İstanbul'un ilçe ilçe aidat zammı haritası; ilk sırada Beşiktaş, son sırada Çatalca var

Milyonlarca hanede en önemli gider kalemlerinden biri aidatlar oldu. Öyle ki artık bütçeleri zorlayan rakamlar taşınmalara neden olmaya başladı. Site yönetim şirketleri, asgari ücret artışı ile yükselen personel maliyeti ve enflasyona bağlı artan giderleri gerekçe gösterirken, son yıllarda bu gerekçelerle dahi açıklanmayacak fahiş zamlar büyük tepkilere yol açtı. Yaşanan mağduriyetler ve suiistimaller nedeniyle konu kamunun da gündemine geldi ve yasal bir düzenleme de yapıldı.

Peki yasal düzenlemenin hayata geçtiği 2026’da zamlar ne oldu? Eva Gayrimenkul Değerleme, İstanbul, Ankara ve İzmir’de aidat zamlarını inceledi.

YÜZDE 30 İLA 75 ARASI ZAMLANDI 

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre İstanbul’da ilçe ortalamalarında 2025–2026 döneminde artışlar yüzde 30-48 bandında gerçekleşti. İstanbul’un genelinde ortalama artış yüzde 40 seviyesine ulaştı. 

 Bazı markalı projelerde aidat artışları yüzde 70–75 seviyelerine kadar çıktı. Bu tür yüksek oranlar, personel giderlerinin ve ortak alan işletme maliyetlerinin bütçe içindeki payının yüksek olduğu, ertelenmiş bakım ve onarım harcamalarının tek bir dönemde devreye alındığı projelerde görüldü. 

 2025 yılında İstanbul ortalaması 2 bin 380 TL seviyesindeyken, 2026 yılında 3 bin 330 TL seviyelerine yükseldi.

SINIRLAMA ENDİŞESİ YÜKSEK ZAM GETİRDİ 

En yüksek ortalama aidat 8 bin 400 TL ile Beşiktaş’ta. Onu 7 bin TL ile Şişli, 6 bin 500 TL ile Kadıköy izledi. En ucuz aidat ise 1450 TL ile Çatalca’da. Onu da 1650 TL ile Silivri, Arnavutköy, Sultangazi takip etti. Araştırmada, “Bu rakamların ilçe ortalaması olduğu unutulmamalı. Aynı ilçede, markalı projeler ile tekil apartmanlar arasında ciddi bir makas oluşabilir” denildi. 

 “Asgari ücretin yüzde 27 artmış olmasına rağmen aidatlarda artışın yüzde 40 hissedilmesi, aidatın tek bir maliyet kalemine bağlı olmaması ve yönetim bütçelerinin ‘risk payı’ ile kurgulanmasından kaynaklanıyor” diyen EVA Gayrimenkul Değerleme Koordinatörü Serkan Bal, “Basında tartışılan ‘aidatların ilerleyen dönemlerde yeniden değerleme oranı üzerinde artırılamayacağı’ yaklaşımının, yönetimlerde üst sınır kaygısı yarattığını gözlemliyoruz. Öngörülemeyen giderlerin sonradan karşılanmasının zorlaşabileceği düşüncesiyle, zamların üst banttan belirlendiği anlaşılıyor” şeklinde konuştu.

70 BİN TL'YE ÇIKIYOR 

Beşiktaş’ta bilinirliği yüksek markalı projelerde, 100 metrekare daireler için aidatların 45 bin TL seviyelerine kadar çıktığı görülüyor. 200 metrekare ve üzerine çıktığında ise  70 bin TL bandına kadar ulaşıyor. Şişli’deki bazı markalı projelerde ise  100 metrekare dairelerin aidatları 50 bin TL seviyesinin üzerinde seyrediyor. Özellikle lüks konut projelerinin yoğun olduğu bölgelerde bu seviyelerin daha da yukarı çıkabildiği gözlemleniyor.

Sarıyer, Üsküdar ve Beykoz gibi villa sitelerinin yaygın olduğu ilçelerde aidatlar 23-30 bin TL arasında değişiyor. Villa sayısının az olduğu sitelerde daha da yukarı çıktığı örnekler mevcut. Bağdat Caddesi çevresindeki rezidanslarda ise aidatlar 15 ila 20 bin TL aralığında.

DENETİMLER BAŞLIYOR 

Site yönetim şirketleri ve aidatlara yönelik yasal düzenleme Meclis’ten geçti. Geçmişte her isteyen yönetim şirketi kurabiliyordu ve bu alanda bir denetim yoktu. Yeni dönemde bakanlık şirketleri belgelendirip sınıflandırılacak. Bu şirketler en az yılda bir kez denetlenecek.

Yeni düzenlemede ‘aidat artışına bir üst sınır gelmedi’. Ancak genel kurul onayı olmayan durumlarda yönetici ve yönetim kurullarının aidat belirleme yetkisi süre ve oran açısından sınırlandırıldı. Şöyle ki; Yönetici ve yönetim kurulları genel kurulda kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa, 3 ay süre ile geçici işletme projesi hazırlayabilecek. 3 ay bitimi ile kalıcı işletme projesi hazırlanacak. Geçici işletme projesinde aidat artışı ‘yeniden değerleme oranını’ geçemeyecek.