Emlak

Son on yılda 7 milyona yakın artışla kiradaki nüfus 24 milyonu aşarken, sadece bu dönemde üretilen ancak sa­tılamayan 1,6 milyon dolayında satılmayı bekleyen konut birik­miş bulunuyor. Dünya ortala­masının kat kat üzerinde artan fiyatlar ve aşırı pahalı krediler nedeniyle ikamet amaçlı konut edinemeyen yurttaş sayısındaki artış dolayısıyla kiracılık olgusu giderek büyürken, üretilip satı­lan konutların da büyük bölümü, yatırım amaçlı konut alıp stokla­yan varlıklı küçük azınlığın elin­de toplanıyor.

24 MİLYON NÜFUS ZORUNLU KİRACI

Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) geçen hafta açıkladığı “İstatistiklerle Aile” araştırma­sına göre oturduğu konutun sa­hibi ailelerin 2014’te yüzde 61,1 olan oranı 2024’te yüzde 56,1’e kadar düştü. Bu dönemde kirada olanların oranı ise yüzde 22,1’den yüzde 28’e çıktı. 2024 itibarıyla hane halklarının yüzde 15’inin oturdukları konutun sahibi ol­mamakla birlikte kira da ödeme­diği ve yüzde 0,9’unun da lojman­da oturduğu belirlendi.

Buna göre zorunlu kiracı duru­mundaki bireylerin sayısı 2024 itibarıyla 24 milyon 11 bin 884 kişiye ulaştı. Ortalama hane hal­kı büyüklüğü 3,11 alındığında ki­racı konumundaki hane sayısı da 7 milyon 712 bin 637 düzeyinde.

2024 itibarıyla da nüfusun 48 milyon 15 bin 201 kişi ile büyük büyük bölümü mülkiyeti kendi­ne ait evlerde oturuyor. Ancak 2014-2024 arasında Türkiye nü­fusu toplam 7 milyon 969 bin 40 kişi artarken, kiradaki nüfustaki artış 6 milyon 841 bin 89 kişi ol­du. Buna karşılık aynı dönem­de mülkiyeti kendine ait ko­nutlarda ikamet edenlerin sayısı sadece 543 bin 2, ki­ra vermeyen ve lojmanda oturanların sayısı da 584 bin 947 arttı.

Buna göre son on yıl­da nüfusa eklenen her 100 kişiden yaklaşık 85’i kiracı oldu. Orta­lama hane büyüklüğü­ne göre kiradaki ha­nelere bu dönemde 2,9 milyon ye­ni hane ek­lendi.

ON YILDA FİYATLAR 18 KİRALAR 12 KAT ARTTI

Konut satış fiyatları ve kiralardaki fahiş artış dolayısıyla Türkiye ile dünya arasında derin uçurum oluştu. Özellikle son dört yılda yaşanan baş döndürücü artışlar Türkiye’yi her iki alanda da açık farkla OECD birincisi yaptı.

OECD’nin Konut Fiyat (Housing Prices) araştırmasına göre konut fiyatları 2015 yılı ortalaması 100 birim kabul edildiğinde 2024’ün 4’üncü çeyreği itibarıyla OECD ortalamasında 187,55 olurken, Türkiye’de ise 1.915,2 değerine ulaştı. Buna göre anılan dönemde OECD ortalamasında yüzde 87,6 artan ortalama konut fiyatları Türkiye’de nominal bazda yüzde 1.815,2 (18,2 kat) artış gösterdi.

2015 yılı ortalamasında değeri 100 kabul edilen kira endeksi ise 2025’in ilk çeyreği itibarıyla OECD ortalamasında 145,7’ye, Türkiye’de ise 1,297,9’a çıktı. Buna göre söz konusu yaklaşık on yıllık dönemde kiralar OECD ülkeleri ortalamasında yüzde 45,7 artarken, Türkiye’de yüzde 1.198 oranında (12 kat) artış yaşandı.

Gerçek fiyatla ifade edilirse; 2015’te satış fiyatı 500 bin lira olan bir konut 2024’te 9 milyon 576 bin liraya, o tarihte 1 milyon TL olan bir konutun fiyatı 19 milyon 152 bin liraya yükseldi. 2015 yılında 2 bin 500 lira olan konut kirası bu yıl ilk çeyrek itibarıyla yaklaşık 32 bin 500 liraya, o tarihte 5 bin lira olan bir konutun kirası da yaklaşık 65 bin liraya çıktı.

Anılan dönemde konut fiyat artış oranında Türkiye, en yakın takipçisine fark attı. 2015-2024 döneminde Türkiye’den sonra konut fiyatlarının en fazla arttığı ülke yüzde 247,3 oranı ile Rusya oldu. Bu ülkeyi yüzde 220 artışla Macaristan, yüzde 157,6 artışla İzlanda izledi. Bu dönemde konut fiyatları yüzde 1,8’le en az Finlandiya’da arttı, diğer ülkelerde artışlar yüzde 11 ile yüzde 143 arasında değişti.

Türkiye’de kiraların 13 katına çıktığı dönemde, sadece en yakın takipçi Macaristan’da kümülatif kira artışı yüzde 100’ü geçerken, artışın bir kata ulaştığı başka OECD ülkesi olmadı. Bu dönemde kiraların en çok arttığı diğer ülkeler yüzde 78,6 ile Litvanya, yüzde 74,7 ile Slovenya, yüzde 71’le İrlanda ve Polonya oldu. Diğer ülkelerde on yıllık kira artışı yüzde 8-69 arasında değişirken, Japonya’da ise kiralar bu dönemde yüzde 0,1 oranında geriledi.

SATILANLARI KİRACI DEĞİL YATIRIMCI ALIYOR

Dünya'dan Naki Bakır'ın haberine göre, Türkiye’de yıllık 1,2-1,5 milyon adet arasında seyreden konut satışlarında, kiradakilerin banka kredisi ile (ipotekli) yaptıkları ikamet amaçlı alımların payı son on yılda hızlı gerilerken, konutu bir yatırım aracı olarak değerlendiren varlıklı kesimin alımlarının payı hızla arttı.

2014 yılında ilk el ve ipotekli konut satışlarının toplam satışlarda yüzde 14,9 olan payı 2024 yılında yüzde 2,6’ya düştü. Bu dönemde banka kredisiyle alınan 2’nci el konutların payı da yüzde 18,8’den yüzde 8,1’e, her iki türden ipotekli satışların toplamdaki payı da yüzde 33,7’den yüzde 10,7’ye indi. Peşin para ile ve banka kredisi dışındaki yollarla alımı yapılan ilk ve 2’nci el konutların toplam satışlardaki payı bu dönemde yüzde 66,3’ten yüzde 84,8’e yükseldi.

Bu yılın ilk dört ayında satılan 454 bin 145 konuttan yalnızca yüzde 3,6 oranındaki 16 bin 388’inin krediyle alınan ilk el konut olduğu belirlendi. Ocak-nisan döneminde banka kredisiyle alınan ikinci el konutların adedi 52 bin 806, bunun toplam satışlardaki payı da yüzde 11,6 oldu. Dört ayda satılanların 384 bin 951 adetle yüzde 84,8’ini diğer finansman yöntemleriyle alınan ilk ve ikinci el konutlar oluşturdu.

ON YILDA 1,6 MİLYON KONUT FAZLASI

Son on yılda hızla büyüyen kiracılık olgusuna karşılık, inşaat sektörünce üretilen ilk el konutlarda satılamayanlar dolayısıyla rekor sayıda konut fazlası biriktiği dikkati çekiyor. Satılan ilk el (sıfır) konutların sayısı, yapı kullanım (oturma) izni alınan konut adedinin altında seyrettiği; başka deyişle inşaatı bitirilen konutların önemli bölümü satılamadığı için her yıl ülkedeki konut stokuna on binlerce yeni konut ekleniyor.

2015 başından, 2024 sonuna kadar olan on yılda toplam 6 milyon 943 bin 251 konut için yapı kullanım izni alınırken, aynı dönemde satışı yapılan ilk el konutların sayısı 5 milyon 308 bin 650’de kaldı. Buna göre sadece son on yıllık dönemde konut stokuna 1 milyon 634 bin 601 yeni konut eklendi.

patronlardunyasi.com