Hülya Ödemiş/Burak Mavi'nin Forbes Dergisi'ndeki röportajı
Kağan Gürsel bugünlerde ofisine kapanmış The Marmara'yı 40 otelden oluşan bir zincir haline getirebilmek için kafa patlatıyor. Şu anda sekiz oteli bulunan Gürsel, 32 yeni otel açabilmek için önümüzdeki on yılda sermaye harcamalarını 1,5 milyar dolar artırmayı planlıyor. Kiska Grubu'nun iştiraki olan The Marmara Otelleri'ne yapılması planlanan bu yatırım aynı zamanda çatı şirketin büyüklüğünün parmak izi gibi.
Grubun patronu Oğuz Gürsel, yıllardır medyadan uzak durarak servetini çok iyi gizleyebilmiş bir işadamı. Bankaları peşinden koşturacak kadar büyük bir likit varlığı olduğu yönünde sıklıkla telaffuz edilen bir şehir efsanesinden başka bir bilgi yok ortada. Kiska Grubu, turizm ve inşaat sektörlerinde faaliyet gösteriyor. Oğuz Gürsel, Ankara'daki ofisinde taahhüt işlerini yürütürken turizm grubunun yönetimini kızları Bike ve Ardıç ile oğlu Kağan Gürsel'e bırakmış.
Gayriresmi bir danışma kurulu kılavuzluğunda yol alan turizm grubu büyük bir sıçrama için güç topluyor. Kiska'nın turizm yatırımlarından Kağan
Gürsel sorumlu. Gürsel'i yatırım yapmaya iten, sahip olduğu otellerin performansları. The Marmara zinciri, şu anda biri Manhattan'da olmak üzere toplam sekiz otelden oluşuyor (grubun turizm yatırımları kapsamında bir de çeşitli organizasyonlara ev sahipliği yapan Esma Sultan yalısı var). İstanbul'da üçü apart şeklinde yapılandırılan beş oteli bulunan Gürsel'in yüzünü güldüren gelişme, turizm sektörünün son üç yıldır ardı ardına büyümesi. 2005 yılında doluluk ve ortalama oda fiyatları açısından en yüksek rakamlar görülmüş.
2006'da ise kuş gribi paniğine rağmen rakamlar 2005'in altına düşmemiş. Bu yıl daha da iddialı bir bütçeyle geçen iki senedeki performansını aşmayı bekliyor. Gürsel, “20 yıldır turizm sektöründeyim. İlk defa üç yıl üst üste kayda değer bir büyümeye şahit oluyorum” diyor. Bu performansın kağıt üzerine yansıması şöyle: İstanbul Turizm ve Otelcilik şirketinin altında bulunan otellerden 2005'te 47,3 milyon dolar, 2006'da ise 53 milyon dolar ciro sağlanmış. Bu yıl için beklenen ciro da 58,6 milyon dolar. Gürsel'i tek şaşırtan Antalya'daki otel olmuş. Türkiye'nin ilk dönen oteli olan The Marmara Antalya'nın yeterince ilgi görmemesi Gürsel'e ciddi bir hayal kırıklığı yaşatmış...
Rakamları daha da yukarı taşıyacak yeni otel yatırımları Kağan Gürsel'in kafasını fazlasıyla meşgul ediyor. Zira 40 oteli tek merkezden kontrol etmenin hayli güç olacağının farkında. Kafasında kontrolü üç merkezden sağlayacak bir yapı var. Bu merkezlerin birisi İstanbul olacak, diğer ikisi ise Avrupa ve Amerika olarak planlanıyor. Avrupa, düne kadar Türk turizm yatırımcıları tarafından pek mümkün görünmeyen bir pazardı. Ancak ucuz sermaye akışından faydalanan emlak sektörü özellikle son üç yıldır giderek daha çekici bir varlık sınıfı haline geliyor. Büyük gruplar sermaye harcamalarını toplu konutlar ve alışveriş merkezi projelerine kaydırıyor. Hal böyle olunca arsa fiyatları Avrupa'nın Paris, Londra gibi popüler merkezlerinin dışındaki bölgelerle neredeyse aynı seviyeye geldi. Otel gibi yatırımın geri dönüşünün 20 yıllık süreleri bulduğu projelere bugünlerde çok da itibar edildiği söylenemez.
TÜRKİYE'DE ODA FİYATLARI YÜKSEK
Gürsel, “Yatırımlarımız için Avrupa'ya bakıyoruz. İstanbul'da oda sayısı çok da fazla olmayan bir otel için 120 milyon dolar istendi geçenlerde. Bu parayı gözden çıkardıktan sonra Avrupa'da Paris ve Londra'da olmasa da Frankfurt, Amsterdam, Berlin gibi şehirlerde 200 odalı oteli 120 milyon dolara rahatlıkla alabilirim. Üstelik Avrupa'da oda fiyatları da oturmuş, Türkiye'den hayli yüksek” diyor.
Kağan Gürsel'i asıl düşündüren ise yurtiçindeki yatırımları. Toz duman içindeki gayrimenkul piyasasını hesaba katınca yatırımlarına ince eleyip sık dokuyarak yön vermek zorunda kalıyor. Gürsel için şimdilik kesin olan tek şeyse bu yatırımlara İstanbul'dan başlayacağı: “Gayrimenkul piyasasındaki yükseliş son noktaya varmadan İstanbul'da büyük bir yatırımla iddialı bir proje yapmak istiyoruz ama bu çok zor. Sadece diğer otel yatırımcılarıyla değil gayrimenkul yatırımcılarıyla da rekabet içindeyiz ama belli bir paradan sonra otel inşaatı karlı olmaktan çıkıyor. Dolayısıyla daha ucuz arsaları bulmamız
lazım. Bunlar aynı zamanda doğru yerlerde olmalı.”
Yani herşey ilk adıma bağlı. Gürsel de bu nedenle “Başlamak zor olacak ama başladıktan sonra gerisi daha hızlı gelecektir” diyor. Dokuzuncu otelini inşa edeceği İstanbul'daki rotası az çok belli aslında. Gözü Avrupa Yakası'nın en kıymetli lokasyonunda: “Bu yakada iki aks var. Taksim'den Barbaros Bulvarı'nı da içine alarak uzanan ve biraz daha düz ilerleyip Boğaz'ın üstündeki otelleri de içine alan hat. T şeklinde bir güzergah bu ve bunun üzerindeki yerler, mevcut ve yeni açılacak otellerin rahatça işleyeceği yerler.”
KARAKÖY VE RAMİ İZLEMEDE
Bölgenin “Kongre Vadisi” olarak adlandırıldığı ve İstanbul'un bu yönde hızlı bir gelişim sergilediği düşünüldüğünde isabetli bir seçim olarak değerlendirilebilir. Ancak bu lokasyonda arsa bulmak çok zor. Dolayısıyla Kağan Gürsel'in yer konusunda alternatifleri var. Bunlardan biri İstanbul'un yeni gelişen bölgelerinden Sütlüce. Burada “up and coming” türü bir projeyi hayata geçirebileceklerini düşünen Kağan Gürsel, Karaköy ve bir otel yatırımı için şimdilik aykırı bir fikir gibi görünen Rami'yi de izlemeye almış.
Aslında Kiska deneyimindeki bir grubun yatırımlarında, arsa sıkıntısı yaşaması çok mantıklı gelmiyor. 1960'lı yıllardan bu yana yurtiçinde ve dışında taahhüt işleriyle meşguller. Bugüne kadar Türkiye'de üstlendiği Dicle, Akyar, Mumcular barajları, Kınık Tüneli gibi onlarca projeyle yurtdışındaki taahhütlerin toplam değeri üç milyar doların üzerinde gözüküyor (bunların bazıları ortaklı). Bu kadar eski bir firmanın hatırı sayılır bir gayrimenkul stoku olması gerekir ama yok. Şirket, yurtdışında özellikle Amerika'daki taahhüt işleriyle dikkat çekiyor. Kiska uzun süre Ortadoğu'da taahhüt işleri yaptıktan sonra yurtdışı ayağını 1980'lerde Amerika'ya kaydırmış. Türk müteahhitlerin tercih ettiği bir pazar gibi görünmeyen Amerika seçimi Kiska için enine boyuna düşünülerek alınmış bir karar aslında. Ve belki de bu nedenle işler Kiska için onca yıldır kolaylıkla yürüyor:
ARABİSTAN'DA VE IRAK'TA ÇOK İŞ YAPTIK
“Suudi Arabistan ve Irak'ta çok işler yaptık. Hatta İran-Irak savaşı sırasında bile projeleri devam ettirdik. Oradaki işler bitince daha dengeli bir pazar arayışına girdik. Mantıklısı Avrupa idi ama orada pek rahat edemeyeceğimizi düşündük. Orada Türk olmak hele bir de işadamı olmak çok zor. O yüzden babam “Bizi tanımayanların olduğu bir yere gidelim” dedi.
Amerika da değildi o, New York'tu. Çünkü New York çok kozmopolit ve biz de araya kaynadık. Hakikaten de Türk'müşüz, değilmişiz orada çok yakın çalışanlarımız dışında kimse farkında değil.” Nitekim Amerika gibi ülkede Türk müteahhitlere kolay kolay nasip olmayacak işlere imza atılmış. Washington D.C. metrosunun bir bölümü bunlardan biri. Tamamlanma sürecindeki 150 milyon dolarlık New York'ta 3rd Avenue Bridge ile yine New York'ta devam eden irili ufaklı 70 milyon dolarlık taahhütleri de cabası. Bu kadar köklü bir geçmişe sahip olup üstüne bir de iddialı projeleri üstlenen bir müteahhidin zamanında arsa stoku yapmamış olması şaşırtıcı. Kağan Gürsel'in, babası Oğuz Gürsel'i tarif eden sözleri açıklayıcı oluyor:
“Babam çok enteresan bir adam. Spekülasyonlara, gayrimenkule inanmıyor. Anlamıyor, gayrimenkul niye artıyor? O, gururlu bir mühendis. Dolayısıyla üretici olma şekli başka. Büyük projeleri ayağa kaldırmayı seviyor. Biz de uzun zaman ondan etkilendik sanırım ve gayrimenkul portföyü oluşturmadık. Ama bir açıdan baktığımda bizde de bayağı gayrimenkul var. Otellerin hepsi bizim.” Hal böyle olunca Kağan Gürsel'in The Marmara zinciri için planladığı yatırımların ardında ciddi bir likit varlığının olduğunu düşünmek kaçınılmaz oluyor.
ŞARAP ÜRETECEK
Hemen hemen her yıl Ankara vergi rekortmenleri listesinin üst sıralarında yer alan baba Oğuz Gürsel'in mühendislik becerileriyle sağladığı bu varlık, şimdi turizm işlerini emanet ettiği oğlu Kağan Gürsel ve kızları Bike ile Ardıç Gürsel'in elinde yatırıma dönüşmeyi bekliyor. Oğuz Gürsel ise şu sıralar zevki için özel bir yatırım yapıyor: Ankara'nın Kalecik ilçesinde kurduğu bağ ile şarap
üretmeye hazırlanıyor.
Forbes