Yapılan düzenleme AVM'lerdeki sorunu çözecek mi?

25 yıllık deneyim ve birikim ile kurulmuş ticari gayrimenkul kiralama ve yönetim şirketi olan Mallmark’ın kurucusu Aytaç Özçiçek, AVM’lerde kira sözleşmelerinin TL’ye dönüşüyle ilgili durumu değerlendirdi.

Döviz ile kiralama uzun zamandır perakende ve AVM sektörünün en önemli sorunuydu. Sözleşmelerin TL’ye geçilmesini düzenleyen kararname sizce bu sorunu çözecek mi?

TL’ye geçiş perakendecinin uzun zamandır istediği bir uygulamaydı. Bugüne kadar sektörün diğer sorunları dövizle kiralama sorununun gölgesinde kaldı. Önceki krizleri hatırlarsak, zaten sektörde krizi atlatacak adımlar atılıyordu. Son aylarda AVM’lerin çoğunluğu kiracılarını rahatlatacak adımları atmıştı. Her AVM’nin durumu farklı olduğu için her ne kadar belli bir kurdan TL’ye dönüş işaret edilmiş olsa da, bu kurun altından TL’ye dönenler de olacaktır. Aslolan kira ciro dengesidir. İyi bir AVM yönetiminin temeli, AVM’yle ilgili bu rakamsal göstergeleri sürekli yakından takip etmektir. Proaktif bir yönetim tarzı benimsemiş AVM’ler, bu dengeleri soruna dönüşmeden çözer. Biz Mallmark olarak yönettiğimiz tüm projelerde buna azami dikkat gösteriyoruz. Yani bu her ne kadar tüm sektörün ortak sorunu olsa da, her AVM için farklı çözüm yolları olabilecektir.

Sektörün diğer sorunları derken neyi kastediyorsunuz?

Her iki tarafın da pek çok çözülmeyi bekleyen sorunları var. Ama hem AVM’lerin hem de perakendecilerin en önemli sorunu insan kaynağıdır. Maalesef yetişmiş insan kaynağı kısıtlıdır. Pek çok sorun AVM’lerin ve perakende mağazalarının yeterince iyi yönetilememesinden kaynaklanıyor. Bunun pek çok nedeni var. AVM’lerde çalışmak pek kolay değil. Akşam 22:00’ye kadar çalışmak, hafta sonu, bayram demeden çalışmak, pek cezbedici olamıyor. O yüzden bunun çözümüne yönelik adımlar atılmalı. Maliyet tasarrufu sağlamak adına çok kısıtlı kadrolarla çalışmak, çalışanları yoruyor ve bir süre sonra da başka sektörlere geçişe neden olabiliyor. Elbirliğiyle bu konuda bazı adımlar atılmalı.

Hazine ve maliye bakanlığı tarafından yayınlanan tebliğde TL’ye geçişin nasıl olacağı tarif edildi. Bundan sonraki süreç nasıl işleyecek?

Tebliğe göre taraflar bir araya gelecek, bir uzlaşma arayacaklar. Uzlaşamazlarsa ki, bu durumda (ancak tebliğde belirlenen Dolar’da 4,51, Euro’da 5,43’ün üzerinde bir anlaşma olması pek mümkün görünmüyor), deklare edilen rakamlar üzerinden veya daha altında bir değerden TL’ye dönüş olacaktır. Şu anda bazı AVM’ler, biraz önce bahsettiğimiz kira ciro dengelerini gözeterek, bu kur değerlerinin altında kurlardan sabitleme yapmışlardı. 

Peki dövizle borçlanan yatırımcıların durumu ne olacak? Bu konuda bir düzenleme var mı?

Bu durum en çok dövizle borçlanmış ve yatırım geri dönüşü tamamlanmamış yatırımcıları etkileyecek. TL’ye geçişle birlikte, bu yatırımcıların kredi ödemelerinde ciddi sorunlar yaşanacak. Aslında bu kararnamede buna da yer verilmesi gerekiyordu. İlgili yetkili makamlar ile bankacıların bu duruma bir çözüm bulması gerekecek. Kamuoyunda AVM yatırımcıları “onlar patron, nasıl olsa bir şey olmaz” algısı var maalesef. Ama durum hiç de öyle değil. Her yatırım çok ince hesaplar yapılarak gerçekleştiriliyor ve bunun en önemli ayağı da finansman kaynakları. En önemli finansman kaynağı da dövizle kredi.

Yapılan bu yeni düzenleme yabancı AVM yatırımlarını nasıl etkileyecek?

Türkiye’de Alışveriş merkezlerine yapılan yabancı yatırım değeri 17 milyar dolar civarındadır. Yabancı yatırımcılar uluslararası para birimlerine göre projeksiyon yapıyorlar. Kira gelirlerini de bu para cinsinden hesaplıyorlar. Şimdi TL’ye dönüşle birlikte kendi para değerleriyle TL kira gelirleri arasında bir dengesizlik olacaktır. Bu da mevcut yabancı yatırımcıları zorlayan bir durum olacaktır. Ancak şahsen ben hem mevcut yabancı yatırımcıların hem de bundan sonra Türkiye’de yatırım yapacak yatırımcıların buna göre pozisyon alacağı ve uyum sağlayacağı görüşündeyim. Hatta bu dönemde bazı mülklerde el değiştirmelerin olması, yabancı yatırımcıların bu durumu değerlendirmesi beklenen bir gelişmedir.

Peki bundan sonra ne yapmalı?

Biz kriz deneyimi olan bir milletiz. Daha önceki krizlerde hep bir yol bulduk. Şimdi de olaya devlet el attı ve onun paralelinde gereken yapılacak. Gün birlik olma zamanıdır. AVM’ler olmadan perakendeciler, perakendeciler olmadan da AVM’ler olmaz. Bu olağandışı ekonomik şartların yaşandığı günümüzde, tüm tarafların yararına olacak şekilde hareket etmeliyiz. Tek bir tarafın fedakarlık ettiği ya da zarar gördüğü bir sistem sürdürülebilir olamaz.