Yatırımcısını zengin edecek araziler

Bülent Ekimci'nin haberi/Para Dergisi

Kuzey Marmara Otoyolu, İstanbul’un her iki yakasında da bazı arazilerin değerini artıracak. Otoyol güzergahı, çıkış noktaları ve bağlantı yolları kesinleşti. Arsa simsarları ve gayrimenkul yatırımcıları şimdiden arazi kapatmak için harekete geçti...

İSTANBUL’A yapılacak üçüncü köprü ve çevre yolu ile bağlantı yollarının geçeceği güzergahlar belli oldu. 1-440 dosya numaralı “Kuzey Marmara Otoyol Planı” geçen yılın ağustos ayında İstanbul Büyükşehir Belediyesi Meclisi’nde 1/25.000 plan ölçeğinde onaylandı. Eylül ayı başında askıya çıkarılan plan, ekim ayı başında askıdan indirildi. Ancak özellikle bulunduğu bölgelerin arazi fiyatları açısından büyük önem arz eden otoyol çıkış noktaları ve bağlantı yolları dikkatlerden kaçtı. Daha doğrusu kamuoyu konuyla ilgili çok da bilgi sahibi olmadı. Oysa başta arsa simsarları olmak üzere gayrimenkul yatırımcılarının şimdiden bu bölgelere yönelik girişimlere başladığı belirtiliyor.

ANADOLU YAKASI

Onaylanan plana göre, üçüncü çevre yolu Gebze Şekerpınar Balcık’tan başlıyor. Akfırat Tepeören ve Kurnaköy sapağına yakın bir noktadan geçen yol, Sultanbeyli’nin ormanlık alanlarından ilerliyor. Samandıra ve Alemdağ’ın mücavir alanlarından geçtikten sonra Alemdağ Ormanı’na giriyor. Beykoz İshaklı, Paşamandıra, Riva ve Poyrazköy’ün ardından da üçüncü köprüye bağlanıyor...

AVRUPA YAKASI

Üçüncü boğaz köprüsüyle Avrupa yakasına bağlanan yol Garipçe’den sonra Uskumruköy ile Demirciköy’ün arasından geçip Arıköy’ün arkasından Belgrat Ormanları’na giriyor. Odayeri ve Ağaçlı köylerinin mücavir alanları bittikten sonra da Tayakadın ve Baklalı’nın yanından Hadımköy’e uzanıyor. Ardından Büyükçekmece Gölü’nün kuzeyinden, Çatalca İnceğiz’deki tarlaların içinden ilerleyerek Silivri Gazitepe’de yapılacak üçüncü havalimanını teğet geçip TEM Otoyolu Kınalı çıkışında bitiyor.

BAĞLANTI YOLLARI

Trafiği rahatlatması için planlanan Kuzey Marmara Otoyolu, kaçınılmaz olarak İstanbul’un iki yakasında da bazı bölgeleri değerlendirecek. Uzmanlara göre, özellikle yeni yapılacak olan otoyolun çıkış noktalarına yakın bölgeler prim yapacak. Gebze Şekerpınar’daki giriş-çıkışın ardından yeni yapılan otoyolun ilk çıkış noktasını Tepeören Akfırat oluşturuyor. Akfırat’daki ikinci çıkış noktası ise F1 yarışlarının da düzenlendiği İstanbul Park yolu.

Yeni otoyolun üçüncü çıkış noktası, Sultanbeyli’ye bağlı Mevlana Mahallesi’nin yakınlarında planlanmış. Anadolu Yakası’ndaki son çıkış noktası ise Alemdağ ile Çekmeköy arasında Şile Otoyolu’na yapılmış.
Kuzey Marmara Otoyolu’nun Çatalca’da da çıkışı bulunuyor. Otoyolun son çıkış noktası ise Silivri Gazitepe’de yapılacağı açıklanan üçüncü havalimanına oldukça yakın. Yeni otoyol Kınalı mevkiinde TEM ile birleşiyor.

EKSPRES YOLLAR

Anadolu Yakası’nda Kuzey Marmara Otoyolu ile TEM arasında iki ekspres bağlantı yolu planlanmış. Ekspres bağlantı yolunun ilki, Kurtköy’ü geçtikten hemen sonra Sultanbeyli’ye yakın bir yerde yapılacak. İkinci ekspres bağlantı yolu ise Ümraniye Cezaevi’nden başlayıp Alemdağ, Taşdelen ve Çekmeköy üzerinden geçtikten sonra Çavuşbaşı’ndan TEM’e bağlanacak.

Avrupa Yakası’nda da iki ekspres bağlantı yolu bulunuyor. Üçüncü köprüyü geçtikten sonra Karaağaç ile TEM Mahmutbey gişeleri arasında ekspres bağlantı yolu yapılacak. Büyükçekmece Gölü’ne yakın bir noktadan da Kuzey Marmara Otoyolu ile TEM arasında ekspres bağlantı yolu inşa edilecek.

KAĞITHANE-NAKKAŞ YOLU

Kağıthane ile Nakkaş arasında ise yepyeni bir yol planlanmış. Kağıthane’de İSKİ Genel Müdürlüğü’nün önünden başlayan ara yol, Gazi Mahallesi ve Başakşehir’den geçerek Küçükçekmece’nin arkasındaki Sazlıçeşme Baraj Gölü ve Hadımköy’den sonra Büyükçekmece Gölü’nün arkasında Nakkaş’tan Kuzey Marmara Otoyolu’na bağlanıyor. Bu ara bağlantı yolundan Habibler ve Sultançifliği’ne, Küçükçekmece’ye, Bahçeşehir’e, Hadımköy’e de çıkış verilmiş. Ardından da Hazerfen Havaalanı’nın yakınlarında TEM’e bağlanmış.

ARAZİLER KAMULAŞTIRILACAK

Kuzey Marmara Otoyolu Nazım İmar Planı’nda yolların geçeceği araziler Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından kamulaştırılacak. Yol güzergahlarının fonksiyonel sınırları ve uygulamaya yönelik detaylar ile yol genişlikleri hazırlanacak alt ölçekli planla belirlenecek. Anadolu ve Avrupa yakasında planda gösterilen çıkış noktaları ise kavşak düzenleme alanı olarak belirlenmiş durumda.

YOL VE SAPAKLAR

Kuzey Marmara Otoyolu’nun Kınalı-Balcık ana hattının uzunluğu 141 kilometre. İstanbul Anadolu Yakası’ndaki hat 54 kilometre. Avrupa yakasındaki hattın uzunluğu ise 86 kilometre. Üçüncü köprünün deniz üzerindeki uzunluğu da bin 377 metre olacak. Nakkaş ile Kağıthane arasında yapılacak ara yolun mesafesi ise 38 kilometreyi buluyor.

Çekmeköy ile Ümraniye Cezaevi arısındaki ekspres bağlantı yolunun uzunluğu 13.6 kilometre. Çekmeköy sapağı 2 bin 423, Kurtköy sapağı 735, Formula sapağı bin 744, Sancaktepe bin 704 ve Balcık sapağı ise bin 500 metre uzunluğunda.

Yeni otoyolun Atatürk Havalimanı ve Başakşehir sapaklarının uzunluğu ise 15 kilometrenin üzerinde. Silivri sapağı 2 bin 151, Çatalca sapağı 6 bin 76, Karaağaç sapağı 8 bin 184, Bahçeşehir sapağı 5 bin 200 ve İkitelli sapağı da 6 bin 152 metre uzunluğunda olacak.

AVRUPA’DAKİ CAZİP BÖLGELER

Uzmanlar, ilk etapta Kuzey Marmara Otoyolu’nun çıkış noktalarına yatırım yapılması gerektiğini düşünüyor. Avrupa yakasında TEM’le birleşen Kınalı kavşağından sonra ilk Silivri’de yeni havalimanı yapılacağı açıklanan Gazitepe Köyü’nden verilen çıkış, bölgeye hızla değer kazandıracak. Gazitepe’ye yakın Alipaşa, Fenerköy, Ortaköy ve Kadıköy’deki araziler de değerlenecek.
Yeni otoyoldan verilecek ikinci çıkış ise Çatalca’nın merkezine bağlanıyor. Buradaki köyler su havzasında olduğu için imar izni yok. Ancak Çatalca’nın merkezine yakın arazilerin prim yapması kaçınılmaz görünüyor. Emlakçılar göre Çatalca çıkışı, Hadımköy ve civarındaki arazilere yatırım yapanlara kazandıracak.

İstanbul’a en yakın çıkış olan Eyüp ile Gaziosmanpaşa arasındaki Ağaçlı çıkışı, Eyüp’e bağlı Ağaçlı, Odayeri, Çiftealan ve Kısırkaya’daki arazilerin değerlenmesini sağlayacak. Yine bu bölgeye yakın olan Demirciköy ve Zekeriyaköy gibi yerlerdeki araziler de prim yapacak. Kuzey Marmara Otoyolu, Gaziosmanpaşa ve çevresinin de gelişmesini sağlayacak.

Kağıthane-Nakkaş arasında inşa edilecek yeni yol ise Kağıthane’nin yanı sıra çıkış noktaları bulunan Gazi Mahallesi ve Küçükköy, Habibler ve Sultançifliği, Başakşehir ve Küçükçekmece, Bahçeşehir ve Esenyurt ile Hadımköy ve Büyükçekmece’deki arazilere prim yaptıracak. Hatta bazı yatırım uzmanlarına göre, otoyol açıldığında bu bölgelerdeki arazi fiyatları katlanacak.

ANADOLU’DAKİ CAZİP BÖLGELER

Anadolu yakasında Kuzey Marmara Otoyolu ile TEM arasında yapılacak Elmadağ ile Çavuşbaşı mevkii ekspres bağlantı yolu Çekmeköy ile Taşdelen’deki arazilerin daha da değerlenmesini sağlayacak. Samandıra ve Sultanbeyli’deki çıkışlar ise Sancaktepe ve Kurnaköy’deki arazilere prim yaptıracak. Anadolu Yakası’nda F1 yarışlarının yapıldığı İstanbul Park çıkışı da Akfırat ve Tepeören’deki arazileri değerlendirecek. Yolun başlangıç noktası olan Şekerpınar’da ise sanayi arazilerinin fiyatları artacak gibi gözüküyor.

SİLİVRİ’DE HALA POTANSİYEL VAR

Silivri’nin köylerinde tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 10 ile 60, arsalarınki ise 75 ile 250 lira arasında değişiyor. Gazitepe’de 40 dönümlük bir arazi için 1.6 milyon lira istendiğini öğrendik. 150 dönümlük bir arazi için 9 milyon lira değer biçilmiş. Fenerköy’de, yola cephesi olan tarla vasfındaki 3 dönümlük arazi 100 bin lira. Fener’de otobana paralel 14.5 dönümlük araziye 450 bin lira isteniyor. Alipaşa’da, Kınalı gişelerine cephesi olan 2.8 dönümlük tarla 175 bin liraya satılıyor. Alipaşa’da sapağa ve otobana cephesi bulunan yaklaşık 2 dönümlük tarlaya sahibi 125 bin lira istiyor...

Silivri’nin köylerinde tarla ve arsa fiyatları (TL)

Köyler Tarla (m2) Arsa (m2)
Alipaşa 35-60 150-250
Küçükkılıçlı 25-45 100-180
Fenerköy 18-60 80-180
Gazitepe 30-80 125-250
Akören 10-40 75-125
Kadıköy 10-60 90-180

ÇATALCA’NIN KÖYLERİ SU HAVZASINDA

Çatalca’nın büyük bir bölümü su havzasında kaldığından, satılık araziler genelde tarla vasfında. Çatalca merkezi ve köy merkezlerinin dışında imar izni verilmiyor. Çatalca’nın köylerinde tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 20 ile 120 lira arasında değişiyor. Bahşayiş’te eski demiryoluna cepheli 25 bin 750 metrekarelik bir tarlayı sahibi 675 bin liraya satıyor. Yeşilbayır’da asfalta cephesi olan 15 bin metrekarelik ifrazlı bir tarlanın fiyatı 1.5 milyon lira. Nakkaş’ta 3 dönümlük bir tarlayı 120 bin liraya alabilirsiniz. İzzettin Köyü’nde 11 bin 400 metrekarelik tarlaya sahibi 300 bin lira istiyor. İnceğiz’de 5 dönümlük tarla 170 bin liradan satılık. Elbasan’da ise 12.5 dönümlük tarlayı 250 bin liraya satın alabilirsiniz.

Çatalca’nın köylerinde fiyatlar (TL)

Köy Tarla (m2)
Elbasan 20-50
Nakkaş 40-80
Yeşilbayır 50-120
İzzettin 35-70
Gökçeali 40-80
İnceğiz 40-80

GAZİOSMANPAŞA VE EYÜP’ÜN KÖYLERİ

Eyüp ve Gaziosmanpaşa’nın Karadeniz’e yakın köylerinden geçecek olan Kuzey Marmara Otoyolu; Yassıören, Baklalı, Dursunköy ve Tayakadın köylerinin arazilerini değerlendirecek. Bu köylerde tarla vasfındaki arazilerin metrekaresi 15 ile 100 lira arasında değişiyor. Tayakadın’da 2 bin 750 metrekarelik bir tarlayı 170 bin, 17 bin metrekarelik bir tarlayı ise 600 bin liraya almak mümkün. Baklalı’da 14 bin 625 metrekarelik bir tarlanın fiyatı 500 bin lira. Dursunköy’de 17 bin 250 metrekarelik tarlaya sahibi 450 bin lira istiyor. Otoyol geçtiğinde bu fiyatların katlanacağı iddia ediliyor.

Eyüp ve Gaziosmanpaşa’da fiyatlar

Köy Tarla (m2)
Yassıören 30-90
Baklalı 20-70
Dursunköy 15-50
Tayakadın 30-100

ANADOLU YAKASINDAKİ SATILIKLAR

Kuzey Marmara Otoyolu’nun Anadolu yakasından geçecek yaklaşık 54 kilometrelik hattın üzerinde bulunan yerleşim alanlarında artık ucuz arazi bulmak zor. Örneğin, Poyrazköy’de 5 bin 720 metrekarelik bir tarla için sahibi 450 bin lira istiyor. Alibahadır’da 11 dönümlük tarlayı 935 bin, Paşamandıra’da 5 bin 500 metrekarelik tarlayı ise 600 bin liraya satıyorlar. Göllü’de 15 dönümlük tarlanın fiyatı ise 1.5 milyon lira.

Bozhane’de 7 dönümlük bir tarlaya biçilen değer 840 bin, İshaklı’da 4 bin 690 metrekarelik tarlaya istenen fiyat ise 225 bin lira. Beykoz’a yakın Cumhuriyet Köyü’nde 3 bin 750 metrekarelik arazi için 270 bin lira fiyat biçilmiş. Hüseyinli’de yaklaşık 6 dönümlük bir tarlaya sahibi 450 bin lira istiyor. Sırapınar’da 3.5 dönümlük bir tarla 300 bin, Nişantepe’de 4 dönümlük bir tarla ise 2 milyon liraya satılıyor. Kurnaköy’de 3 dönümlük bir tarlanın fiyatı 320 bin lira. Balcık’ta 8.5 dönümlük bir tarlayı 800 bin liraya alabilirsiniz.

Paşaköy’de 224 metrekarelik bir arsa için 135 bin, Sancaktepe’de 200 metrekarelik bir arsa içinse 180 bin lirayı gözden çıkarmanız gerekiyor. Akfırat’ta 210 metrekarelik arsayı 49 bin liraya satın almak mümkün.

Yeni otoyol güzergahındaki fiyatlar (TL)

Köy Arazi (m2)
Poyrazköy 80-120
Alibahadır 60-80
Paşamandıra 120-150
Göllü 70-100
Bozhane 70-100
İshaklı 130-150
Cumhuriyet  80-100
Hüseyinli 80-100
Sırapınar 90-120
Nişantepe 500-600
Paşaköy 500-600
Sancaktepe 700-1.400
Kurnaköy 50-100
Akfırat 180-250
Balcık 100-150
Alemdağ 1.000 – 1.500

Muhammed İhsan ÖZKES / Arsaland GYD
“Yeni yol planlarını yakından takip ediyoruz”

Bütün şehirlerin belirli dönemlerde gelişim projeleri olur. Yıllardır üçüncü köprü ve güzergahı konusunda spekülasyonlar yapıldı. Planı çıkmadan, sadece kulaktan dolma bilgiye dayalı yatırımlar yapıldı. Plan raporundan da anlaşılacağı üzere güzergah yeni netleşti. Bu yüzden artık risk taşımayan bir yatırım haline dönüştü.

Silivri ve Çatalca bölgesinde, Alipaşa Kınalı gişelerinin bulunduğu yer güzergahın başlangıç noktası. Güzergahın Kınalı sapağına bağlanmasıyla TEM’e bağlantısı da sağlanmış olacak. E-5 ve TEM ile Kuzey Marmara Otoyolu’nun Kınalı’da birleşmesi bölgenin önemini arttırdı. Bu üç yolun birleştiği noktanın gelişmesi kaçınılmaz. Alipaşa Kınalı’dan başlayan hatta Alipaşa Mahallesi, Küçükkılıçlı Mahallesi, Fener Köyü ve Gazitepe’ye daha şimdiden arazi talepleri gelmeye başladı.
Silivri’deki diğer projelerle de desteklenen bu plan, bilindiği üzere nakliye hareketlerinin yoğunlaşacağı bir güzergah. Silivri’de yapılacak liman ve lojistik bölgeyle entegre olacak olan otoyol, Gazitepe bölgesinde yapılması planlanan havalimanının da kuzey sınırını oluşturuyor. Mevcut planda havalimanının iki otoban arasında kalacağı görülüyor. Yeni otoban planında, havalimanı bölgesine giriş-çıkış gişeleri de işlenmiş.

Çatalca ve Arnavutköy tarafında yarı yarıya tamamlanan güzergah, son dönemlerde yine gündemde olan Uskumruköy üzerinden Garipçe’ye ulaşıyor.
Nakkaş ile Kağıthane arasında yapılacak 37 km’lik ara hat ise bu bölgeler için olumlu sonuçlar doğuracaktır. Yine bu ara hattan başlatılan Başakşehir’den Atatürk Havalimanı’na yapılacak bağlantı yolu, Olimpiyat Stadyumu yanından Ayamama Deresi üzerini takip ederek Atatürk Havalimanı’na bağlanacak. Odayeri’nden başlatılan diğer hat, Göktürk kavşağının yapılmasından sonra Kayabaşı bölgesi üzerinden İkitelli’ye bağlanıyor.
Biz de tüm bu gelişmeleri yakından takip ederek yatırımcılara yön veriyoruz. Uzmanlarımızın yaptığı çalışma sonucu, yeni yol planını uydu görüntüsüne işlenmiş haliyle herkese anlatarak yatırım yapmak isteyenlere yardımcı oluyoruz.

Sertaç AYDOĞAN / Sentez Gayrimenkul Değerleme
“Gişelere yakın yerlerde arazi arayışları başladı”

Çatalca üçüncü derece deprem bölgesinde kalıyor. Ancak büyük bölümü Büyükçekmece Gölü havzası uzun koruma alanı içerisinde kalıyor. Üçüncü köprü ve Kuzey Marmara Otoyolu güzergahının Çatalca gişesi, Gökçeali Köyü’nün güneyinde bulunan Kaleiçi ve İzzettin mahalleleri arasında yer alıyor. İzzettin Mahallesi’nin güneyinde ise bir tır garajı yapılması öngörülmüş. Gişelere yakın yaklaşık 3 kilometrelik etki alanı içerisinde gayrimenkul piyasasında hareketlenme daha şimdiden başladı.

Osman Oğul ALTINAY / Siya & Beyaz Gayrimenkul
“İmara açılan yerlerde yatırımlar artıyor”

Anadolu yakasındaki köprü ve otoyol güzergahında özellikle 2B vasfında olan arazilerle ilgili bilgi vermek pek mümkün değil. Turnikeler ve giriş-çıkış çevresinde bulunan konut ve ticari arsa fiyatları ise hızla yükseliyor. Akfırat ve Balcık civarında 1/1.000’lik planları biten ve yakında imara açılacak olan bölgelerde yatırım yapanların sayısında önemli bir artış var.

Av. Emrah KULAKLI / Odak Hukuk & Danışmanlık
Kamulaştırılacak arazilerde süreç nasıl işleyecek?

Karayolu proje alan sınırı dahilinde kalan özel mülkiyete tabi gayrimenkuller, projenin hayata geçirilmesi sürecinde tespit edilerek Karayolları Genel Müdürlüğü tarafından 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde kamulaştırılır. Karayolları Genel Müdürlüğü, öncelikle kamulaştırılacak taşınmazlarla ilgili kendi bünyesinde oluşturacağı Kıymet Takdir Komisyonu aracılığıyla taşınmazların tahminî değerini belirler. Tahmini değerlerin belirlenmesinin ardından, taşınmaza ilişkin kıymet takdir komisyonu tarafından -tespit edilen bedel belirtilmeksizin- pazarlık usulüyle taşınmazın satın alınma isteği malike resmen bildirilir.

Tebligatın ardından arazi sahipleri, 15 gün içerisinde Karayolları Genel Müdürlüğü’ne başvurarak pazarlık usulüyle bedel üzerinde anlaşarak satın alma yoluyla taşınmazının kamulaştırılması hususunda uzlaşabilir. Bu durumda, yapılan anlaşmaya ilişkin düzenlenen tutanakla, anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukukî ve fiilî vasıflarıyla kamulaştırma bedeli belirtilerek uzlaşma tutanağı imza altına alınır. Uzlaşma tutanağının düzenlenmesinden itibaren en geç 45 gün içinde de Karayolları Genel Müdürlüğü, taşınmaz bedelinin tutanakta belirtilen bedelini ödemeyi malike veya yetkili temsilcisine yazıyla teklif eder. Belirtilen günde Karayolları Genel Müdürlüğü adına tapuda devretmesi ve ferağ vermesi talep edilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda devir ve ferağı birlikte, kamulaştırma bedeli taşınmaz maliklerine ödenir.

Arazi sahibine yapılacak tebligatın ardından 15 gün içerisinde satın alma yoluyla kamulaştırılması için kuruma başvurulmaması veya kurumla takdir edilen bedelle ilgili olarak uzlaşılamaması halinde taşınmazın kamulaştırma bedeli, Karayolları Genel Müdürlüğü’nün taşınmaz maliklerine karşı açacağı kamulaştırma davasıyla mahkeme tarafından tespit edilir. Tespit edilen bedelin mahkemece depo kararı verilmesinin ardından belirlenen miktar, kurum tarafından devlet bankalarından birine depo edilir. Bu işlemin ardından mahkeme, bedelin malike peşinen ödenmesi ve taşınmazın resen Karayolları Genel Müdürlüğü adına tescil edilmesi yönünde karar verir.