Türkiye’de konut fiyatları son 3 yılda çok sert yükseldi. Artık evlere milyonlarca liralık fiyatlar biçiliyor. Türkiye genelinde 100 metrekarelik bir evin ortalama fiyatı 4 milyon lirayı, İstanbul’da ise 6.3 milyon lirayı buldu. Tabii bu rakamlar semt, evin büyüklüğü, inşaat kalitesi ve olanaklarına göre katlanıyor.
Satış fiyatlarında milyonlar telaffuz edilse de bu daireler, vergilendirilirken ‘değerli konut’ statüsüne girmiyordu. Nedeni; değerli konut vergisinin (DKV) piyasa değerine göre değil, emlak vergisi rayiç değerine göre hesaplanması. Ancak 2026’da bu durum değişebilir.
10-15 KAT ARTTI
Haziran ayı itibarıyla toplanan takdir komisyonları, 2026-2029 dönemi için yeni metrekare rayiç bedellerini belirledi ve ilan etti. Özellikle büyükşehirlerde ciddi artışlar yapıldı. Yeni rayiç değerlerde artış yüzde 300’den başlayıp, bazı lüks semtlerde yüzde 1500’lere kadar ulaştı.
Emlak vergisine esas bina metrekare normal inşaat maliyet bedelleri de yükseldi. Hem rayiçlerde 10-15 kata varan artışlar hem de metrekare bedellerindeki artış dikkate alındığında emlak vergisi 2026’da ciddi oranda zamlanacak. Bunun yanı sıra bir çok ev de değerli konut kapsamına girecek.
NASIL HESAPLANIYOR?
2021 yılında devreye giren değerli konut vergisi, emlak vergisine esas rayiç değerlere göre hesaplanıyor ve her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artıyor. 2024 yılı için belediye rayiç değeri 12 milyon 880 bin TL’yi aşan konutlar için beyan süresi 20 Şubat 2025’te tamamlandı. Verginin ilk taksiti şubat ayında ödenirken, ikinci taksitin ağustos ayının son gününe kadar ödenmesi gerekiyor. Önümüzdeki yıl ise 2025 yılında evinin vergi değeri
* 15 milyon 709 bin TL ile 23 milyon 564 bin TL arasında olanlar (bu tutar dahil) 15 milyon 709 bin TL’yi aşan kısmı için binde 3,
* 31 milyon 421 bin TL’ye kadar olanlar (bu tutar dahil) 23 milyon 564 bin TL’si için 23 bin 565 TL, fazlası için binde 6,
* 31 milyon 421 bin TL’den fazla olanlar 31 milyon 421 bin TL’si için 70 bin 707 TL, fazlası için binde 10 oranında vergi ödeyecek ve 20 Şubat 2026’ya kadar beyannamesini verecek.
DAHA FAZLA TAŞINMAZ İÇİN VERGİ ÖDENECEK
TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departman Müdürü Berk Ünsal, yeni rayiç değerlerin değerli konut vergisine etkisini değerlendirdi. Verginin, sadece belediye rayiç değeri esas alınarak hesaplanması ve tek meskeni olanların vergiden muaf tutulması nedeniyle sınırlı sayıda konutu kapsadığını söyleyen Ünsal, “Ancak 2026 yılı için belediyeler tarafından belirlenen yeni rayiç değerler, değerli konut vergisi kapsamındaki taşınmaz sayısının önemli ölçüde artmasına neden olacak gibi görünüyor” dedi. Özellikle İstanbul, Ankara, İzmir ve bazı sahil bölgelerinde rayiç bedellerin katlanarak arttığını belirten Ünsal, “Bu artışlar hem emlak vergisi hem de değerli konut vergisi açısından önemli değişimlere neden olacak” diye konuştu.
BU 3 MADDEYİ MUTLAKA YAPIN!
Berk Ünsal, yeni değerler sonrasında mülk sahiplerinin ve yatırımcıların yapması gerekenleri şöyle sıraladı:
ETKİSİ 2027’DE GÖRÜLECEK
Bu gelişmelerin, sadece lüks konutları değil, orta-üst segmentteki bazı konutları da vergi kapsamına dahil edebileceğinin altını çizen Ünsal, şunları söyledi: “Değerli konut vergisi açısından çok daha fazla mülk sahibini ilgilendirecek bir dönem olacak gibi görünüyor. Bununla birlikte önemli konulardan birisi, 2025 sonunda kesinleşen ve 2026 yılında geçerli olacak yeni arsa rayiç değerleri, 2027 yılında ödenecek değerli konut vergisi için esas alınacak. Bu artış 2026 yılında değil, 2027 yılında beyannameye yansıyacak ve ödeme 2027’de yapılacak. Dolayısıyla, yeni rayiç artışlarının fiili etkisi 2027 itibarıyla görülecek.”
TEK MESKEN MUAF
Değeri ne olursa olsun tek konut vergiden muaf. Birden fazla evi olanların da en düşük değere sahip olan evi muaf oluyor. Müteahhitler, henüz satış ve devrini yapmadığı yeni inşa edilen konutlar için bu vergiden muaf tutuluyor. Değerli konut vergisinin mükellefi, mesken nitelikli taşınmazların maliki (hak sahibi), varsa intifa hakkı sahibi, her ikisi de yoksa malik gibi tasarruf edenler oluyor. Konuta paylı mülkiyet halinde malik olanlar, hisseleri oranında vergi ödüyor. Elbirliği mülkiyette ise malikler vergiden müteselsilen sorumlu.
ŞUBATTA BEYANNAME VERİLECEK
* Değerli konut vergisi için her yıl 20 Şubat’a kadar beyanname veriliyor ve ilk taksit aynı ay içinde ödeniyor.
* Peşin ödemeyenler ikinci taksidi ağustos ayı boyunca ödüyor. Son gün 31 Ağustos. Ödeme yapılmaması durumunda gecikme faizi işliyor.
* Değerli konut vergisi mükellefiyeti; meskenin rayiç değerinin belirtilen tutarı aştığı tarihi, vergi değerini tadil eden sebeplerin doğması halinde bu değişikliklerin vuku bulduğu tarihi, muafiyetin düştüğü tarihi takip eden yıldan itibaren başlıyor.
* Örneğin yeni rayiçlerle 2026 yılında evinin değeri artanlar, 2027 yılında şubatta beyanname verecek ve ilk ödemesini yapacak.
* DKV’de vergi, yıllık olarak tahakkuk ettiriliyor. Örneğin ilk taksidi şubatta ödediniz ve evinizi nisan ayında sattınız. Ağustos ayında ödenecek taksidin de mükellefi siz oluyorsunuz. Takip eden yılda evin yeni sahibi yeni beyanname veriyor.
* DKV ödemeleri, taşınmazın bulunduğu il ve ilçelerde vergi dairelerine yapılıyor.
patronlardunyasi.com