Elit tabaka terk etti: Etiler eski günlerini arıyor

Elit tabaka terk etti: Etiler eski günlerini arıyor

Kapanan mekanlar nedeniyle Nispetiye Caddesi’nde kiralık ve satılık işyeri sayısı çok arttı. Suç, yüksek kira bedelleri, trafik yoğunluğu ve plansız girişimlerde aranıyor. Bölge kentsel dönüşümle birlikte eski parlak günlerine dönebilir…

Elit tabaka terk etti: Etiler eski günlerini arıyor
16px
24px
05.04.2018 12:09
ABONE OLgoogle

Okhan Şentürk'ün haberi

İSTANBUL’UN en prestijli bölgelerinden biri olan Etiler, gelir seviyesi, yaşam standardı yüksek olan insanların tercih ettiği ve şehrin merkezinde yer alan yerleşim yerlerinin başında geliyor. Bu nedenle uzun yıllar, uluslararası markaların, kaliteli eğlence yerlerinin ve restoranların tercih ettiği bölge olma özelliğini korudu. Semt ve bölge, şu sıralar eski parıltılı günlerini arıyor. Özellikle de Etiler’in en gözde caddesi olan Nispetiye. 

Son dönemde cadde üzerinde satılık ve kiralık işyeri sayısında hatırı sayılır oranda bir artış var. Öyle ki birçok ünlü ismin müdavimi olduğu 42 yıllık gece kulübü Şamdan’ın geçtiğimiz yıl kapısına kilit vurması bölgede yaşanan dönüşümün en büyük göstergesi. Nispetiye Caddesi’nde ilk kapanan mekan Şamdan da değil. Şamdan’dan önce Kitchenette, Bigchefs, Limonata ve Sandalyee Brasserie gibi birçok popüler mekan kapandı. Yüksek kira ödeyerek çalışan tek mekan Nusret kaldı. 

MEKANLAR NEDEN KAPANIYOR?

Nispetiye Caddesi’nde yer alan işyerlerinin kapanması veya başka yerlere taşınmasına, kira bedellerinin aşırı yüksek olması, trafik yoğunluğu, otopark ihtiyacının karşılanamaması, eğlence aksının başka bölgelere kayması, alternatif eğlence modellerinin oluşması ve insanların vakit sorunu nedeniyle oturdukları lokasyonlardan çıkmak istememeleri gibi nedenler gösteriliyor. Bunun yanında sektör tecrübesi bulunmayan işletme sahiplerinin plansız ve programsız girişimleri, kısa süreli mekanların açılmasına ve aynı hızla kapanmasına neden oluyor.

İLK YERLEŞİM 71 YIL ÖNCE 

Etiler, 1947 yılında Emlak Kredi Bankası'nın Levent Çiftliği olarak adlandırılan arazinin üzerine toplu konut inşaatına başlaması ve 1954 yılında Etibank’ın kooperatif projesiyle kalabalıklaşmaya başladı. 1960 ve 1970'li yıllarda dönemin en güzel yapıları bu çevrede inşa edildi ve lüks sitelerde iş, ticaret ve sanat dünyasının önde gelen isimleri ikamet etmeye başladı. Zamanla orta-üst ve üst gelir grubuna sahip kişilerin ikamet ettiği bir yerleşim bölgesi haline dönüştü. Özellikle 80'li yıllardan sonra eğlence hayatının önemli merkezlerinden biri olan Etiler'de lüks restoranların, şık dükkanların ve mağazaların açılmasıyla gayrimenkul fiyatlarında ciddi bir artış yaşandı. 1990’lı yılların başında Akmerkez alışveriş merkezinin açılması bölgenin perakende açısından da çekim merkezi haline gelmesine neden oldu. 

2015’te Nispetiye Caddesi'nin Etiler tarafında kiralamalarda metrekare fiyatlarının 90 dolara kadar yükseldi. Şimdilerde ise bu rakam 75 dolar civarında. Cadde üzerindeki villaların metrekare satış fiyatları 35 bin dolara ulaştığı bölgedeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor. Etiler bölgesinde yer alan işyerlerinin metrekare bazında kira rakamları 2015’e göre 2017’de yüzde 25 oranında artış göstererek, 31 TL’den 39 TL’ye kadar yükseldi. Yine bölgedeki konutların metrekare kiraları ise 2015 yılına göre yüzde 17 oranında artış göstererek, 29 TL’den 34 TL seviyesine yükseldi. 

KENTSEL DÖNÜŞÜM YAVAŞ GİDİYOR

Öte yandan Etiler’deki kentsel dönüşüm pastasından pay almak için yatırımcılar adeta birbirleriyle yarışıyor. Üstelik bu yarış sadece inşaat firmalarının tekelinde değil, yabancı fonların da ilgi odağında. Örneğin 1960'lı yıllarda inşa edilen Petrol Sitesi birçok firmayla görüştükten sonra Katarlı QT Holding ile el sıkıştı. 250 milyon dolar yatırımla siteye çarşı, ticari alan ve sağlık merkezi geliştirileceği konusu gündemde. Yine Petrol Sitesi'nin yanında bulunan Belediye Sitesi'nin Akmerkez bağlantı yolu tarafında bulunan müstakil evlerin bulunduğu adada kentsel dönüşüm çalışmaları başladı. Blokların bulunduğu kısım içinse inşaat şirketleriyle görüşmeler devam ediyor. Bölgenin değerine değer katacak projeler gündemde.

“ELİT TABAKA TERK ETTİ”

Etiler bölgesinde kiralama yapılan dükkanların fiyatlarında balon oluştuğunu savunan Altın Emlak Zincirlikuyu Temsilciliği Gayrimenkul Danışmanı Ferruh Türksever, yeni kiralamalarda yüksek hava paralarının talep edildiğini söylüyor. Türksever sözlerini şöyle sürdürüyor: 

“Bölgede açılan yeni mekanlara ilgi azaldı. Yüksek gelir sahibi olan müşteri kitlesine yönelik hizmet mantığı ile açılan bu mekanlar, aradıkları bu müşteri profilini bulamayınca bir süre sonra konsept değiştirerek, genelde bölgedeki plaza çalışanlarına hizmet verir hale dönüşüyor. Etiler halkının genelde yaz aylarını Bodrum ve Çeşme’de geçirmesi, bölgedeki yeme içme mekanlarının iş hacmini de ciddi oranda etkiliyor. En önemlisi, elit tabakanın bölgeyi terk etmesi. Tüm bu bileşenler Etiler’in eski günlerini aramasına neden oluyor.”

“MEKANLAR ZORLANIYOR”

Re/Max Forever Gayrimenkul Danışmanı Işıl Koç ise, bölgenin uzun yıllar yeme içme ve eğlence sektörünün İstanbul’daki en önemli odak noktalarından birisi olduğunu hatırlattıktan sonra bu durumun artık değiştiğini söylüyor. Yaşanan terör olaylarının bölgeye de darbe vurduğunu belirten Koç, bunun yanında sektör tecrübesi olmayan işletme sahiplerinin plansız ve programsız girişimlerinin kısa süreli mekanların açılmasına ve hızlı kapanışlara neden olduğuna parmak basıyor. “Tüm bu olayların etkisi Etiler, özellikle de Nispetiye Caddesi’ndeki müşteri hareketliğini bitiren etmenler olarak karşımıza çıkıyor” diyen Koç, caddede uzun süreli kiralamaların artık yapılamadığını ve var olan mekanların da yüksek kiralar nedeniyle ayakta kalmakta zorlandığı bilgisini veriyor.

Kadir TÜMEN / ERA Gayrimenkul Türkiye Franchise Kanal Direktörü 
“Fiyat ve kiralar orantısız bir şekilde arttı”

“Türkiye’de ticaret denince İstanbul, İstanbul denince de ilk etapta merkezi lokasyonlar Beşiktaş, Şişli ve Kadıköy gibi ilçeler ön plana çıkıyor. 2010-2016 yılları arasında, ticari hareketliliğin günümüze nazaran daha fazla olduğunu söyleyebiliriz. Bu hareketlilik, markaların İstanbul’un belli başlı semtlerinde olma isteğini de o dönem için arttırdı. Bu bölgelerde boş yer bulmak neredeyse imkansızdı. Markalar boşalacak dükkanları önceden takip edip kiralamak için sıraya giriyorlardı. Bu talep yoğunluğu fiyatların da orantısız bir şekilde artmasına neden oldu. Bazı akslarda senelik yüzde 25’lik artışlar gözlemledik. Bu artışı tetikleyen konulardan bir tanesi fiyat ve kiraların dolar bazında talep edilmesiydi. Örneğin 2015 başında dolar kuru 2.33 iken bugün 3.80’e gelmiş durumda. 2015’te 10 bin dolar kira ödeyen bir işletme 23 bin 300 TL öderken, bugün kira artışı hariç kurun etkisiyle 38 bin TL ödüyor: bu da yaklaşık yüzde 60’lik bir artış demek. Gelirleri TL üzerinden olan işletmeler açısından bu durum zorluk yaratıyor.

Etiler ve Ulus bölgesi için de buna paralel bir durum söz konusu. Ayrıca, yeme-içme sektöründe yaşanan konsept artışı ve oluşan rekabet de göz ardı edilmemeli. Her geçen gün artan AVM sayısı ve markaların insan yoğunluğunun olduğu yere geçerek risk azaltma isteği de önemli bir faktör. Genel olarak, fiyatların daha makul seviyelere inmesi ve kiralamaları döviz endeksli olmaktan çıkarmak, bu bölgelerdeki hareketliliği arttırabilir. İşletmeler için öncellikle hedef başa baş noktasına hızlı bir şekilde gelip, sonrasında karlılığa geçmek. Kira giderleri, tüm işletme giderleri içerisinde yüzde 40’lık bir paya ulaştığında ve yeterli müşteri hareketliliği oluşturulamadığında, iş içinden çıkılamaz bir hale gelebiliyor.

Mimar Nihat ŞEN / Kentsel Dönüşüm Uzmanı
“Emsal sorunu yaşanıyor”

Bölgede konut endeksli bir yaşam tarzı var. Mevcut yapı stoğu eski teknolojili ve depreme dayanıklı değil. Konsept projeler başka bölgelere kaydığı için bölge sakinleri daha kaliteli, huzurlu, sosyal donatıları daha geniş yerleşim yerlerini tercih etmeye başladı. Bazı mekanların kapanarak bölgeyi terk etmesinin nedenlerini şöyle sıralayabiliriz: Kira bedellerinin aşırı yüksek olması, trafik yoğunluğu, otopark sorunu, eğlence aksının başka bölgelere kayması, alternatif eğlence modellerinin oluşması, insanların vakit sorunu nedeniyle oturdukları lokasyonlardan çıkmak istememeleri.

Bölgenin tekrar eski cazibesini kazanması için ada ve alan bazında kentsel dönüşüm çalışmaları yapılmalı, donatı alanları, yeni akslar ve cazibe merkezleri oluşturulmalı. Ayrıca fiyatlar makul seviyelerde tutularak yatırımcı ve girişimciye teşvik sağlayıcı çalışmalar yapılmalı. Önemli inşaat firmalarının kentsel dönüşüm projelerinde Etiler bölgesiyle ilgilendiklerini duyuyoruz. Ancak emsal sorunu, inşaat maliyetlerindeki artış kentsel dönüşüm projelerinin yavaşlamasına neden oluyor. Etiler şehrin merkezinde yaşamaya alışkın olanlar için bir yatırım alanı değil, kendilerinin kullanacağı, konut ihtiyaçlarını karşıladıkları, bir bölge. Bu da mülk sahipleriyle anlaşmada sıkıntı oluşturuyor. Yatırım geri dönüşü süresi 27 yıl olan, değerini hiçbir zaman kaybetmeyecek bir bölge; ancak çehresi yenilenerek, kira bedelleri makul seviyeye getirilerek yeniden parlayabilir.

Zühtü EŞİYOK / REMAX Hills Kurucu Ortağı ve Broker 
“Yiyecek içecek sektörü fiyatları yukarı çekti”

Nispetiye Caddesi’nde yaşanan durumun en önemli etkilerinden birisi, son dönemde bankaların şube kapatmasıyla ilgili. Ana cadde üzerinde bulunan villalardaki bankalar ya şube kapattı ya da başka yere taşındılar. Eskiden Etiler’de sosyetenin uğrak mekanı olan El Torito’nun olduğu nokta yıllardır boş, bir türlü kiralanamıyor. Bunun nedeni kiralık yerlerin dolar üzerinden verilmek istenmesi ve kiracıların dolardaki ani yükselmeler yüzünden buna yanaşmamaları. Yiyecek içecek sektöründeki bazı markaların bölgeye geldiklerinde verdikleri aşırı yüksek kiralar fiyatları çok yukarı çekti. Metrekare fiyatları dolar bazında olduğu için kiralar ortalama bir işletmenin altından kalkabileceği boyutta değil. Diğer bir nokta ise, yaya ve araç trafiği çok yoğun, otopark sıkıntısı çok fazla. Bu nedenle cadde üzerindeki herhangi bir yere, istediğiniz tarzda bir mağaza açamıyorsunuz. Bütün bunların sonucunda kiralamalar gerçekleşmiyor ve dükkanlar boş kalıyor. 

Para Dergisi

E-Bülten Aboneliği
İş, Ekonomi ve Cemiyet hayatının özel gündemi Patronlar Dünyası'nda... Günlük E-Bülten'imize abone olun, Patronlar Dünyası ayrıcalıklarını yaşayın.
Patronlar Dünyası ile Bir Adım Önde