAN KONUT PROJELERİ
Devam Eden Projeler

Soyak yurtiçinde konut projelerine soluksuz devam ediyor. Üç bin 600 konutluk Olympiakent'teki satışları bitiren şirket, şu sıralar biri İstanbul diğeri İzmir'de olmak üzere iki ayrı projenin çalışmalarını sürdürüyor. Bunlardan İstanbul-Kartal'daki Soyak Evreka projesi 800 konutu, İzmir'deki Soyak Mavişehir projesi ise bin 568 konutu kapsıyor.

Planlanan Projeler
Soyak Holding gündemindeki konut projeleriyle hem yurtiçinde hem de yurtdışındaki yaygınlığını artırmayı planlıyor. Yurtiçinde yine İstanbul ve
İzmir'de hayata geçireceği projeler hazır. Şirket, İzmir'de devam eden Mavişehir projesinin yanında iki bin konutluk yeni bir proje daha başlatacak. Toplu konut çalışmalarına bir de villa projesi eklemeyi planlayan Soyak Holding, bunun için İzmir Güzelbahçe'deki arazisini değerlendirecek. Şirket burada 200 adet villa yapmayı planlıyor. Bunları, İstanbul'da inşa edilecek bin 900 konutluk Soyak Ataşehir projesi izleyecek. Şirket, uzun vadede ise Anadolu'nun çeşitli, illerine yayılacak.

Forbes Dergisi'nin Ağustos sayısından alınmıştır