Yüzde 18 KDV hangi sınıf binaları kapsıyor?

KDV oranlarındaki bu değişiklikler lüks veya birinci sınıf inşaatı kapsıyor. Birinci sınıf inşaatın ne olduğu “Mimarlık Ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ” ile belirleniyor.

Villalar lüks inşaat sınıfına mı giriyor?

Evet villalar, yalılar, yüksek teknoloji ile yapılan binalar lüks inşaat sınıfına giriyor. Gerçi lüks inşaat tanımı yapılmamış olmakla birliket birinci sınıf inşaat özelliklerinden daha üstte bir kalitede yapılan inşaatları lüks inşaat sayabiliriz.

Kararda inşaat kalitesi artırılan binalardan söz ediliyor…

İnşaat kalitesini artırmak için revize edilen ruhsatlarla yapılan binalarda da KDV oranları yeni değişikliğe uygun olarak uygulanacaktır. Diyelim ki sizin bir binanız var; bu binanın kalitesini artırmak, tesisatı yenilemek veya ısıtma sisteminde köklü değişikliğe gitmek istiyorsunuz. Bu durumda tadilat ruhsatı alıp binada gerekli düzeltmeleri yapabilirsiniz. Bu konutların satışında da KDV oranı yeni sisteme göre uygulanacak. Ancak inşaat kalitesinin artırılması tanımının netleştirilmesinde yarar var.

KDV’de değişiklik, inşaat sektöründe bayağı bir tartışma konusu yarattı. Değişiklik yerinde mi?

Eski sistem gerçekten adil olmaktan çıkmıştı. 150 m2’nin altında deniz gören bir konutun satışında uygulanan KDV oranı yüzde 1 iken kenar mahalledeki konutun tabi olduğu oran da yüzde 1 idi ve bu haksızlık yaratıyordu. Ancak hükümetin esas aldığı kriterler bizce yeni hakszılıklar doğurucu niteliktedir.

Nasıl?

Arsa değerlerinin belirlenmesinde temel esas inşaat emsal oranıdır. Bir bölgedeki bir arsanın inşaat emsali 2 iken ileride bir alandaki arsanın emsali 1.5 ise 2 emsal olan arsanın m2 birim değeri daha fazla olacaktır. 2 emsalli yere apartman dairesi yapılırken 1.5 emsalli yere villa yapıldığını varsayalım. Bu durumda villanın satışında yüzde 1, apartman dairesinin satışında yüzde 8 uygulanmak zorunda kalınabilinir.

Diğer husus, bazı büyükşehirlerde arsa m2 değerleri 500 TL’nin altındadır. Bu durumda iller arasında farklılık doğacaktır.

Bu farklılığın ne sakıncası var ki?

Anayasamızın eşitlik ilkesi gereği eşitler arasında yükümlüklerin de eşit olması şarttır. Siz İstanbul’da 200 bin liraya arsa m2 değeri 750 TL olan bir konutu satın aldığınızda yüzde 8 KDV öderken Diyarbakır’da veya Erzurum’da aynı parayla yüzde 1 KDV ödeyerek satın alabileceksiniz. Arada 34 bin lira fark var; yani İstanbul’da 34 bin lira daha fazla ödeme yapacaksınız. Bunun eşitlik ilkesine aykırı olduğunu düşünüyorum.

Bu değişikliğin aslında birikmiş konut stoklarının eritilmesi amacıyla yapıldığı inşaat sektöründe ifade ediliyor. Sizce?..

Olabilir. 800 bin konut stoku var. Bunu eski oranlarla eritmek yönünde bu değişiklik etkili olabilir. “Biten konut alayım, boşu boşuna ileride KDV’den dolayı daha fazla ödemek zorunda kalmayayım” diyen konut alıcıları bu stoku eritebilir. Yani sektöre yeni bir canlılık verebilir.

Değişikliği olumlu bulmayanlar veya eksik bulanlar var. Olumsuz tarafları sizce ne?

Arsa değerlerinin tespiti konusunda itirazlar var. Arsa değerleri objektif belirlenmiyor, deniyor. Bunu Bakan Erdoğan Bayraktar da ifade edip, “Esas sorun arsa değerlerinde” diyerek sistemi savundu. Bizce doğru. Belediyelerin yaptıkları tespitler çok farklı ve adil değil. Bu nedenle arsa değerlerinin tespitinde esaslı, objektif kriterler uygulamak gerekir.

Değişikliğin bir diğer olumsuz tarafı olarak konut stoklarının erimesine yakın konut fiyatlarında yeni orana intibak etmek için fiyatlarının artırılacağı; yani fırsatçılık yapılmasına yol açacağı. Bizce de böyle olacak. Başlarda yüzde 1 KDV oranı nedeniyle satışlar yoğun yapılacak; ama sonra fiyatlar yüzde 7 oranında artırılacak. Örneğin siz şimdilerde KDV dahil 202 bin liraya aldığınız konutu birkaç ay sonra 216 bin liraya almak durumunda kalacaksınız. Biz buna “bahaneli zam” diyoruz.

Stoklar eriyebilir dediniz. 800 bin konut satılsa 70 milyar dolar. Bu kadar para nerede?

Bankalarda yurtdışından kredi alacaklar konut kredisi olarak alıcılara verecekler. Sıcak para piyasada oldukça konut alıcıları vasıtasıyla sektöre akacak. Kişiler sahip oldukları başka gayrimenkulleri satacak yeni konut alacak. İşte size canlılık. Hükümet ve sektör bunu bekliyor… Ama bizce böyle olmayacak. Sektör aşırı dikey büyüdü. Biriken stok adedi eritilecek gibi değil. Sadece KDV oranlarını değiştirerek alımı gerçekleştirmek mümkün değil. Başka ekonomik tedbirler de gerekir.

Cumhuriyet