Gayrimenkulde denge tersine döndü: Türkler alıyor, yabancılar çekiliyor

Karşılığında vatandaşlık ve­rilmesinin de cazibesi ile Orta Doğu ülkeleri yurttaşları ile öte­den beri Türkiye’nin sahil kent­lerine ilgi duyan Ruslar ve Avru­palıların başını çektiği yabancı akını ile yurt dışı yerleşiklere ko­nut satışından elde edilen döviz­ler son on yılda hızla büyüyerek Türkiye’nin cari işlemler den­gesinde önemli bir gelir kalemi haline gelmişti. Ancak 2023’ten itibaren başlayan yabancı alım­larında düşüş; Türklerin yurt dışı alımlarında hızlanma şek­lindeki süreç, 2024’ten sonra bu yılın ilk üç ayında da güçlenerek devam etti.

YABANCI ALIMI AZALDI, TÜRK’ÜN ARTTI

Merkez Bankası’nın açıkladı­ğı son ödemeler dengesi verile­rine göre ocak ayında 144 mil­yon, şubatta 190 milyon dolar olan Türklerin yurt dışı alım­ları martta 227 milyon dolara ulaştı. Yabancıların Türkiye’de­ki alımları ocakta 132 milyon, şubatta 134 milyon ve martta 149 milyon dolarla Türklerin bu amaçla yurt dışına çıkardı­ğı döviz hacminden daha düşük kaldı. Bu veriler, tersine dönen dengede Türklerin yurt dışı ko­nuta ilgisinin güçlenerek de­vam ettiğini ortaya koydu.

Ocak-mart dönemi toplamın­da yabancıların Türkiye’deki gayrimenkul yatırımları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 47,9 düşüşle 415 milyon dolara gerilerken, Türklerin yurt dışı alımla­rı yüzde 17,1 artarak 561 mil­yon dolarla bunun üze­rinde gerçekleşti. Merkez Bankası’nın ortalama dolar alış kuru ile çevrildiğinde Türklerin başka ülkelerde taşınmaz alımı için aktardığı paranın 20,3 mil­yar TL olduğu belirlendi.

Geçen yıl ilk üç ayda yaban­cılar Türkiye’de 796 milyon dolarlık gayrimenkul alırken, Türklerin yurt dışı alımla­rı 479 milyon dolar olmuş, bu alanda 317 milyon dolarlık net döviz girişi kaydedilmişti. Bu yıl aynı dönemde ise karşılık­lı gayrimenkul yatırımlarında net bazda 146 milyon dolarlık bir çıkış yaşandı.

2023 MİLAT OLDU

Karşılıklı gayrimenkul yatı­rımlarında özellikle 2023’ten itibaren eğilimin yer değiştir­mesi ile denge tamamen tersine döndü. Merkez Bankası verile­rine göre 2006-2012 dönemin­de yıllık 2-3 milyar dolar arasın­da seyreden yabancıların gayri­menkul yatırımları ilk kez 2013 yılında 3 milyar doları, 2014’te 4 milyar doları, 2018’de 5 milyar doları aşmış, 2022 yılında ise 6,3 milyar dolarla en yüksek ta­rihi düzeye ulaşmıştı. Ancak söz konusu yatırımlar izleyen yıl­dan itibaren hızla düşüşe geç­ti. 2023’te önceki yıla göre ne­redeyse yarı yarıya azalarak 3,6 milyar dolara gerileyen yabancı alımları 2024’te de 2,8 milyar dolarla düşüşe devam etti.

Türklerin yurt dışı gayrimen­kul alımlarının yıllık hacmi ise 2022’e kadar olan dönemde yıl­lık 213-371 milyon dolar aralı­ğında seyrederken, anılan yıl 628 milyon, 2023 yılında 1,8 milyar ve 2024’te 2,2 milyar do­larla katlanarak büyüdü.

Yabancı alımlarında bu yıl ilk çeyrekteki düşüş ivmesinin de­vam etmesi durumunda yılın tümündeki hacmin 1,5 milyar doların altına inebileceği gö­rülüyor. Ocak-mart dönemin­deki artış ivmesini sürdürme­si durumunda Türklerin yurt dışı alımları ise yılın tümünde 2,5 milyar doları aşarak yaban­cı alımlarının çok üzerinde bir hacme ulaşabilecek.

ALIMLARDA YABANCI PAYI YÜZDE 1,4’E DÜŞTÜ

Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) mart sonu konut satış is­tatistikleri de alımlarda yabancı payının yılar sonra yeniden yüzde 1’lere düştüğünü ortaya koydu. Mart ayında Türkiye genelinde sa­tılan konut sayısı geçen yılın aynı ayına göre yüzde 5,1 artışla 110 bin 795 adet olurken, bunun içinde ya­bancılara satılanların sayısı yüzde 11,5 düşüşle 1.574 adede geriledi. Ocak-mart döneminde satılan top­lam 335 bin 784 konutun sadece 4 bin 578 adedini yabancılar aldı. Üç aylık dönemler itibarıyla top­lam satışlar geçen yıla göre yüzde 20,1 artarken, yabancılara satı­lanların sayısı 19,5 düşüş kaydetti. Türkiye’de satılan konutlar içinde 2022’de yüzde 4,5’e ulaşan yaban­cılara satışın payı, 2023 yılında yüz­de 2,9’a, 2024’te yüzde 1,6’ya ve bu yılın ilk çeyreğinde yüzde 1,4’e ka­dar geriledi.

SEKİZ YILDA 152 MİLYAR TL

Dünya'dan Naki Bakır'ın haberine göre, Türklerin yurt dışı gayrimenkul yatırımlarına ilişkin istatistiki kayıtlar 2017 başından bu yana olan dönemi gösteriyor. Buna göre Ocak 2017-Mart 2025 arasındaki 8 yıl 3 aylık dönemde Türkler çeşitli ülkelerden toplam 6 milyar 577 milyon dolarlık gayrimenkul satın aldılar. Merkez Bankası’nın bu dönemdeki gerçekleşen ortalama döviz alış kuru ile çevrildiğinde yurt dışı konut alımına ödenen paranın toplam karşılığı 152,3 milyar TL ediyor. Yıllar itibarıyla bakıldığında ise 2017’de 1,2 milyar TL olan alım tutarının 2021’de 3 milyar lirayı aştığı, 2022’de 10,4 milyar, 2023’te döviz bazındaki düşüşe rağmen kurdaki yükseliş nedeniyle 42,3 milyar, 2024 yılında 70,6 milyar ve bu yılın ilk üç ayında 20,3 milyar lira olduğu görülüyor.

YABANCI ALIMLARI NEDEN ARTMIŞTI, NİYE DÜŞÜYOR?

-Hızlı artışta, 2016 ve 2017’deki yasal düzenleme­lerle yabancıların ev almak koşulu ile Türk vatandaşlığı almasının önü açılması etki­li oldu.

-2017’deki düzenlemede 1 milyon dolar olan vatandaş­lık için gerekli asgari taşın­maz alım bedeli 2018’de 250 bin dolara düşürüldü.

-Bu düzenleme ile önceki dönemlerde de Türkiye’nin sahil kentlerine ilgi duyan Ruslar ve Avrupalıların ya­nında, siyasal, sosyal istikrar­sızlık, iç savaş gibi durum­ların yaşandığı Orta Doğu ülkeleri yurttaşlarından ko­nut alımı için yoğun bir akın başladı.

-Vatandaşlık karşılığında alınan konutları 5 yıl süreyle satmama şartı vardı. 2023’te dolan süre ile birlikte yaban­cılar vatandaşlık için aldıkları konutları satmaya başladılar.

-Satılan konutların alanlar da çoğunlukla vatandaşlık almak isteyen yabancılar oldu.

-Bölge karışıklıkların azal­ması ile birlikte demografik hareketler ve mültecilik de azaldı.

-Türk vatandaşlığı için ge­rekli asgari konut alım be­delinin 400 bin dolara çıka­rılması da yabancı alımların­daki düşüşte etkili oldu.

TÜRKLERİN YURT DIŞI İLGİSİNİN KAYNAĞI NE?

-Yurt dışında konut alan Türk­lerin büyük bölümü, gelir dağı­lımındaki değişimin de etkisiyle oluşan yeni varlıklı kesim için­deki “yatırımcı” tip alıcılar ile ço­cuklarının eğitimi ve kariyeri için uzun vadede yurt dışına yerleşip orada yaşamak isteyenler.

-Bu eğilim son zamanlarda ABD ve Avrupa’da yaşanan eko­nomik kriz nedeniyle gayrimen­kul fiyatlarının görece uygun dü­zeylere inmesi ile daha da arttı.

-Yurt dışında kira gelirinin gay­rimenkulün satış fiyatından çok daha hızlı artması da maddi im­kanları olan kesimi dış ülkelerde alıma yönelten faktör.

-Dövizle kira alıp TL ile harca­manın avantajı, yurt dışı konutu cazip kılıyor.

-Bu arada Türk vatandaşlarının giderek büyüyen vize sorunu da onları, oturma izni, çifte vatan­daşlık gibi imkanları da sunabilen yurt dışı konuta itiyor.

patronlardunyasi.com