2026-2029 emlak vergisi değerlerinde yüzde 500’e varan artış: Takdir kararları yine yargıya taşınıyor

2026-2029 emlak vergisi takdirleri kamuoyunun gündeminde.

İşte Apak'ın yazısının tamamı:

Bina, arsa ve araziler için, dört yılda bir belirlenecek olan emlak vergi değerinin tespi­tiyle ilgili asgari arsa ve arazi metre­kare birim değer takdirleri belirlen­di. Dünya’dan Talha Apak konuyla ilgili "Yeni emlak vergisi değerlerine dava açma hakkı var" başlıklı yazı kaleme aldı.

Bu değerler önümüzdeki dört yıl için (2026-2029) uygulanacak olup, özellikle İstanbul’da bazı ilçelerde emlak vergisi değerlerindeki artışın yüzde 500’lere ulaştığı kamuoyuna yansımış durumda. Her dört yılda bir gündeme gelen konunun önceki yıllarda olduğu gibi yine yargıya ta­şınacağı görülüyor.

Emlak Vergisi Kanunu gereği, emlak vergisi değer tespiti takdir komisyonlarınca dört yılda bir ya­pılıyor ve belirlenen değerler üze­rinden ayrıca her yıl yeniden değer­leme oranının yarısı kadar emlak vergisi alınıyor. 2026 yılı ve deva­mındaki üç yıl için, emlak vergisi hesabında baz alınacak ve takdir ko­misyonlarınca beklenenin üzerin­de belirlenmiş olan emlak vergisi değerleri nedeniyle taşınmaz sa­hiplerinin dava haklarını kullanma­ları söz konusu. Gayrimenkul sahibi kişi veya kurumlar, kendilerine teb­liğ edilen yeni değerlere tebliğ tari­hinden itibaren en geç 30 gün içe­risinde vergi mahkemelerine dava açabiliyor.

YASAL MEVZUAT NE DİYOR?

213 sayılı Vergi Usul Kanunu ge­reği, takdir komisyonlarının arsa­lara ve araziye ait asgari ölçüde bi­rim değer tespitine ilişkin dört yıl­da bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Vergi­si Kanunu’nun ilgili maddesi dahil) yapılacağı, sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlanarak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkezlerinde­ki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkla­rı ile belediyelere, araziye ait olan­lar ise il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve belediyelere im­za karşılığında verilir.

Büyükşehir belediyesi bulunan illerde takdir komisyonu kararları, vali veya vekalet vereceği memurun başkanlığında, defterdar veya veka­let vereceği memur, vali tarafından görevlendirilecek tapu sicil müdü­rü ile ticaret odası, serbest muha­sebeci mali müşavirler odası ve es­naf ve sanatkârlar odaları birliğin­ce görevlendirilecek birer üyeden oluşan merkez komisyonuna imza karşılığında verilir. Merkez komis­yonu kendilerine tebliğ edilen ka­rarları 15 gün içinde inceler ve in­celeme sonucu belirlenen değerleri ilgili takdir komisyonuna geri gön­derir. Merkez komisyonunca farklı değer belirlenmesi halinde bu de­ğerler ilgili takdir komisyonlarınca yeniden takdir yapılmak suretiyle dikkate alınır.

Kesinleşen asgari ölçüde arsa ve arazi birim değerleri, ilgili beledi­yelerde ve muhtarlıklarda uygun bir yere asılmak suretiyle tarh ve ta­hakkukun yapıldığı yılın başından Mayıs ayı sonuna kadar ilân edilir. Vergi Usul Kanunu ve Emlak Vergi­si Kanunu’nun ilgili madde hüküm­leri gereğince, takdir komisyonla­rınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi değerlerinin ilgililere tebliğ edilmesi zorunludur. Maliye Ba­kanlığı Gelir İdaresi Başkanlığı’nca takdir komisyonlarına ilgili tebliğ işlemlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yönünde talimat yayımladı. Bu süre de geç­miş olmasına rağmen ve tebligat­ların çoğunlukla mahalle muhtar­lıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu konudan haberdar olma­dığı görülüyor.

TAKDİR KOMİSYONUNUN TAKDİR SÜRESİ

213 sayılı Kanunun ilgili fıkra­sında; takdir komisyonlarının ar­salara ve araziye ait asgari ölçüde birim değer tespitine ilişkin dört yılda bir yapacakları takdirler, tarh ve tahakkuk işleminin (Emlak Ver­gisi Kanunu’nun ilgili fıkrası dahil) yapılacağı sürenin başlangıcından en az altı ay önce karara bağlana­rak, arsalara ait olanlar takdirin ilgili bulunduğu il ve ilçe merkez­lerindeki ticaret odalarına, ziraat odalarına ve ilgili mahalle ve köy muhtarlıkları ile belediyelere, ara­ziye ait olanlar il merkezlerindeki ticaret ve ziraat odalarına ve bele­diyelere imza karşılığında verilir. Bu hüküm uyarınca asgari ölçüde arsa ve arazi metrekare birim değer takdir işlemlerinin tamamlanarak karara bağlanması ve kararların il­gililere tebliği işlemlerinin 30 Ha­ziran 2025 günü mesai saati biti­mine kadar yapılması gerekir.

DAVA AÇMA HAKKI VE HUKUKİ SONUÇLAR

Anayasa Mahkemesi bir kararın­da; “Emlak vergisi mükelleflerinin ödeyeceği verginin hesaplanmasın­da esas alınan takdir komisyonu ka­rarları idari bir tasarruf olduğu için buna karşı mükelleflere yargı yo­lunun kapatılması, Anayasayla gü­vence altına alınmış olan hak ara­ma hürriyeti ve hukuk devleti ilke­si ile bağdaşmamaktadır” diyerek mükelleflerin de dava açma hakkı olduğunu vurguluyor. Vergi mahke­meleri, bu tür davalarda doğrudan takdir edilen artış oranlarına bak­makla yetinmez; genellikle keşif ya­pılır, bilirkişi atanır.

İdari Yargılama Usul Kanununa göre, vergi işlemlerinde dava açma süresi 30 gün olarak belirlenmiştir. Bu süre emlak vergisi değerlerine ilişkin kararların, kurum ve kişile­re tebliği ile başlar. Takdir komisyo­nu kararları aleyhine 30 gün içinde vergi mahkemeleri nezdinde dava açılmamış ise takdir edilen değer­ler kesinleşir. Takdir komisyonu kararlarına karşı vergi mahkemele­ri nezdinde dava açılmakla birlikte esasa ilişkin bir karar verilmedikçe takdir komisyonu kararlarının uy­gulanmasına devam edilir.

Davanın kazanılması halinde, takdir komisyonlarınca derhal ye­niden takdir yapılması gerekmek­tedir. Yeniden yapılacak takdirler­le ilgili takdir komisyonu kararları gerekçeli olacak ve gerekçede asgari ölçüdeki arsa ve arazi metrekare bi­rim değerlerinin vergi mahkemesi kararı dikkate alınarak belirlendiği açıklanacaktır. Vergi mahkemesin­ce takdir komisyonu kararları üze­rine kısmen iptal, kısmen tasdik ka­rarı verilmesi halinde, kararın iptal edilen kısmı için yukarıda belirtilen açıklamalara göre işlem yapılacak­tır. Bu durumda takdir komisyonla­rı sadece iptal edilen değerler hak­kında karar vermesi gerekecektir.

Yargı kararları üzerine takdir ko­misyonlarınca yeniden verilen ka­rarlar ile daha evvel verilen karar­lardan kesinleşenler, belediye ve muhtarlıklarda ilana mahsus yer­lere asılmak suretiyle 2026 yılının Mayıs ayı sonuna kadar mükellef­lere duyurulacak. Vergi mahkeme­si kararları üzerine yeniden takdir edilen değerlerin Danıştay’dan ni­hai karar alınıncaya kadar uygulan­masına devam edilecek.

Vergi mahkemeleri veya Danış­tay nezdinde dava açılması halinde, bu mercilerden kararların süratle alınmasını temin etmek için bele­diyeler ve valilikler, savunma ve da­va dilekçelerinin adı geçen merci­lere mümkün olan en kısa süre için­de ulaştırılmasını sağlayacaklar. Arsa takdir komisyonu kararları­na karşı açılacak davalarda muha­tap, karara iştirak eden belediye olacaktır. Danıştay’ın kesin kararı veya (vergi mahkemesinin kesin­leşen kararı) başka belediyeleri de ilgilendirdiği takdirde, kararın bi­rer örneği ilgili belediyelere gön­derilecektir.

30 Gün İçerisinde Dava Açılması Gerekiyor

Görüldüğü üzere, İdari Yargılama Usul Kanununa göre, vergi işlemle­rinde dava açma süresi 30 gün ola­rak belirlenmiş. Bu süre emlak ver­gisi değerlerine ilişkin kararların, kurum ve kişilere tebliği ile başla­makta. Bu durumda 30 günlük süre adli tatile denk geldiği için, 7 Eylül 2025’e kadar uzayacaktır. Bir diğer önemli nokta ise cadde, sokak veya değer bakımından farklı bölgeler­deki her müstakil tespit için tek kişi tarafından dava açılması mümkün­dür. Bu durumda değer tespitinin fazla görülmesi halinde bu kararın tüm mükellefler yönünde geçerli bir hal alacaktır.

Ancak, emlak vergisi mükellefle­ri için kararların tebliğ edilmeme­si durumunda, süre “öğrenme tari­hi”nden itibaren işlemeye başlar. Bu durum, Danıştay’ın çeşitli ka­rarlarıyla netleşmiştir. Danıştay Vergi Dava Daireleri Kurulu’nun E.2022/14, K.2023/2 sayılı kara­rı (15.02.2023 tarihli, 28.04.2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayım­lanmıştır), bu konuda önemli bir iç­tihat oluşturmuştur. Karar, dava aç­ma süresinin öğrenme tarihinden itibaren 30 gün içinde ve en geç ka­rarın alındığı yılın son gününe ka­dar olduğunu belirtmiştir. Bu kara­ra göre, 2025 yılı için, takdir komis­yonu kararlarına karşı dava açma süresi en geç 31 Aralık 2025 tarihi­ne kadar devam edebilecektir.

DEĞERLENDİRME

Görüldüğü üzere, emlak vergisi değerleme sürecinde hukuka uy­gunluğun ve adil bir vergilendir­menin sağlanması, yargısal dene­tim mekanizmalarının etkin işleyi­şine bağlıdır. İdari Yargılama Usul Kanununa göre; vergi işlemlerinde dava açma süresi 30 gün olarak be­lirlenmiştir. Bu süre emlak vergisi değerlerine ilişkin kararların, ku­rum ve kişilere tebliği ile başlamak­tadır. Ancak mükelleflere yönelik dava açma süresinin; eğer ilgili ida­re tarafından daha başka bir şekilde tebliğ edilmediyse, takdirden son­raki ilk vergi tarhına ilişkin yazının tebliği ile, tebliğ yapılmamışsa öğ­renme tarihi ile başlayacağı, öğren­me tarihinin de ödeme tarihi olduğu söylenebilir.

Dolayısıyla bazı yayın organla­rında dava açma sürelerinin, Tem­muz ayında biteceği yönündeki bil­gilendirmeler eksik olup, her idare­nin her kişi ve kuruma yaptığı tebliğ tarihine göre süreler değişebilmek­tedir. Taşınmaz sahiplerinin, 2026 yılı sonraki üç yıl için yeniden be­lirlenmiş olan emlak vergisi değer­lerini incelemeleri yararlarına ola­caktır. Yurttaşlarımız emlak vergisi değerlerinin kendilerine tebliğ tari­hinden itibaren de 30 gün içerisin­de Vergi Mahkemelerine dava aça­bileceklerdir.

Vergi Usul Kanunu ve Emlak Ver­gisi Kanunu’nun ilgili madde hü­kümleri gereğince, takdir komis­yonlarınca dört yılda bir belirlenen emlak vergisi değerlerinin ilgilile­re tebliğ edilmesi zorunludur. Ma­liye Bakanlığı Gelir İdaresi Başkan­lığı’nca takdir komisyonlarına ilgili tebliğ işlemlerini 30 Haziran 2025 mesai bitimine kadar yapmaları yö­nünde talimat yayımladı. Bu süre de geçmiş olmasına rağmen ve tebli­gatların çoğunlukla mahalle muh­tarlıklarına yapılması sebebiyle birçok kişinin bu konudan haberdar olmadığı görülüyor.

DAVA AÇMA GEREKÇELERİ

Takdir komisyonu kararının hukuka aykırı olduğunu çeşitli gerekçelerle ileri sürebilirler. Bu gerekçeler, genellikle değerlemenin esasını veya usulünü hedef alır:

-Değerin fahişliği (aşırı yüksek değerleme),

-Takdir komisyonunun usule aykırı oluşturulması,

-Kararın hukuka aykırı olması (mevzuata aykırılık),

-Kararın yeterli gerekçelendirilmemesi,

-Eksik veya yanlış bilgiye dayalı karar alınması,gibi gerekçelerle dava açılabilir.

patronlardunyasi.com