Deprem fırsatçılarına ağır cezalar geliyor!

Kahramanmaraş merkezli depremin ardından yaraları sarmak için kamu kurumları, belediyeler, sivil toplum kuruluşları seferber olurken bazı ev sahipleri fırsatçılık yapmaya başladı. Deprem sonrası birçok şehirde yaşanan fahiş kira artışının ardından, CİMER, Alo 175, Adalet, Maliye, Ticaret Bakanlığı, tüketici mahkemelerine binlerce şikâyet geliyor.

Ankara, Mersin, İstanbul başta olmak üzere birçok şehirde "ara zam" isteyen ev sahipleri eski kiracılarına "ya fiyatı artır ya da evden çık" baskısı yapıyor. Bakanlar, fahiş kira artışıyla karşılaşan vatandaşlara her platformdan şikâyette bulunmaları çağrısı yaparak, olağanüstü hal yetkilerinin kullanılacağı uyarısında bulunuyor.

Sabah'tan Hazal Ateş'in haberine göre borçlar Kanunu, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Kanunu'na göre piyasada afet döneminde "darlık yaratıcı, dengeyi ve serbest rekabeti bozcu, tüketicinin mallara ulaşımını engelleyici faaliyetlerde" bulunması suç teşkil ediyor. Ev sahibinin kiracıyı "kendim oturacağım" diyerek çıkarabilmesi için ihtiyacının gerçek olduğunu ispatlaması gerekiyor. Kira sözleşmesi bitse dahi kiracının evi boşaltması talep edilemez. Depremin ardından gündemden düşmeyen fahiş kira fiyatları, kiracı ve ev sahibi hakları konusunda merak edilen bazı soruların yanıtları şöyle:

Ev sahibi 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?

Bir yıllık kira sözleşmesi bitince "süre bitti" diyerek evden, işyerinden çıkarmak mümkün değildir. Ev sahibi kiracıyı 10 yıllık sürenin sonunda yasal olarak tahliye edebilir. Bunun için de sözleşme bitiminin 3 ay öncesinde kiracıya yazılı olarak evi tahliye etmek istediğini bildirmesi gerekiyor.

Kiracı hangi durumlarda ev sahibine tazminat davası açabilir?

"Gereksinim" nedeniyle tahliye edilen konutun başkasına kiraya verilmesi halinde kiracıya ev sahibine tazminat davası açma hakkı doğar. Borçlar Kanunu'nun yeniden kiralama yasağı başlıklı maddesine göre, 3 yıl süreyle kiralama yasağı hem gereksinim hem de yeniden inşa, imar amaçlı tahliyeler için geçerlidir. Gereksinim nedeniyle tahliye durumunda kiraya veren 3 yıl boyunca haklı neden yoksa sadece kendi kiracısına teklifte bulunabilir. Taşınmazda herhangi bir inşa veya imar yapılmamış taşınmaz kira değerinde bir artış meydana gelmemiştir.

Ev sahibi kira sözleşmesi 5 yılı aşan kiracıyı çıkarabilir mi?

Kiraya veren Borçlar Kanunu 347. Maddesi gereği kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya verenin, kiracıyı ev veya iş yerinden çıkarabilmesi için on yıllık sürenin geçmesi gerekir. Ancak, beş yıl sonra taraflar mahkemeye başvurarak yeni kira bedelinin keşif ve bilirkişi incelemesi yoluyla tespitini talep edebilir.

Ev sahibi konutta kapsamlı bir tadilat gerekçesiyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Borçlar Kanunu uyarınca yeniden inşa ve imar amaçlı boşaltılan taşınmazlarda bu işlemler bittikten sonra öncelikle aynı kiracıya teklif götürülür. Ev sahibi taşınmazı başkasına kiraya verirse eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzerde tazminat ödemekle yükümlü olacaktır.

Ev sahibi kiracıyı "ben oturacağım" diyerek çıkarabilir mi?

Kendisi oturacaksa çıkarma hakkı bulunuyor. Ev sahibinin bunun için "ihtiyaç nedeniyle tahliye davası" açması gerekiyor. Davada ihtiyacın gerçek olduğunun saptanması beklenir. Oğlu ya da kızının oturacağını gerekçe göstererek kiracıyı çıkaran ev sahibi daireyi başkasına 3 yıl boyunca kiraya veremiyor. Aksi halde kiracıya tazminat ödemek durumunda kalır.

Fahiş kira artışlarına karşı bir tavan uygulama olabilir mi? 

Bakanlıklar kiralık konut ve gayrimenkul satışlarının gerçek değerin üzerinden beyan edilmesi için yoğun bir çalışma yürütüyor. Kirada fırsatçılığın son bulması için geçici olarak zam sınırlaması, tavan getirilmesi masada. Kiracılardan rayiç bedel isteme süresinin 8 yıla çıkarılması da görüşülüyor.

Kirasını düzenli ödemeyen, yasal artışı yapmayan kiracı nasıl çıkarılır?

Borçlar Kanunu'nun ikinci maddesine göre kiracı kira bedelini 30 gün içinde ödemek zorundadır. Bu süre içinde ödeme yapmaması durumunda icra takibi başlatılarak borçluya tebligat gönderilir. Tebligatın ardından bir ay içinde ödeme yapılmazsa icra hukuk mahkemesinde dava açılarak kiracı tahliye edilebilir. Ev sahibi her yeni kira sözleşmesinde yasalar kapsamında belirlenen sınır oranında zam yapabilir.

Kiraya yıl içinde ara zam yapılabilir mi? Yüksek kira nereye şikâyet edilir?

Kiralara yapılan zam oranı bir önceki yılın kira tutarına ve son 12 ayın TÜFE'sine göre belirlenir. (Yüzde 25 sınırı geçici bir uygulama) Mülkün aylık kiralama bedeline TÜFE oranından daha yüksek bir zam uygulanamaz. Tüketici danışma hattı ALO 175, CİMER, Adalet Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı, Ticaret Bakanlığı başta olmak üzere ilgili bütün kamu kurum ve kuruluşlarına şikâyet edilebilir. Tüketici mahkemelerine başvurulabilir, dava açılabilir.

Kiracı otururken evin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?

Yasa gereği yeni mülk sahibi tapu devri sonrası bir ay içinde kiracıya ihtarname gönderir. Kira sözleşmesinin bitimi 6 aydan uzun süreliyse kiracı 6 ay içinde evi boşaltmak durumundadır. Yeni yeni ev sahibi kirayı istediği gibi artıramaz. Kiracı sözleşme süresinin bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak evi boşaltabilir.

Kira artışına yüzde 25 sınırı ne zaman sona erecek?

Normalde TÜFE verilerine göre hesaplanan kira artış oranı geçen yıl yüzde 25'le sınırlandırıldı. Buna göre 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 arasında yenilenen sözleşmelerde kiracıya yüzde 25'in üzerinde zam yapılamıyor.