ABD'de yatırım fırsatı: 28 bin dolara havuzlu 1+1 daire

ABD’de gayrimenkul yatırımı yapmanın tam zamanı. 28 bin dolara Disney World’e yakın 1+1 daire ya da 997 bin dolara profesyonel yöneticisi bulunan 18 daireli apartman satın alabilirsiniz...

AMERİKA’DA yaşamak bir zamanlar çoğu kişinin rüyasıydı. Varını yoğunu satarak bu ülkeye yerleşenler, turist vizesiyle giderek bir iş bulup kaçak yaşamayı göze alanlar bile vardı. Özgürlükler ülkesi Amerika, hem ulaşılması güç bir ülke hem de tam bir cazibe merkeziydi...
ABD’de 2007 yılında başlayan “mortgage krizi”, 2008 ve 2009 yıllarında dalga dalga yayılarak önce Avrupa’da ardından da tüm dünyada global ekonomik krize yol açtı. Bu kriz, ABD’de yatırım yapmayı düşünen yabancılar içinse fırsata dönüştü. Konut fiyatları neredeyse yarı yarıya düştü. Öyle ki artık Amerika’da Türkiye’den çok daha ucuza ev sahibi olabiliyorsunuz.

YATIRIM İÇİN UYGUN ZAMAN

Geçen hafta Türkiye’ye gelen ABD’nin ikinci büyük emlak zinciri Keller Williams Realty’nin Türk yatırım danışmanı Süha Çolakoğlu, Amerika’da ev sahibi olmak ya da yatırım yapmak için en uygun zaman olduğunu iddia ediyor. ABD’de 2007’de başlayan mortgage krizi sonrasında gayrimenkul fiyatlarında yüzde 30 ile 60 arasında düşüş yaşandığını vurgulayan Çolakoğlu, durumu şöyle özetliyor:

“Mortgage krizinin ardından ABD’de satılan gayrimenkullerin yarısı banka ve finans kurumlarının eline geçti. Bütün dünyayı etkisi altına alan krizin nedeni olarak görülen emlak balonunun patlaması, son yıllarda yabancı yatırımcılar için bir fırsata dönüştü. Üç yıl önce 100-110 bin dolar olan bir daireyi bugünlerde 40-60 bin dolara, 1-1.5 buçuk milyon dolara satılan villa tarzı bahçeli lüks konutları 350 bin ile 700 bin dolara satın almak mümkün.”

EVLERİN DEĞERİ DÜŞTÜ

ABD’deti gayrimenkullerin değerinin bu kadar düşmesinin nedeni ise daha önce yüksek değerlerden kredi veren bankaların elinde biriken konut stoklarından kaynaklanıyor. Mortgage kredisi taksitlerini ödeyemeyen Amerikalıların evlerine el koyan bankalar, değer düşüşünün yanı sıra aidat, vergi, bahçe bakımı, tadilat, uzun süren hukuk sürecinin getirdiği avukat masrafları gibi giderlerle uğraşmamak için stoklarını hızla satmaya çalışıyor. Bu da evlerin değerinin neredeyse yüzde 30 ile 60 düşmesine yol açıyor.

KREDİ ORANLARI DA DÜŞÜK

Fiyatları 40-60 bin dolara kadar düşen evleri bugün yeniden inşa etmenin yüzde 30 veya üzerinde bir maliyet oluşturduğunu vurgulayan Çolakoğlu, ABD’de konut kredisi faizlerinin de son 100 yılın en düşük seviyelerinde olduğunu hatırlatıyor. ABD’de 30 yıllık mortgage kredisinde en yüksek faiz oranı yıllık yüzde 3.5-4 civarında. Bu oranlar, Türkiye’deki faizlerle karşılaştırılamayacak kadar düşük seviyelerde.

ABD’de gayrimenkul alım ve satımları için yapılacak tüm ödemeler, devlet güvencesindeki emanet hesaptan (Escrow Account) yapılıyor. Kanunla denetlenen emlak firmaları, mortgage firmaları ve tapu sigorta firmaları (title insurance) da alım ve satım işlemlerini takip etmek zorunda. Alınan gayrimenkul için devreye giren tapu sigorta firması sayesinde, ileride tapuda çıkabilecek tüm çelişki ve anlaşmazlıklar baştan ortadan kaldırılıyor. Alım aşamasında evinizi sigorta ettirirseniz, ileriki yıllarda veya sonradan ortaya çıkabilecek tüm hasarları da önceden güvence altına alabiliyorsunuz.

10 YILDA KENDİNİ ÖDÜYOR

Süha Çolakoğlu’na göre, yatırım yapılabilecek tüm ülkeler arasında halen riski en düşük olanı ABD. Çolakoğlu, Keller Williams Realty gibi emlak zincirlerinin alım satım işlemlerinin yanı sıra mortgage kredisi alımı, tapu sigortası işlemleri, gayrimenkulün kiralanması ve kredi taksitlerinin geri ödenmesi gibi işlemleri de takip ettiğini söylüyor. Yani yatırım yapmak için ABD’ye gitmenize bile gerek yok. Amerikan Konsolosluğu’ndaki noterden vekalet vermeniz yeterli. Ancak yine de size vize alıp ABD’de satın alacağınız evi görmeniz ve tercihi öyle yapmanız öneriliyor. Satın aldığınız evin kiralanmasını ve kiranın hesabınıza yatırılmasını emlak şirketleri üstleniyor. Kiranın ödenmesi 3 gün bile geciktiği takdirde, mahkemeye başvurduğunuz günden itibaren 45 gün içinde eviniz boşaltılıyor.

ABD’de gayrimenkul yatırımları 8-10 yıl içinde kendini amorti edebiliyor. 30-40 bin dolara satın aldığınız 1+1 daireyi aylık 600-700 dolara kiraya verebiliyorsunuz. Aidatlar ve vergiler çıktıktan sonra her ay 300-350 dolar getiri elde edebiliyorsunuz. Bu da dolar bazında yıllık yüzde 10 getiri demek.

Çolakoğlu, ABD’de yapılacak gayrimenkul yatırımının 3-4 yıl içinde alım bedelinin çok daha üzerinde değer kazanma potansiyeli olduğunu, minimum yüzde 30 kazanç sağlanabileceğini vurguluyor. Yani 80 bin dolara satın aldığınız bir evi birkaç yıl sonra 110 bin dolara satabiliyor ve bu süre zarfında ortalama 21 bin dolar kira geliri elde ederek 50 bin doların üzerinde kazanç elde edebilirsiniz.

SİTE İÇİNDE VE HAVUZLU EVLER

Bu arada, satışa çıkarılan daire ve evlerin çoğunun site içinde ve en fazla 3-10 yıllık binalarda bulunduğunu belirtelim. Her biri havuz, fitness salonu, güvenlik, club house gibi sosyal donatı alanlarına sahip. Yine evlerin hepsi beyaz eşyalı. Çünkü inşaat firmaları, ABD’de bir evin yaşanabilir olduğunu gösteren belgeyi (iskan raporu) alabilmek için her evin içinde mutfak dolabı, bulaşık makinesi, ocak ve fırınla birlikte teslim etmek zorunda.
Son iki yılda ABD’de emlak fiyatlarında ortalama yüzde 10 artış olduğunu belirten Çolakoğlu, kiracı bulma konusunda da sıkıntı çekilmediğini sözlerine ekliyor.

Mortgage krizi nasıl çıkmıştı?

ABD’de 2000’li yılların başında ekonominin hızla büyümesi, piyasada dönen likiditenin yüksek ve özel sektör için yeterli olması, bankaların çok düşük faizlerle ihtiyaç ve mortgage kredisi vermesi birçok Amerikalıyı tüketime yönlendirmiş ve uzun vadeli ev kredisi (mortgage) çekmeye yöneltmişti. Sistem ilk yıllarda başarılı ve sorunsuz işlese de 2007 yılında orta değerdeki evler için verilen mortgage kredileri, bankalar ve finans kurumları tarafından tahsil edilememeye başladı.

İşte mortgage krizi de bu noktada patlak verdi. Mortgage kredisi veren finans kuruluşları, tahsilat problemi nedeniyle ipotekli evlere el koydu ve satışa çıkarmak zorunda kaldı. Ancak kriz o kadar büyüdü ki finans kuruluşları satacak kimseyi bulamadı. Ardı ardına iflaslar başladı ve bu kez de söz konusu kurumlara kredi veren bankalar kredi alacaklarına karşılık konutlara el koydu. Bankalar, halen ellerindeki bu evleri ipotek değerlerinin çok altında satmaya devam ediyor.

Orlando’da 28 bin dolara havuzlu 1+1

ABD’de Keller Williams Realty gibi birçok emlak zinciri var. Bu emlak firmaları hem inşaat firmalarının hem de bankaların satışa çıkardığı ipotekli evleri pazarlıyor. ABD’de ev almak istiyorsanız FindHomeFlorida.com internet sitesinden ayrıntılı bilgi alabilir veya [email protected] adresine mail atarak irtibat kurabilirsiniz. İşte ABD’de satılan evlerden bazıları...

1851 Landstreet Orlando FL

Disney World’e komşu konumdaki iki katlı binada bulunan 1+1 daire, hem havalimanı hem de otobana yakınlığıyla da dikkat çekiyor. Zemini seramik kaplı olan evin fiyatına su, elektrik, ortak çamaşırhane ve yüzme havuzu da dahil.
Fiyatı: 28 bin 250 dolar.

4264 Centergate LN 102 Orlando

Müstakil iki katlı evde 2 yatak odası, 2 banyo ve 2 araçlık garaj bulunuyor. Zeminden ısıtmalı evin yerleri parkeye kaplı. Amerikan mutfağı, klima ve alarm sistemi var. Kendine ait bir de yüzme havuzu bulunuyor. Yıllık kira getirisi ortalama 21 bin dolar civarında.
Fiyatı: 165 bin dolar

3936 S. Semoran Bulvarı - Orlando

18 daireli apartmanda profesyonel yönetici bulunuyor. Binadaki daireleri haftalık veya aylık kiraya vermek mümkün. Apartmanın yıllık net geliri 100 bin doların üzerinde.
Fiyatı: 997 bin dolar

Bülent Ekimci/Para Dergisi