İspanya'nın başkenti Madrid'de 87 yaşındaki Maricarmen Abascal'ın dairesinden çıkarılmasıyla başlayan gayrimenkul krizinin perde arkası

Feramuz ERDİN

240 BİN EUROLUK DAİRENİN SEKİZ YILLIK HİKÂYESİ

Her şey Madrid’in pahalı bölgelerinden Retiro’da, Alcalde Sainz de Baranda 46 adresindeki bir dairede başladı.

Maricarmen Abascal’ın ailesi 1956’dan beri burada oturuyordu. İlk kira kontratını babası imzaladı. Kontrat önce annesine, ardından Maricarmen’e geçti

2018’de binanın sahibi değişti.

Binayı İspanya’nın önemli gayrimenkul şirketlerinden Renta Corporación satın aldı.

2020’de Maricarmen’e oturduğu daireyi yaklaşık 247 bin euroya satın alma fırsatı sunuldu. Emekli Maricarmen’in bu parayı ödeme imkânı yoktu.

İspanyol basınının aktardığına göre reddetti.

Ertesi gün daire Urbagestión’a geçti.

240 BİN EURO → 800 BİN EURO

Urbagestión’un daire için ödediği bedel kaynaklara göre yaklaşık 240-247 bin euro.

Bugün aynı 93 metrekarelik, üç odalı dairenin Idealista verilerine dayanan tahmini piyasa değeri yaklaşık 776 bin euro; değerleme aralığının üst sınırı ise 834 bin euroyu buluyor.

Yani gerçekleşmiş bir satış kârından söz etmiyoruz; fakat piyasa tahmini doğru kabul edilirse varlığın kâğıt üzerindeki değeri yaklaşık sekiz yılda üç kattan fazla yükseldi.

240 bin eurodan 776 bin euroya:

Potansiyel değer artışı yaklaşık 536 bin euro.

Üst değerleme olan 834 bin euro esas alınırsa:

594 bin euro.

Maricarmen’in hikâyesinin arkasındaki ekonomik gerilim tam olarak bu rakamlarda saklı.

PATRONLAR DÜNYASI ŞİRKETİN İZİNİ SÜRDÜ

Urbagestión dev bir uluslararası gayrimenkul fonu değil.

2005’te kurulmuş Madrid merkezli bir şirket.

Şirket bilgi platformu eInforma’nın son verilerinde çalışan sayısı yalnızca 7. Sermayesi 3.006 euro. 2025’te satışları yaklaşık yüzde 35 gerilemiş.

İspanyol basınının ticaret sicili hesaplarından aktardığı rakamlara göre şirketin 2025 cirosu 586 bin 450 euro, net kârı ise sadece 2 bin 990 euro. Şirketin arkasında Ricardo Alonso Fernández ile Fernando Alonso Fuentes bulunuyor.

Bugün 800 bin euro civarında değer biçilen tek bir daire, şirketin son açıklanan yıllık cirosundan bile daha değerli hale gelmiş durumda.

ŞİRKETİN SİTESİNDEKİ İKİ KELİME: “VACIADO Y REFORMA”

Daha ilginç olan ise şirketin nasıl bir gayrimenkul yatırım modeli sunduğu.

EFE, Urbagestión’un ticari markası Urbagesa’nın kendi sitesindeki portföyünü inceledi.

Şirket kiracılı gayrimenkullerin alım-satımına aracılık ettiğini açıkça belirtiyor.

Madrid merkezindeki kiracılı bir bina için yatırımcıya iki olasılık anlatılıyor: kira gelirlerini optimize etmek veya gayrimenkulün “previo vaciado y reforma”, yani önce boşaltılması ve renovasyonunun ardından değerinin artırılması.

Üstelik portföy yalnız konutlardan ibaret değil.

Şirketin yaklaşık 300 eczanenin satışına aracılık ettiği de belirtiliyor.

Dolayısıyla Maricarmen dosyasını yalnızca dramatik bir tahliye hikâyesi olarak okumak ekonomik resmin önemli bölümünü kaçırıyor.

Bir tarafta eski kira kontratıyla yaşayan bir kiracı var.

Diğer tarafta kiracılı gayrimenkulleri yatırım varlığı olarak değerlendiren bir şirket.

Ortada ise Madrid’in sekiz yılda hızla değerlenen gayrimenkul piyasası.

KİRASI 440 EUROYDU

Maricarmen yaklaşık 440-500 euro eski kira ödüyordu.

Şirketle yapılan görüşmelerde yeni kira için 1.600-1.650 euro seviyesinin gündeme geldiği basına yansıdı. Daha önce 2.650 euro rakamının da talep edildiği haberleri çıktı.

Ancak burada önemli bir düzeltme yapmak gerekiyor.

Urbagestión bu anlatıma itiraz ediyor.

Şirket, hiçbir zaman Maricarmen’in kirasını artırmaya çalışmadığını; yeni sözleşme için piyasa fiyatının yüzde 40-50 altında bir kira önerdiğini savunuyor. Şirket ayrıca kendisinin bir “vulture fund/fondo buitre” olmadığını, yalnızca küçük bir şirket olduğunu özellikle vurguluyor.

ÖNCE MARICARMEN KAZANDI, SONRA ŞİRKET

Sekiz yıllık hukuk mücadelesinin ilginç taraflarından biri de bu.

İlk derece mahkemesi Maricarmen’i haklı buldu.

Ancak Madrid İl Mahkemesi 30 Haziran 2022’de ikinci kira devrinin geçerli olmadığı sonucuna vardı. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi’ne yapılan başvurular da kabul edilmedi.

Hukuki düğüm eski kira sözleşmesinin kuşaklar arasındaki devrindeydi.

Maricarmen’in yüzde 50 engellilik oranı bulunuyordu; istisnanın uygulanması için gerekli oran ise yüzde 65’in üzerindeydi.

İSPANYA SINIRLARINI AŞAN DOSYA

Dosya sonunda İspanya sınırlarını da aştı.

Birleşmiş Milletler Ekonomik, Sosyal ve Kültürel Haklar Komitesi haziran ayında İspanya’dan, dava incelenirken Maricarmen’in tahliyesinin durdurulmasını veya ihtiyaçlarına uygun alternatif konut sağlanmasını istedi.

Tahliye üç kez ertelendi.

23 Eylül’deki dördüncü girişimde ise gerçekleştirildi.

PARASI OLMAYAN MARICARMEN İÇİN PARASI OLANLAR DEVREYE GİRDİ

Dosyanın bana göre en sinematografik bölümü burası.

Maricarmen’in evinde kalabilmesi için başkaları parayı ödemeye talip oldu.

İspanya’da yaşayan ünlü piyanist James Rhodes, daireyi satın alıp Maricarmen’in ömür boyu orada yaşamasını sağlamayı teklif ettiğini açıkladı.

İsmi açıklanmayan bir yazar ise yeni kiranın tamamını Maricarmen ölene kadar ödemeyi teklif etti.

İspanya Konut Bakanlığı da devreye girdi.

Burada tarafların anlatımları çelişiyor. Bakanlık, daireyi satın alma veya kirayı destekleme girişimlerine şirketin yanıt vermediğini söylüyor. Urbagestión ise kendisine usulüne uygun bir satın alma teklifi gelmediğini savunuyor.

SONUNDA TAHLİYEYİ KAZANDILAR AMA MARICARMEN EVE DÖNÜYOR

Ve hikâyenin paradoksu:

Urbagestión sekiz yıllık hukuk mücadelesinin sonunda tahliyeyi gerçekleştirdi.

Ama kamuoyu baskısı büyüdü.

Madrid’in Puerta del Sol meydanında yüzlerce çadır kuruldu; protestolar günlerce sürdü.

Ardından şirket ile Maricarmen’in temsilcileri anlaştı.

87 yaşındaki kadın hastaneden çıktığında aynı eve geri dönecek.

Yeni sözleşme sekiz yıllık olacak.

Ödeyeceği kira da yaklaşık 500 euro.

patronlardunyasi.com

İLGİLİ HABER

Konut krizi Madrid'i sokağa döktü, İspanyollar meydanda