Özbey Men/Para Dergisi
Alışveriş merkezi genel müdürlüğü, Türkiye için yeni bir meslek. Ancak hızla popülerleşiyor. Çoğu perakende sektörüne sonradan giren bu yöneticiler, günde ortalama 30 bin kişinin ağırlanmasından sorumlu...
ALIŞVERİŞ merkezi (AVM) inşaatı ve işletmeciliği, son yılların en cazip yatırım alanlarından biri. 2009 sonu itibariyle Türkiye'de 238 AVM bulunuyor. Halen 32 proje de inşaat halinde. Her biri milyonlarca dolara mal olan bu merkezler, ziyaretçilerine sadece alışveriş değil eğlenceden spora birçok aktivite için imkan sunuyor.
Özellikle İstanbul'un bazı semtlerinde yan yana açılmaları nedeniyle eleştirilen AVm'ler, kiraları pahalı olduğu için perakende zincirlerinin de hedefi haline geldi. Ancak istihdama ve perakende sektörünün büyümesine ciddi katkı sağladıkları da bir gerçek. Mağazalarda istihdam edilen personelin yanı sıra yüzlerce kişi de bu merkezlerin yönetiminde çalışıyor. Genel müdüründen muhasebecisine, teknik personelinden müşteri ilişkileri sorumlusuna her bir AVM'nin yönetim kadrosunda 30 ile 50 arasında kişi görev yapıyor. Üstelik bu sayıya temizlik ve güvenlik personeli dahil değil.
Her gün binlerce kişinin gezip alışveriş yaptığı bu merkezlerin yöneticilerini araştırdık. Aslında kimi mühendis, kimi maliyeci. Ancak onlar perakende sektöründe çalışmayı tercih etmiş. Henüz perakende sektörüne yönetici yetiştiren tam teşekküllü bir okul olmadığı için çoğu bu mesleği çalışarak, sahada öğrenmiş. İşleri zor ve riskli. Çünkü günde ortalama 25-30 bin kişiyi ağırlıyorlar...
Özkan ŞENYÜZ / Capitol AVM Genel Müdürü
“DİPLOMASI” VAKKO'DAN
Capitol AVM Genel Müdürü Özkan Şenyüz, perakende sektörünü Vakko'da “yalamış yutmuş” bir yönetici. Bu firmada tam 25 yıl hizmet vermiş. 2002 yılında getirildiği Vakkorama mağazalar genel müdürlüğü görevini 2007 yılına kadar yürütmüş. 2007'den bu yana da Capitol'ün başında.
Bünyesinde 142 mağaza bulunduran Capitol, ayda yaklaşık 1 milyon kişiyi ağırlıyor. Türkiye'nin en eski AVM'lerinden biri olan merkezde, geçen yıl son olarak Calvin Klein, Kipling, English Home, Agatha Paris, Chakra, Calzedonia ve Silk & Cashmere de mağaza açtı.
Özkan Şenyüz, alışveriş merkezi sayısının artması sonucu bu alanda yoğun bir rekabet yaşandığını, özellikle yan yana açılan AVM'lerin çoğunun kapanma noktasına geldiğini vurguluyor. Doğru lokasyonda açılan, perakendeci firmalara önem veren ve düzenlediği kampanyalarla mağaza cirolarının artmasına katkıda bulunan AVM'lerin ise rekabet ortamında öne çıktığını düşünüyor. Şenyüz, bu noktada Capitol'den şu örnekleri veriyor:
“Geçen yıl yaptığımız kampanyalar, Capitol'deki mağazaların toplam cirosunu yüzde 20 artırdı. Türkiye'de ilk defa yapılan ve 2009 yılında Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği'nden en iyi müşteri memnuniyeti ödülü alan 'Cap-getir' sloganlı uygulamayla istediği ürünü müşterimizin ayağına getiriyoruz. Böylece müşterinin AVM içinde arayıp da bulamadığı bir ürünü başka bir yerden 2 saat içinde temin edebiliyoruz.”
Muzaffer GÜLÖZ / Ataköy AVM Genel Koordinatörü
İŞİ AVM KURMAK
Kayseri Park'ta yönetim kurulu üyeliği ve genel koordinatörlük yapan Muzaffer Gülöz, bir dönem Armonipark ve Via/Port'ta da bu görevlerde bulunmuştu. Akmerkez, Carousel ve Mayadrom'un kuruluşunda görev alan Gülöz, şu anda Ataköy AVM'nin başında. 1992 yılında İngiltere'de işletme eğitimi alan Güloz, o tarihten bu yana perakende sektöründe. Yani alışveriş merkezleri deyince ilk akla gelen isimlerden biri...
Muzaffer Gülöz'e göre, bir AVM'nin başarılı olması için lokasyonu ve içindeki firmaların sektörel dağılımı kadar yönetimi de çok önemli. Gülöz, AVM yöneticilerinin son dönemde gündemden düşmeyen mağaza kiraları konusunda büyük bir sınav verdiğini düşünüyor:
"AVM'lerde çok yüksek ciro elde edenlerin yanı sıra iyi yönetilmediği için iş yapamayan birçok mağaza var. Çok düşük ciro yapan, bazı günler siftah bile edemeyen bu mağazalar sadece ciro üzerinden kira ödeyecek olsa AVM'ler devlete ait vakıf mülkleri gibi olur. Eğer sadece ciro mantığıyla hareket edilecek olsa iş yapamayan mağazalar yıllarca bu merkezlerden çıkmaz. Belki onun yerinde başka bir mağaza olsa çok daha iyi iş yapacak. Halen buralarda yer almak isteyen çok sayıda perakendeci var. Bu dönemde ayakta kalan AVM'ler krizden güçlü bir şekilde çıkacak. Artık yeni alışveriş merkezi yapmak cesaret ister. Birçok AVM gerçekler üzerine değil, gelecekte olması muhtemel şeyler üzerine projelendirildi. Doğru yerde, doğru marka karmasıyla açılan AVM'lerin bundan sonra yıldızı daha çok parlayacak.”
Vahit İPEKÇİ / Cevahir AVM Genel Müdürü
İNŞAAT MÜHENDİSİ
Cevahir AVM'nin Genel Müdürü Vahit İpekçi'nin asıl mesleği inşaat mühendisliği. Boğaziçi Üniversitesi'nden mezun olduktan sonra aynı üniversitede önce işletme, ardından “devrim tarihi” mastırı yapmış. İpekçi, İstanbul Üniversitesi'nde doktora eğitimine halen devam ediyor.
Vahit İpekçi, iş hayatına perakende sektöründe başlamış. Escada, Mudo ve Vakko'da üst düzey yöneticilik görevlerinde bulunmuş. Unitim Holding'de icra kurulu üyeliği yaptıktan sonra 2009'un mayıs ayında Cevahir Alışveriş ve Eğlence Merkezi Genel Müdürlüğü'ne getirilmiş.
İpekçi'ye göre Türkiye, AVM konusunda daha yolun başında. Buna rağmen çok hızlı yol alınıyor. Bugüne kadar yapılan 30 milyar dolarlık yatırım da bunu açıkça ortaya koyuyor.
Bu arada, Cevahir AVM'nin mimari yapısından kaynaklanan birtakım sıkıntılar İpekçi'nin göreve gelmesiyle çözüme kavuşmuş. İpekçi, AVM'ye gelen ziyaretçilerin çok az bir bölümünün uğradığı arka koridorları inşaat mühendisliği şapkasını kullanarak değiştirmiş ve büyük alan kiralayan perakende şirketlerine tahsis etmiş.
İpekçi, 2010 yılında pazarlama etkinliklerine ağırlık vereceklerini, bu konuda uluslararası marka sahibi birçok firmayla görüşmelerin devam ettiğini belirtiyor. Cevahir'de halen 300 mağaza bulunuyor.
İpekçi ve ekibinin bu yıl hayata geçirmeyi planladığı birçok etkinlik var. Bunlardan biri de otomobil kampanyası. İpekçi, 2010'da 5 adet Peugeot 206 + otomobil vereceklerini söylüyor. Çekilişe hak kazanmak için en az 100 TL'lik alışveriş yapmak gerekiyor. İpekçi, bu kampanyaya ilginin yoğun olduğunu vurguluyor. Öyle ki günde ortalama 2 bin adet katılım gerçekleşiyormuş. İpekçi, ziyaretçilere sevgililer günü için de sürpriz hazırladıklarını belirtiyor.
Haldun TÜZÜNSOY / MetroCity Genel Müdürü
ALMANYA'DA AVM YÖNETTİ
Haldun Tüzünsoy, henüz 44 yaşında. Ancak iş geçmişine bakıldığında adeta 10 parmağında 10 marifet olduğu görülüyor. İTÜ Maden Fakültesi mezunu Tüzünsoy, ardından İstanbul Üniversitesi'nde turizm işletmeciliği mastırı yapmış. İş hayatına özel bir havayolu şirketinde başlamış. 7 yıl bu sektörde yurtiçi ve yurtdışında çeşitli görevlerde bulunduktan sonra 1997'de perakende sektörüne adım atmış. Boyner Grubu bünyesindeki Network'un Teşvikiye mağazasında yönetici olarak çalışmaya başlamış. Ardından Alman hazır giyim markası Hugo Boss ve yine Alman Metro Group'a bağlı Real'de perakendeyle ilgili görevler üstlenmiş. Perakendecilik deneyimini Almanya'nın önde gelen AVM'lerinden Breuninger Land Ludwigsburg'un yönetiminde yer alarak perçinlemiş. CarrefourSa Maltepe Park AVM'de 3 yıl genel müdürlük yapan Tüzünsoy, 2008'in şubat ayından bu yana MetroCity'nin başında.
MetroCity'nin 2010 yılında gerçekleştireceği en önemli etkinliğe gelince... 1 Ocak-28 Şubat tarihlerinde arasında bu AVM'de 100 TL'lik alışveriş yapan 6 ziyaretçi, Lost dizisinin çekildiği Hawaii eyaletindeki Oahu Adası'nda 5 günlük tatil kazanacak. MetroCity'de ayrıca çeşitli sergiler, basketbol ve futbol gösterileri düzenlenecek.
Mehmet AKALIN / Kentpark Genel Müdürü
UZMANLIK ALANI ELEKTRONİK
Bu yıl açılacak AVM'lerden biri de Ankara'da kurulan Kentpark. MegaTürk İnşaat ve 9 şahsın ortak olduğu Kentpark'ta 206 mağaza var. Bu merkez bin 500 metrekarelik göletiyle rakiplerinden ayrılıyor. Kentpark'ın genel müdürlüğünü ise Mehmet Akalın yürütüyor.
1993 yılında Bilkent Üniversitesi'nden mezun olan Akalın, yıllarca elektronik ve inşaat sektörlerinde satış temsilciliği ve koordinatörlük görevlerinde bulunmuş. Ancak Türkiye'de perakende sektörünün büyüyeceğini öngörüp 2000 yılında bu alana adım atmış. Ankara'da iletişim ve cep telefonu alanında faaliyet gösteren bir grupta mağaza müdürü olarak göreve başlamış. Elektronik sektöründeki perakende firmalarında 4 yıl çalıştıktan sonra Karadeniz Ereğlisi'nde inşa edilen Ereylin AVM'nin başına geçmiş. Akalın, bugüne kadar ikisi Azerbaycan'da olmak üzere yedi AVM'de yöneticilik yapmış. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği'nin AVM Standartları Komitesi'nde de görev üstlenmiş.
Mehmet Akalın, alışveriş merkezlerinin hitap ettiği kitleye göre bir kimlik kazanması gerektiğini düşünüyor. Bu yapıldığı takdirde her AVM'nin mutlaka başarılı olacağını savunuyor: “Bugün Türkiye'deki 10 AVM'den 9'u konumlandırma oluşturup devamlılığını sağlamak bir yana, bu ay başladığı sıradan bir kampanyayı bile sonraki ay sürdüremiyor. Müşterilerin alışveriş ihtiyacını karşılamanın ötesinde, yaşam merkezi olma iddiasını yerine getirmek gerekiyor. Bunun birçok unsuru var. Her şeyden önce sağlık ve emniyet konusunda tüm özel tedbirler alınmalı. Çalışanların giyim kuşamından AVM'de yer alan perakendeci firmaların sektörel dağılımına kadar birçok konu titizlikle ele alınmalı.”
Bülent KURAL / Via/Port Genel Müdürü
GİRİŞİMCİ GENEL MÜDÜR
Bayraktar İnşaat tarafından İstanbul Kurtköy'de kurulan Via/Port Outlet AVM, Ağustos 2008'de hizmete açıldı. Bünyesinde 156 mağaza bulunan alışveriş merkezinin yanında bir de 5 yıldızlı otel inşa ediliyor. Mart ayında hizmete girmesi planlanan otelin önünde de mağazalar açılacak. Böylece Via/Port'taki mağaza sayısı 183'e çıkacak.
Bayraktar Grubu'na bağlı AVM geliştirme-kiralama-danışmanlık şirketi VIA Development & Management Co. bünyesinde İstanbul Via/Port ve Ankara Via/Life Fashion Outlet bulunuyor. Bu şirketin genel müdürlüğünü ise 2008 yılından bu yana Bülent Kural yapıyor. İktisadi Ticari Bilimler Akademisi Ekonomi Bölümü mezunu Kural, iş hayatına Puma, Slazenger ve Kneissl'in kayak malzemeleri ithalatıyla başlamış. Daha sonra Sabancı Holding şirketlerinden Temsa ve Lassa'da üst düzey yöneticilik görevinde bulunmuş. Girişimci bir kişiliğe sahip olan Kural, bir kez daha kendi şirketini kurup hazır giyim ürünleri satmaya başlamış. Ancak ekonomik kriz nedeniyle umduğunu bulamayınca yeniden profesyonel yöneticiliğe dönmüş. Yıllarca Reebok'ta genel müdürlük yaptıktan sonra Bayraktar Grubu'na katılmış.
Bülent Kural, AVM yöneticilerinin yatırımcı, kiracı ve ziyaretçilere karşı sorumlu olduğunu, bu üç kesimi ortak bir paydada buluşturmanınsa kolay olmadığını vurguluyor. Kural, Via/Port'taki mağazaların yüzde 70 outlet, yüzde 30 sezon ürünü bulundurmasına dikkat ettiklerini belirtiyor.
Kural'a göre bu mesleğin püf noktalarından biri de çocuklar. Çünkü çocukların ilgisini çeken unsurlara sahip AVM'lerde ebeveynlerin kalış sürelerinin uzadığını keşfetmiş. Bu tespitten yola çıkarak çocuklara yönelik aktiviteleri artırdıklarını söylüyor. Kural, 2010'da eğlence ve yaşam alanlarını genişleteceklerini, lunaparkı çocuklara olduğu kadar büyüklere de hitap eder hale getireceklerini vurguluyor. Bu yıl Via/Port'ta da otomobil kampanyası olduğunu belirtelim.
Doğan ALPAN / Forum Bornova Genel Müdürü
REKORLAR KİTABINA GİRECEK
Doğan Alpan, perakende kökenli birkaç AVM yöneticisinden biri. 1998 yılında üniversiteden mezun olur olmaz EGS Holding'in yönetici yetiştirme programına katılmış. Bir süre Çarşı ve YKM Mağazacılık'ta çalıştıktan sonra EGS Grubu'nda yönetici asistanı olarak işe başlamış. Ardından Denizli'de bulunan EGS Park alışveriş merkezleri ve Nokta hipermarketlerde görev yapmış. Ardından tekrar Çarşı Mağazacılık'a dönmüş ve burada satıştan sorumlu müdür yardımcılığına kadar yükselmiş. Alpan, Kasım 2006'dan bu yana Multi Turkmall bünyesindeki Forum Bornova AVM'nin Genel Müdürü.
Doğan Alpan, mesleğinde kampanyalara ve ziyaretçileri etkileyecek etkinliklere büyük önem veriyor. Nitekim geçen yıl düzenlenen açık hava etkinlikleri ve spor organizasyonlarını bu yıl da sürdüreceklerini söylüyor. Alpan'ın İzmirlilere bir de sürprizi var. Hatta bu sürpriz için Guiness Rekorlar Kitabı'na bile başvurulmuş...
Doğan Alpan, perakendeci şirketlerin farklı dönemlerde indirim kampanyaları düzenlemelerinden şikayetçi: “Yönetim olarak, kiracılarımızın avantajlarını gerek mevcut gerekse potansiyel müşterilerine çeşitli reklam mecralarını kullanarak anlatmaya çalışıyoruz. Ancak indirim dönemlerinde hep birlikte hareket edilmediği için yaptığımız bu çalışmalardan yeterince sonuç alamıyoruz. Yıllardır kiracımız olmalarına karşılık AVM'yi ziyaret bile etmemiş marka yöneticileri var. Bu durum mağaza çalışanlarına da yansıyor ve kendileriyle iletişim kurmak zorlaşıyor.”
Özgen ÖZYURT / Forum Ankara Genel Müdürü
KAMPANYALARA ÇOK GÜVENİYOR
Özgen Özyurt, henüz 3 aydır Forum Ankara Outlet Genel Müdürü olarak görev yapıyor. Ancak o, 2001 yılından bu yana perakende sektöründe çalışıyor. Bu göreve gelmeden önce, yine Ankara'da bulunan Antares AVM'nin genel müdürlüğünü yürütüyordu.
Gazi Üniversitesi İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesi Maliye Bölümü mezunu Özyurt, Forum Ankara bir outlet alışveriş merkezi olmasına rağmen iddialı kampanyalar başlatmış durumda. Hatta bu merkezi ziyaret eden Ankaralılar bu yıl hemen her gün bir aktivite görebilecek. Örneğin her Salı, üniversite öğrencileri ve kamu çalışanları vizyondaki filmleri Forum Ankara Outlet'te ücretsiz izleyebilecek. Perşembe günleri, birçok ürün indirimli satılacak. Cuma günleri ise açık artırma düzenlenerek, elektronikten giyime, mutfak eşyasından kozmetiğe birçok ürün 1 TL'den başlayan fiyatlarla satışa sunulacak.
Forum Ankara'nın bu yılki projeleri arasında, geçen yıl başlatılan “Forum Shop” kampanyası da var. Bu kampanyayla yapılan alışveriş miktarına göre puan kazanılıyor. Bu puanlarla müşterilere çamaşır makinesinden kişisel bakım ürünlerine, oyuncaktan yemek takımına çok geniş bir hediye yelpazesi sunuluyor.
Özgen Özyurt'un 2010 yılında ses getireceğine inandığı bir diğer kampanya da “100=200” ismini taşıyor. Ancak Özyurt, henüz bu kampanyayla ilgili detaylı bilgi vermekten kaçınıyor.