İstanbul'un ençok prim yapan semti

Türkiye ekonomisi daha önceki küresel krizlerde ağır yara alırken son iki dalgalanmadan (Mayıs-Haziran 2005 ve bugün içinde bulunduğumuz dalgalanma) diğer ülke ekonomileri gibi derin yarayla çıkmadı. Bu gelişmede Türkiye'de makro göstergelerdeki kısmi düzelmeler yanı sıra yabancıların daha önceki krizlerdeki gibi apar topar Türkiye'yi terk etmemesinin önemli bir rolü var. Bu dönemden sonra da en büyük yatırımları çekecek sektörler olan gayrimenkul ve enerjide yatırım kuyruğu uzuyor.

İstanbul Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler Odası'nın (İSMMMO) “Türkiye Değerini Katlıyor” araştırmasına göre, yabancıların Türkiye ekonomisine ilgisinin sırrı; varlıkların değerini katlamasında. İSMMMO'nun fiili araştırması yanı sıra Deloitte, Colliers gibi uluslar arası denetim ve veri şirketlerinin hesaplamalarından da yararlanarak hazırladığı
incelemesine göre;  özellikle enerjide yatırımcı kuyruğa girdi, liste incelendiğinde milyar dolarlık projeler bekliyor. 'Taşı toprağı altın' denilen İstanbul'un her metrekaresi artık altından da değerli. 2001 krizinden sonraki dönemde, bugüne kadar altın fiyatları 3.5 kat, enflasyon 3 kat arttı ama İstanbul'un birçok semtinde konut fiyatları 7 ila 20 kat arasında değer kazandı.
Özelleştirme ve özel sektör ortaklıklarına akın eden yabancıların İstanbul'a konuşlanması milyarlarca dolarlık yeni ofis inşaatlarını beraberinde getirdi. Ofis kiralarında dolar bazında son 3 yılda yüzde 120'ye varan artışlar yaşandı.

Ortaklık teklifleri orta ölçekteki şirketlere indi

TÜRMOB Genel Başkan Yardımcısı ve İSMMMO Başkanı Yahya Arıkan, araştırmaya ilişkin değerlendirmesinde, özelleştirmeler ve finans kesimindeki önemli birleşme ve satın almaların reel kesimde de sürdüğüne dikkat çekerek madalyonun iki yüzü bulunduğunu ifade etti. Kimi Türkiye'nin şirketlerini satarak varlık yitirdiği yönünde çok yorum yapıldığını belirten Arıkan, diğer taraftan şu gelişmelerin de yaşandığına dikkat çekti: “Milyar dolarlık birleşme ve satın almalar cephesinde, küçük çaplı ancak büyük potansiyeli olan şirketlere de ilgi var. Üstelik, bu şirketler sadece yabancılar değil, yerli şirketler tarafından bünyelerine katılıyor.

Yabancı şirketlerin Türkiye'de büyüme istekleri dışında tüm dünyada köpekbalığı olarak adlandırılan özel hisse fonlarının (private equity) giderek artan ilgisi şirketlerin değerini artıran unsurlar arasında yer alıyor. Bugüne kadar Türkiye'nin devlerine gelen milyarlarca dolarlık ortaklık ve satın alma teklifi artık daha orta kademe şirketlere sıçrıyor. Bu akım arttıkça ve yabancıların sıcak para yerine Türkiye'ye getirdiği doğrudan sermaye yükseldikçe krizlerden korunma şansı o derece artıyor.”

Arıkan, bugüne kadar gelen sermayenin birleşme ve satın almalarla ülkeye giriş yaptığını bundan sonra sıranın sıfırdan yatırım (greenfield) olması gerektiğinin altını çizdi. Arıkan'a göre, ekonomi yönetiminin her sektöre teşvik verme yerine geçmişte Türkiye'yi tercih etmekten son anda vazgeçen Opel (General Electric) ve Hyundai (G. Kore) gibi sıfırdan yatırımlara özel önem verilmesi gerekiyor.
Bu yaklaşımın, Türkiye'ye kalifiye işgücüyle destekleyecek eğitim programlarıyla dünyanın en büyük üretim merkezlerinden biri yapacağını belirten Arıkan, “Avrupa, Ortadoğu ve Müslüman dünyasının kavşak noktasında bulunun Türkiye, petrolü olmasa da dünyanın gelmek için çırpındığı bir ülke olabilir. Bunun için biraz çaba ve teşvik Türkiye'yi krizin kazananı yapabilir” dedi. İSMMMO'nun araştırmasında elde edilen bulgular şöyle;

ENFLASYON 3 KAT ARTARKEN İSTANBUL'DA 15-20 KAT DEĞER KAZANAN SEMTLER VAR

Taşı toprağı altın denilen İstanbul'un her metrekaresi artık altından da değerli. 2001 krizinden sonraki dönemde altın fiyatları 3,5 kat, İstanbul'un birçok semtinde konut fiyatları 20 kat değer kazandı. Altın piyasasının kalbi olan Londra borsasında altının onsu 2001 yılında ortalama fiyatı 271 dolarken 2008'e gelirken 3.2 kat artarak 882 dolara kadar çıktı. Aynı dönemde İstanbul'da Şirinevler'de fiyatlar yaklaşık 19 kat, Maltepe, Kartaltepe, Suadiye'de 15-16 kat artış gösterdi. 2001 yılındaki gazetelerin seri ilanlarından elde edilen verilerin bugünkü benzerleriyle karşılaştırarak yapılan ve metrekare değeri üzerinden belirlenen verilere göre İstanbul'da değerlemeye alınan birçok semtte elde edilen değer artışı daha çok 8-10 kat arasında değişiyor. Elde edilen verilerle ilgili bazı sonuçlar şöyle:

- Şirinevlerde 2001'de metrekaresi 82 dolar olan 85 metrekare bir ev 7 bin YTL'den alıcı bulabiliyorken, aynı bölgede 80 metrekarelik bir ev için bugün 125 bin YTL'yi gözden çıkarmak gerekiyor. Daha sağlıklı karşılaştırma yapma imkanı veren metrekare üzerinden karşılaştırıldığında ise 2001'de 82 YTL olan bölgedeki fiyatlar bugün 1.563 YTL düzeyinde. Bir başka deyişle buradaki ev fiyatları değişken olmakla birlikte ortalama 19 kat artış göstermiş.

- Suadiye, Kartaltepe, Maltepe, Maslak, Bahçelievler-Soğanlı bölgeleri de değeri 16-18 kat arasında arttığı gözleniyor. Maltepe'de 120 metrekarelik bir ev 2001'de 15 bin YTL'den satılırken bugün benzer metrekare bir ev için 220/250 bin YTL arasında rakamlar belirleniyor.

- Bugün halen 80-90 bin YTL'ye ev alınabilecek yerler olan Pendik Velibaba, Bağcılar, Başakşehir gibi bölgelerde 7 yıl önce 8-10 bin YTL'lik değerlerle ev satış ilanları veriliyordu.

- 2001-2002 yıllarında birçok semtten metrekaresi 100 YTL'nin altında daire alınabilirken bugün metrekaresi 1000 YTL'nin altında daire bulmak neredeyse imkansız.

-  Başta İstanbul olmak üzere Büyükşehirlerin hızla artan nüfusunun yarattığı arz açığı, Mortgage sisteminin henüz emekleme döneminde olması Türkiye'de bu alandaki getirilerin daha da artacağını gösteriyor. ABD'de yaşanan resesyonun global büyüme üzerinde yaratacağı yavaşlamaya karşın Türkiye'de emlak piyasasının önümüzdeki 10 yıllar boyunca getirisinden bir şey yitirmeyeceği açıkça görünüyor.

Son yıllarda hayatımıza giren lüks, proje konutlarında da yüksek değerler yakalandı. 3 yıl önce 100 bin YTL'ye satılan daireler için bugün 300 bin YTL'lere gözden çıkarmak gerekiyor. Türkiye'nin en lüks projelerinde loft olarak adlandırılan lüks daireler artık metrekaresi 10 bin dolarlardan alıcı bulabiliyor.
İstanbul merkezinde yer kalmaması nedeniyle inşaat şirketleri artık 1980'lerde yapılmış kooperatif, apartmanlara kat karşılığı inanılmaz tekliflerle geliyorlar. Devlet de elindeki arazileri milyonlarca dolara satışa çıkarıyor. Bunlar arasında büyüklüğü açısından en dikkat çekici iki örnek Zincirlikuyu'daki Karayolları ve Levent'teki İETT Garaj ihalesi.

Emlak uzmanlarına göre, metrekaresi başına 8 bin 300 dolar ödenen Karayolları arazisinde, yatırımcı grup en az 2 milyar dolar kazanabilecek. 

SEMTLERE GÖRE DEĞER ARTIŞI

	2001 metrekare fiyatı	2008 metrekare fiyatı	Değer artışı (kat olarak)	Değer artışı (%)
Şirinevler Kocasinan	82	1.563	19,0	1.797
Suadiye	207	3.704	17,9	1.686
Kartaltepe	106	1.700	16,1	1.511
Maltepe	125	2.000	16,0	1.500
Maslak	75	1.167	15,6	1.456
Bahçelievler (soğanlı)	94	1.250	13,3	1.233
Gaziosmanpaşa Dörtyol	440	5.652	12,8	1.185
Fındıkzade	200	2.455	12,3	1.127
Alibeyköy	141	1.667	11,8	1.081
Bulgurlu	138	1.609	11,6	1.062
Gültepe	133	1.538	11,5	1.054
Bahçelievler (Yayla)	136	1.542	11,3	1.031
Başakşehir 4 Etap	144	1.600	11,1	1.011
Levent sanayi mah.	135	1.443	10,7	969
Pendik Velibaba	75	800	10,7	967
Alibeyköy yeşilpınar	127	1.300	10,2	921
Bağcılar	94	944	10,0	900
Sefaköy	130	1.270	9,8	877
Kurtuluş son durak	113	1.083	9,6	863
Avcılar	130	1.200	9,2	823
Levent sanayi mah.	138	1.240	9,0	802
Ümraniye Çakmak	137	1.222	8,9	793
Ortaköy	benzer haberler EkonomiBakan Şimşek'le görüşen ABD Hazine Bakanı Yellen'dan Türk ekonomisine övgüABD Hazine Bakanı Janet Yellen ile Hazine ve Maliye Bakanı Mehmet Şimşek bir araya geldi. ABD tarafından görüşmeye ilişkin yapılan açıklamada, Yellen'ın, Türkiye'nin güçlü ve öngörülebilir ekonomik politikalara olan bağlığını övdüğü kaydedildi.  EkonomiMerkez Bankası Başkanı Karahan: Dezenflasyon süreci doğru yolda ilerliyor EkonomiMakine ihracatında düşüş; Almanya ilk sıradaki yerini koruyor  EkonomiSomali'nin geleceğini Türkiye arayacak! Denizden sonra karada da anlaşma editörün seçtikleri AktüelHande Erçel'den kaybettiği annesine duygusal kutlamaOyuncu Hande Erçel, 2019 yılında hayatını kaybeden annesi Aylin Erçel'in doğum gününü, "Pudra kokulum iyi ki benim annemsin..." diyerek kutladı. EkonomiWalmart Türkiye'de ofis açıyor, alımlara başladı  SporApandisti patlayan Galatasaray Teknik Direktörü Okan Buruk acil ameliyata alındı SağlıkProf. Dr. Osman Müftüoğlu uzun ve kaliteli yaşamın kitabını yazdı E-Bülten Aboneliği İş, Ekonomi ve Cemiyet hayatının özel gündemi Patronlar Dünyası'nda... Günlük E-Bülten'imize abone olun, Patronlar Dünyası ayrıcalıklarını yaşayın. Patronlar Dünyası ile Bir Adım Önde GÖNDER