1-RİSK TESPİTİNE BİR KİŞİ YETER
Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre öncelikle bilinmesi gereken; risk tespiti yaptırmak için tüm tarafların onayına gerek yok. Binada hisse sahibi tek bir kişi bile riskli yapı başvurusu yapıp binanın durumuna baktırıyor. Ancak burada denetim kurumlarına ödenecek ücret düşünüldüğünde, maliyetin paylaşılması için birlikte hareket edilmesi daha avantajlı hale geliyor. Risk tespiti için binadaki diğer maliklerin itiraz hakkı yok. Yani bir binadan ya da evin içinden karot alınacaksa ‘Kapıyı açmıyorum, tespite izin vermiyorum’ denilemez. Riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, kolluk kuvveti ile kapalı kapılar açılarak veya açtırılarak tespit yapılabilir.
2-EN ÇOK 90 GÜN SÜRE VERİLİR
Bakanlık lisanslı kurumların yaptığı test sonrası bina riskli çıkarsa sonuç önce Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’na bildiriliyor. Başkanlık en geç 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne iletiyor ve tapuya işleniyor. ‘Riskli yapı’ kararı apartman girişine asılıyor. Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılıyor. Muhtarlıkta ve başkanlığın internet sayfasında da 15 gün süre ile ilan ediliyor. Sonuca itiraz için 15 gün süre veriliyor. Yapının riskli olduğu kesinleşirse, maliklere 90 günden fazla olmamak üzere süre tanınıyor. Eğer bu süre içinde yapı tahliye edilip, yıktırılmazsa yapının idari makamlarca tahliye edileceği ve yıktırılacağı belirtiliyor.
3-HERKESİN ONAYI ŞART DEĞİL
Uzlaşma aşamasında ise riskli bir binada dönüşüm için yüzde 100 uzlaşı olmak zorunda değil. Ancak ortak karar alma sürecinde toplantı yapılması ve maliklerin usulüne uygun olarak çağrılması yasal bir zorunluluk. Toplantı çağrısının, belirlenen tarihten en az 15 gün önce yapılması şart. Bu toplantıda maliklerin yüzde 50.01 arsa payı çoğunluğu ile müteahhit seçme, projeye ve yapım şekline (kat karşılığı, hasılat paylaşımlı, karma model veya başka bir model kapsamında) karar verme hakları var.
4-‘GEL İMZA AT’ DENİLMELİ
Dönüşüm kararı alındı ama hayır diyenler de var. İşte bu noktada alınan karar, karara katılmayanlara iletilir. Varsa elektronik tebligat sistemi ile yoksa muhtarlığa askı veya adrese noter tebligatı ile bildirim yapılır. Vatandaş eğer elektronik tebligatla bildirimden haberi olmuşsa 5 gün + 15 gün toplamda 20 günlük imza süresine sahip. Muhtarlık askısında bu süre 15 gün + 15 gün olmak üzere 30 gün, noterden tebliğ edildiyse 15 gün süresi var. Her üç şartta da bu süreler içerisinde imza atılması gerekir.
5-SÜRE BİTTİYSE EV SATILIR
İmza atılmazsa bu sürelerin sonunda açık artırma süreci başlar ve dönüşüm muhalifinin evi satışa çıkar. Satışı hangi kurum yapıyorsa (İstanbul’da ilçeler, diğer illerde ise Bakanlık İl Müdürlükleri) karara katılmayan maliklere durumu tebliğ eder. Ancak geçmişte imza için bildirim yapıldığından, açık artırma sürecinin tebliğ edilmesi zorunlu da değil. Ev sahibi, son aşamada imza atarım derse de komşularının onayı gerekir.
SPK lisanslı değerleme uzmanları tarafından güncel rayiç bedel belirlenir ve açık artırma bu bedelin altında bir fiyatla başlayamaz. Öncelikli alım hakkı binadaki diğer maliklerin olur. Eğer alan çıkmazsa üçüncü kişilere de satılabilir.
KAÇAK KAT ENGELİ
İstanbul’da birçok ilçede dönüşümün kaçak engeline takıldığını dile getiren avukat Ali Güvenç Kiraz, “İBB Meclisi’nde 2020’de dönüşümü destekleyen önemli bir karar alındı. Mesela bir yapı 5 katlı yapıldı ama ilerleyen yıllarda imar 4 kata düştü. Bu noktada vatandaşın kazanılmış hakkı olduğu kabulü ile yeniden 5 kata izin veriliyor. Yine çatı katları da yapılan son düzenleme ile birçok ilçede ayrı bir kat kabulü ile dönüşüme dahil ediliyor” dedi.
“İki önemli sorun var; imar affı kapsamındaki yapılar ve tamamen kaçak durumda olanlar” diyen Kiraz şunları söyledi: “İmar barışı kapsamında ödeme yapıp af kapsamına giren vatandaş ikinci aşamaya geçip kat mülkiyetini kurarsa birçok belediyeden dönüşüm hakkı alıyor. Ama sadece yapı kayıt belgesi aldıysa bu hakkı yok. Bu nedenle vatandaşlara süreci tamamlamasını öneririz. Bir de kaçak durumda olan yapılar var. Tüm bina ya da birkaç katı kaçak. Hem vatandaş kaçak yerine yenisi yapılamadığı için istemiyor, hem de bakanlık yüzde 1 hissesi dahi olsa kaçak hak sahibine daire verilmediğinde açık artırmaya izin vermiyor. Bu noktada yeni bir düzenlemeye ihtiyaç var. Kaçak yapılara dönüşüm şartı getirilerek bir hak verilmesi düşünülebilir.”
patronlardunyasi.com