Aziz Torun: Yabancıya satış artık kolay değil
Gayrimenkul sektörünün 2015’i rekor konut satışı, ama ‘bıçak sırtı kâr’ ile kapatacağını söyleyen GYODER Başkanı Aziz Torun, 2016’ya ilişkin ise daha temkinli:
28.12.2015 08:40
ABONE OL
Gayrimenkul sektörünün 2015’i rekor konut satışı, ama ‘bıçak sırtı kâr’ ile kapatacağını söyleyen GYODER Başkanı Aziz Torun, 2016’ya ilişkin ise daha temkinli: FED faizinin etkisi devede kulak, esas ülke risk notu önemli. 2016’da iyimserlikle risk alacağız, biz ip üzerindeki cambaz gibi bu gözü karalığı yaparken siyasal iktidar da bize içeride ve dışarıda istikrar sunsun
15 yılın en çok gündem yaratan, en çok tartışılan, göz önünde olan sektörü. Türkiye’nin 2 seçim ve ağır bir siyasi gündemle geçirdiği 2015’i 1 milyon 250 binin üzerinde konut satışı yaparak rekorla kapatacak olan sektör, bu bahar havasını 2016’da da sürdürebilecek mi?
Bu soruyu; aynı zamanda Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) başında da görev yapan Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun’a sorduk. Torun sektöre ilişkin beklentilerini ve Torunlar’ın 2016 planlarını anlattı:
- Sektör yılı rekorla kapatıyor, sektör ve Torunlar için yıl nasıl bitecek?
Rekor var, ama kâr bıçak sırtı. Bizim için en olumsuz durum kur artışları oldu. Özellikle alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarında kullanılan kredilerin döviz cinsinden olması zorluk yarattı. Biz kiracılarımıza kur sabitlemesi yapıyoruz, ama bankalar bize kuru sabitlemiyor, fark hep cepten gidiyor. O yüzden Torunlar olarak daha kârlı bir yılı geride bırakmamız gerekirken küçük bir kâr çıkacak. Bu sadece bizim için değil, tüm şirketler için geçerli. Kur zararından dolayı Türkiye’nin ilk 500 şirketinde de bu çıkacak. Kârsız bir yıl olacak. Bu da temelde Türkiye’nin 280 milyar dolarlık dış borcundan kaynaklanıyor.
- FED’in faiz artışı kararını da dikkate alarak, sektör 2016 planlarını nasıl yapıyor?
Önemli olan FED’in faiz artışı değil, çünkü sonuçta 0.25’ten bahsediyoruz. Önemli olan Türkiye’de istikrar olması. O zaman döviz ödemelerindeki kur farkları absorbe edilebilir hale gelir. Yani dövizle borçlanmada faiz oranlarını artıracak olan faktör esasen ülke risk notudur. Eğer ülke riski yoksa 0.25’lik faiz hiç etkilemez. O nedenle FED faizi bizim için devede kulak. 2016 elbette ki müteşebbis olarak iyimser olmak zorunda olduğumuz bir yıl. Hem iyimser olacağız hem risk alacağız, ama biz bu gözü karalığı yaparken siyasal iktidarların da istikrarı sağlaması gerekiyor. Mesela 3 ay önce Rusya diye bir kriz yoktu, şimdi bu var. Yarın başka bir şey olabilir. Bunlara rağmen müteşebbis önlem alarak ama riskten vazgeçmeden yola devam edecek, ipin üzerindeki cambaz misali yürüyeceğiz, yola devam etmek durumundayız.
"ARTIK KÂRLILIK SÜRÜMDEN GELIYOR"
Torun, “Artık sektör miktara oynayarak kârlılığını sağlıyor, aynı sanayideki gibi. Sürümden kazanıyor. Kârlılık artık bıçak sırtı, hesap kitap işleri daha zorlu” diye konuşuyor.
"İLK DEFA ARZ, TALEBİN PEŞİNDEN KOŞACAK"
- 2015 rekor konut satışıyla kapanacak, 2016’da rekor egale edilir mi?
2015’i yüzde 10’un üzerinde bir artışla kapatacağız. Beklenti 2016’da bunun üzerine çıkmak. Çünkü arz var. Geçmiş yıllarda talep, hep arzın önündeydi, fazlaydı. Şimdi ilk defa talep geride, arz önde, arzın talep için koşması lazım. Bu da risk yaratabilir. Talebin arzın arkasına düştüğü durumlarda geliştiricilerin daha çok uğraşması lazım.
- Kredili satışta yüzde 22 düşüş var, tüketici firmaların sunduğu finansman modeline mi geçiş yapıyor?
Düşüşün nedeni yükselen faiz. Bana göre gayrimenkulde faizin tek haneli olması ve yüzde 25 peşin ödeme gerekir. Sektör faiz yüzde 1’i geçmesin diye aradaki farkı sübvanse ediyor. Bu da kârlılığı azaltıyor. Bakın sektörde fiyatlarda enflasyonun üzerinde artış gözüküyor, sanki firmalar daha çok kazanıyor gibi algılanıyor ama öyle değil. Firma sübvanse etmek için fiyatı artırıyor, ama fiyat artarken kârlılık azalıyor.
KAPTAN KÖŞKÜNDE 5'İNCİ LEVENT VAR
-5’inci Levent satışları 5 ayını doldurdu, ilgi nasıl?
Bu yıl kaptan köşkümüzde 5’inci Levent var. Yeni bir semt inşa ediyoruz orada. Üniversite kampusu, 2 okul, 2 cami, yeşil alanları var. Ayrıca 3 yılda ulaşımın kavşak noktası haline gelecek. Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattı ve Eminönü’nden raylı sistem teslimlere başladığımızda açılmış olacak. 5 ayda bini aşan konut sattık. Şubat ayında ikinci satış etabına çıkacağız. Metrekare fiyatı 6-7 bin TL. Fiyat artışı yapmadık. Halen fırsat fiyatı devam ediyor.
"YABANCIYA SATIŞ ARTIK KOLAY DEĞİL"
- Özellikle Körfez sermayesi kaynaklı satış haberleri azaldı, yabancıya satış hız kesti mi?
Artık yabancıya konut satmak kolay değil. Eskiden dizilerde görüyordu, maketlerde görüyordu, alıyordu. Ama artık alanlar oturdu, geldi gitti, bir yaşam deneyimi oluştu. Hayalleri ne kadar gerçekleşti, yatırım değer kazandı mı, kiraya verebildi mi, yaşayınca mutlu oldu mu, tüm bu deneyimler devreye girdi. Artık yabancıya satmak daha zor olacak. Biz de dernek olarak da yabancı memnuniyetini ölçmeye yönelik araştırma yaptırıyoruz.
"YABANCININ İSTEDİĞİNİ BEN BILSAM BEN ALIRIM"
- Gayrimenkulde özkaynak sıkıntısı nelere gebe?
Sektörün zayıf noktası sat-yap modeli ve buna bağlı özkaynak sıkıntısı. Bu da yabancı fonlarla ortaklık, halka arz gibi yöntemleri daha sık görmemize yol açabilir. Yalnız, yabancı fonlarda şöyle bir sıkıntı var: Hiç uğraştırmayacak gayrimenkul arıyorlar; AVM bitmiş olacak, kiracılar belli olacak, belli bir performansı yakalamış olacak, böyle yerler istiyorlar. Ben de ‘Öyle bir yer varsa ben alayım’ diyorum.
Meltem Ersoy/Habertürk
15 yılın en çok gündem yaratan, en çok tartışılan, göz önünde olan sektörü. Türkiye’nin 2 seçim ve ağır bir siyasi gündemle geçirdiği 2015’i 1 milyon 250 binin üzerinde konut satışı yaparak rekorla kapatacak olan sektör, bu bahar havasını 2016’da da sürdürebilecek mi?
Bu soruyu; aynı zamanda Gayrimenkul ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) başında da görev yapan Torunlar GYO Yönetim Kurulu Başkanı Aziz Torun’a sorduk. Torun sektöre ilişkin beklentilerini ve Torunlar’ın 2016 planlarını anlattı:
- Sektör yılı rekorla kapatıyor, sektör ve Torunlar için yıl nasıl bitecek?
Rekor var, ama kâr bıçak sırtı. Bizim için en olumsuz durum kur artışları oldu. Özellikle alışveriş merkezi (AVM) yatırımlarında kullanılan kredilerin döviz cinsinden olması zorluk yarattı. Biz kiracılarımıza kur sabitlemesi yapıyoruz, ama bankalar bize kuru sabitlemiyor, fark hep cepten gidiyor. O yüzden Torunlar olarak daha kârlı bir yılı geride bırakmamız gerekirken küçük bir kâr çıkacak. Bu sadece bizim için değil, tüm şirketler için geçerli. Kur zararından dolayı Türkiye’nin ilk 500 şirketinde de bu çıkacak. Kârsız bir yıl olacak. Bu da temelde Türkiye’nin 280 milyar dolarlık dış borcundan kaynaklanıyor.
- FED’in faiz artışı kararını da dikkate alarak, sektör 2016 planlarını nasıl yapıyor?
Önemli olan FED’in faiz artışı değil, çünkü sonuçta 0.25’ten bahsediyoruz. Önemli olan Türkiye’de istikrar olması. O zaman döviz ödemelerindeki kur farkları absorbe edilebilir hale gelir. Yani dövizle borçlanmada faiz oranlarını artıracak olan faktör esasen ülke risk notudur. Eğer ülke riski yoksa 0.25’lik faiz hiç etkilemez. O nedenle FED faizi bizim için devede kulak. 2016 elbette ki müteşebbis olarak iyimser olmak zorunda olduğumuz bir yıl. Hem iyimser olacağız hem risk alacağız, ama biz bu gözü karalığı yaparken siyasal iktidarların da istikrarı sağlaması gerekiyor. Mesela 3 ay önce Rusya diye bir kriz yoktu, şimdi bu var. Yarın başka bir şey olabilir. Bunlara rağmen müteşebbis önlem alarak ama riskten vazgeçmeden yola devam edecek, ipin üzerindeki cambaz misali yürüyeceğiz, yola devam etmek durumundayız.
"ARTIK KÂRLILIK SÜRÜMDEN GELIYOR"
Torun, “Artık sektör miktara oynayarak kârlılığını sağlıyor, aynı sanayideki gibi. Sürümden kazanıyor. Kârlılık artık bıçak sırtı, hesap kitap işleri daha zorlu” diye konuşuyor.
"İLK DEFA ARZ, TALEBİN PEŞİNDEN KOŞACAK"
- 2015 rekor konut satışıyla kapanacak, 2016’da rekor egale edilir mi?
2015’i yüzde 10’un üzerinde bir artışla kapatacağız. Beklenti 2016’da bunun üzerine çıkmak. Çünkü arz var. Geçmiş yıllarda talep, hep arzın önündeydi, fazlaydı. Şimdi ilk defa talep geride, arz önde, arzın talep için koşması lazım. Bu da risk yaratabilir. Talebin arzın arkasına düştüğü durumlarda geliştiricilerin daha çok uğraşması lazım.
- Kredili satışta yüzde 22 düşüş var, tüketici firmaların sunduğu finansman modeline mi geçiş yapıyor?
Düşüşün nedeni yükselen faiz. Bana göre gayrimenkulde faizin tek haneli olması ve yüzde 25 peşin ödeme gerekir. Sektör faiz yüzde 1’i geçmesin diye aradaki farkı sübvanse ediyor. Bu da kârlılığı azaltıyor. Bakın sektörde fiyatlarda enflasyonun üzerinde artış gözüküyor, sanki firmalar daha çok kazanıyor gibi algılanıyor ama öyle değil. Firma sübvanse etmek için fiyatı artırıyor, ama fiyat artarken kârlılık azalıyor.
KAPTAN KÖŞKÜNDE 5'İNCİ LEVENT VAR
-5’inci Levent satışları 5 ayını doldurdu, ilgi nasıl?
Bu yıl kaptan köşkümüzde 5’inci Levent var. Yeni bir semt inşa ediyoruz orada. Üniversite kampusu, 2 okul, 2 cami, yeşil alanları var. Ayrıca 3 yılda ulaşımın kavşak noktası haline gelecek. Mecidiyeköy-Mahmutbey metro hattı ve Eminönü’nden raylı sistem teslimlere başladığımızda açılmış olacak. 5 ayda bini aşan konut sattık. Şubat ayında ikinci satış etabına çıkacağız. Metrekare fiyatı 6-7 bin TL. Fiyat artışı yapmadık. Halen fırsat fiyatı devam ediyor.
"YABANCIYA SATIŞ ARTIK KOLAY DEĞİL"
- Özellikle Körfez sermayesi kaynaklı satış haberleri azaldı, yabancıya satış hız kesti mi?
Artık yabancıya konut satmak kolay değil. Eskiden dizilerde görüyordu, maketlerde görüyordu, alıyordu. Ama artık alanlar oturdu, geldi gitti, bir yaşam deneyimi oluştu. Hayalleri ne kadar gerçekleşti, yatırım değer kazandı mı, kiraya verebildi mi, yaşayınca mutlu oldu mu, tüm bu deneyimler devreye girdi. Artık yabancıya satmak daha zor olacak. Biz de dernek olarak da yabancı memnuniyetini ölçmeye yönelik araştırma yaptırıyoruz.
"YABANCININ İSTEDİĞİNİ BEN BILSAM BEN ALIRIM"
- Gayrimenkulde özkaynak sıkıntısı nelere gebe?
Sektörün zayıf noktası sat-yap modeli ve buna bağlı özkaynak sıkıntısı. Bu da yabancı fonlarla ortaklık, halka arz gibi yöntemleri daha sık görmemize yol açabilir. Yalnız, yabancı fonlarda şöyle bir sıkıntı var: Hiç uğraştırmayacak gayrimenkul arıyorlar; AVM bitmiş olacak, kiracılar belli olacak, belli bir performansı yakalamış olacak, böyle yerler istiyorlar. Ben de ‘Öyle bir yer varsa ben alayım’ diyorum.
Meltem Ersoy/Habertürk
