Konutta gözler 2026’da, faiz indirimi beklentisi talep ve fiyatlar için belirleyici olacak

Konut sektörü, parasal sıkılaştırma sürecin­de faiz indirimleri ile kontrollü gevşemenin başlatıl­dığı 2025’e canlı başladı, ancak yılı sakin bitiriyor. Sektörün performansını belirleyen dina­miklerdeki olumlu bekleyişler­le umutlar 2026’ya kaldı.

Kasım itibarıyla açıklanan fiyat ve satış verilere göre, re­el olarak düşen ancak nominal bazda hala yüksek fiyatlar ile indirimlere rağmen hala yük­sek kredi faizlerinin orta sını­fın ikamet amaçlı konut alım­larını baskılarken; faiz–enflas­yon makasının belirsizliği ve yeni trend olarak altına yöne­liş furyası gibi faktörlerin de ya­tırımcı tip alıcıları “bekle-gör” yaklaşımına itti. Faiz indirim sürecinde yılın başlarında can­lanan, üçüncü çeyrekte mute­dil seyre geçen satışlar, fiyatla­rın reel olarak yerinde sayması­na rağmen son çeyrekte düşüşe geçti.

“REEL” FİYAT BİR YIL ÖNCEYLE AYNI

Merkez Bankası’nın ülkede­ki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimleri­ni izlemek amacıyla oluşturdu­ğu Konut Fiyat Endeksi, kasım­da önceki aya göre yüzde 2,67, geçen yılın aynı ayına göre de nominal olarak yüzde 31,04, re­el bazda ise yüzde 0,3 artış kay­detti. Buna göre son bir yılda Türkiye genelinde konut fiyat­ları reel olarak yerinde saydı. Başka deyişle konutlar, reel de­ğerini ancak korudu.

Endeks değerleri yıllık no­minal bazda, İstanbul’da yüz­de 31,7, Ankara yüzde 37,9 ve İz­mir’de yüzde 31,6 artış göster­di. İstatistiki Bölge Birimleri Sınıflamasına göre en yüksek yıllık artış yüzde 40,1’le Bingöl, Elâzığ, Malatya, Tunceli, Van, Bitlis, Hakkâri, Muş; en düşük ise yüzde 21,9’la Hatay, Kahra­manmaraş, Osmaniye bölge­sinde gözlendi.

KASIMDA SATIŞLARDA BELİRGİN DÜŞÜŞ

Türkiye genelinde konut sa­tışları kasım ayında geçen yı­lın aynı ayına göre yüzde 7,8 azalarak 141 bin 100 oldu. Ka­sım ayında konut satış sayısı­nın en fazla olduğu iller 24 bin 234 adetle İstanbul, 12 bin 706 adetle Ankara ve 8 bin 540 adet­le İzmir; en az olduğu iller ise 78 adetle Ardahan, 131 adetle Bay­burt ve 152 adetle Artvin.

Türkiye genelinde ipotekli konut satışları kasımda geçen yılın aynı ayına göre yüzde 1,4 oranında azalarak 21 bin 499, bunun toplam satışlardaki pa­yı yüzde 15,2 oldu. Kredi ile alı­nanların 5 bin 483’ünü ilk el ko­nutlar oluşturdu. Diğer konut satışları ise yüzde 8,8 azalarak 119 bin 601 adede geriledi.

Konut satışları ocak-ka­sım döneminde ise ge­çen yılın aynı dönemi­ne göre yüzde 13,3 ar­tarak 1 milyon 434 bin 133 adet ola­rak gerçekleşti. On bir aylık dönemde ipotek­li konut satışları yüzde 53,5 ar­tarak 207 bin 519 oldu, bu ko­nutların 49 bin 973’ünün ilk el olduğu belirlendi. İpotekliler, toplam satışlarda yüzde 14,5 pay aldı. Aynı dönemde diğer konut satışları ise bir geçen ay­nı dönemine göre yüzde 8,5 ar­tarak 1 milyon 226 bin 614 oldu.

CANLILIK DEVAM EDEMEDİ

Merkez Bankası’nın aralık ayında faiz indirim süreci baş­latması sonrası bu yıl ocakta konut satışları geçen yılın ay­nı ayına göre yüzde 39,7 ile hızlı bir artış göstermiş, banka kre­disi ile (ipotekli) satışlarda­ki yüzde 182,8’lik artış bunda etkili olmuştu. Bu gelişmeyle Ocak 2024’de toplam satışlarda kredi ile alınanların yüzde 7,4 olan payı yüzde 14,9’a yüksel­mişti. Bu trend şubatta da de­vam etti; kredili satışlar yüzde 90,1, toplam satışlar yüzde 20,1 arttı. İkinci yarısında siyasal gerilimin arttığı, faiz indirim sürecinin belirsizleştiği mart ayında ise toplam satışlardaki artış yüzde 5,1’e geriledi. Satış­larda nisanda ise geçen yılın ay­nı ayındaki çok düşük sayının baz etkisiyle yüzde 56,6 ile ye­ni bir sıçrama yaşandı. Ulusal ve küresel planda belirsizliğin kökleştiği izleyen dönemde hız keserek artmaya devam eden satışlarda özellikle yazdan iti­baren ise ivme kaybı netleşti ve yıllık değişim ekimde yüzde 0,5’le eksiye geçti. Yüzde 7,8’le düşüşün hızlandığı kasımla birlikte satışlar iki ay üst üste gerilemiş oldu.

KONUTTA 2026 BEKLENTİLERİ

Konut piyasası 2026 yılına, yüksek nominal fiyat seviyesi-düşük reel alım gücü, hala yüksek kredi faizleri gibi 2025’ten devreden faktörlerinin kıskacında giriyor. Gelecek yıl bu faktörlerdeki gelişmeler konut ve inşaat sektörlerinin dinamikleri üzerinde belirleyici olacak. 2026’ya ilişkin projeksiyonlarda faizde düşüş beklentisi öne çıkıyor. Politika faizinde düşüş paralelinde konut kredisi faizlerinin aylık yüzde 2’nin altına inmesi güçlü beklentiyi oluşturuyor. Bu durumda konuta talebin canlanacağı, bu etkinin ise ilk evini alacak olan alt ve alt-orta kesimden çok, “Faiz düştü, fiyat kaçar” refleksiyle hareket eden orta-üst gelir grubundan yatırımcı tip alıcılarda görüleceği belirtiliyor.

 

Dünya'dan Naki Bakır'ın haberine göre, 2025’te hızla yükselen altın fiyatlarının doygunluğa ulaştığı kanısıyla bu tür birikimi olanların bir noktada altın satarak konut alımına geçmesi şeklinde “servet etkisi” olasılığına da işaret ediliyor. Konut talebindeki canlanmanın ise kaçınılmaz olarak fiyatları yukarı iteceği belirtiliyor. Konut talebi ve fiyatlarında bölgesel ayrışmanın sertleşmesi ile İstanbul, Ankara, İzmir gibi metropollerde fiyat artışlarının talep paralelinde daha yüksek, çeperdeki niteliksiz stokta ise satışların düşük kalacağı öngörülüyor. 2023-2024’te fiyatların aşırı yükseldiği Anadolu şehirlerinde ise 2026’da “yorgunluk” etkisiyle nominal fiyat artışlarının sınırlı kalacağı, ancak üniversite ve sanayi illeri ile göç alan kentlerin görece daha dirençli olacağı belirtiliyor. Bir diğer gelişme ise kira artışındaki yavaşlama. Getiri oranlarının düşmesi ile konutun, yatırımcı için nakit akışı üretmemesi, sadece elde tutulan değer işlevi görmesinin, spekülatif alımları sınırlayacağı, “bekle-gör” davranışını güçlendireceği öngörülüyor.

patrolardunyasi.com